2015或成為樓市“退燒年” 房價失去大漲底氣

本周，北京兩個高端項目取得預售證，兩樓盤價格均超過65000元/平米，這兩個樓盤的取證被業(yè)內(nèi)解讀為自2015年年底階段性實行的4萬元預售禁令的松動;此外，北京市十四屆人大二次會議閉幕，市政府工作報告對自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進一步明確?？v觀近期樓市動態(tài)，有聲音稱 2015或成為樓市“退燒年”，房價失去大漲底氣，但多個房企年初仍然扎堆搶地。

18日，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市2015年12月以及全年的住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)。2015年的房價“成績單”已經(jīng)交出，已經(jīng)開始的2015年房價走向?qū)鯓?

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，2015年的房地產(chǎn)市場總體特征就是震蕩上行。由于各地并未嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖，尤其是一線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調(diào)控政策，但也沒能將房價束縛住。對于2015年，楊紅旭認為將是房地產(chǎn)市場的“退燒年”，房價將會呈現(xiàn)高位震蕩，漸趨降溫的特點，但是總體仍將以上漲為主。

中國人民大學公共管理學院教授黃燕芬認為，2015年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個前低后高，逐步回暖，房價明顯上漲的過程，年初對于國五條調(diào)控效果的期待基本全部落空。2015年，由于調(diào)控的限制以及土地供應量的大幅增加，房價失去了大幅上漲的底氣，上漲幅度應該明顯趨緩。

中國三星經(jīng)濟研究院研究員文華認為，2015年房地產(chǎn)市場最大的特點就是二手房和新房出現(xiàn)“各領(lǐng)風騷數(shù)月”的局面。上半年由于“國五條”稅收政策的出臺，二手房市場在政策生效前出現(xiàn)了“井噴式”爆發(fā)，主要城市前八月的二手房成交量超過了2015年全年，價格也出現(xiàn)了明顯上漲。而在2015年下半年新房開始“領(lǐng)漲”房地產(chǎn)市場，一線城市連續(xù)多月房價同比增長速度超過20%。大量保障房的入市和并不寬松的資金鏈應該限制了2015年房價出現(xiàn)大幅上漲的可能。

北京樓市"限高令"解禁今年高端市場成交或大漲

北京今年首批新盤供應“開閘”。據(jù)北京住建委官網(wǎng)預售商品房住宅項目公示情況顯示，1月19日，共有包括泰禾北京院子在內(nèi)的三個項目取證。其中兩個為高端住宅類產(chǎn)品，兩樓盤取證價格均超過65000元/平米。

2015年11月初，北京市住建委重申房價嚴控措施，明確2015年年底前，大幅漲價樓盤不予批準預售;單價高于4萬元的樓盤不予批預售許可證，被業(yè)內(nèi)稱為“限高令”。而此番這兩個項目的取證，被業(yè)內(nèi)解讀為自2015年年底階段性實行的4萬元預售禁令的松動。

對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為，雖然禁令放開，但是為避免出現(xiàn)階段性成交均價大幅上漲的問題，之前堆積的已具備入市條件的中高端項目不可能一次性放開，而是會在未來數(shù)月當中逐漸放行。

不過，高姍認為，在眾多排隊的高端住宅項目中能率先取得預售許可證，與其在銷售價格上做出的讓步不無關(guān)系。對于項目價格的管控在未來一段時間內(nèi)仍將持續(xù)，而排隊項目若想盡快取證入市，那么在項目定價方面仍需更加謹慎。

據(jù)悉，去年12月份，在房企營銷策略的轉(zhuǎn)變下，北京樓市供應結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了較大調(diào)整，中高端項目與商住項目成為供應主力，因此今年1月份樓市成交結(jié)構(gòu)也由此向中高端及商住項目偏移。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預計，2015年，北京剛需項目或?qū)②厹p，商住項目及中高端項目的供應比例很有可能將持續(xù)增大，搶占自住型商品房及保障房無法覆蓋的部分剛需以及改善型需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，2015年拍出的高價地項目將在2015年陸續(xù)入市，預計高端市場將依然保持成交量大漲，售價微漲的趨勢。

尚無城市表態(tài)房價調(diào)控目標是否實現(xiàn) 問責恐難兌現(xiàn)

2015年3月1日，《國務院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》公布，第一條就是“完善穩(wěn)定房價工作責任制”。

按照這個通知，各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，都要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標。

要是完成不了這個目標呢?上述通知要求建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，但對具體的問責制度并無明確表述。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，京滬廣深同比年度漲幅都超過了20%，最高的是上海，同比漲幅達到21.9%。這是2006年統(tǒng)計局公布房價指數(shù)以來，新建商品房住宅指數(shù)首次出現(xiàn)4個一線城市全部同比年度漲幅超過20%的情況。

無論怎么說，超過20%的同比漲幅都難于被定性為“保持交易價格的穩(wěn)定”、“保持房價基本穩(wěn)定”。

對35個城市的數(shù)據(jù)進行了梳理，結(jié)果顯示，新建商品住宅價格同比年度漲幅超過20%的有4個，漲幅在10%~20%的有19個，漲幅在8%~10%的有8個。只有海口、貴陽、昆明、寧波4個城市新建商品住宅價格同比年度漲幅低于8%。

在中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，各地出臺房價控制目標本身就是把房地產(chǎn)調(diào)控問題簡單化了，因為影響房價的因素太多。“很多時候往往是前一年，甚至是前幾年的土地供應計劃、貨幣投放計劃等等因素造成的。”

這樣的背景下，地方政府出現(xiàn)沒有實現(xiàn)承諾的房價控制目標時，問責很難進行。

“很多官員會說房價上漲幅度大不是自己造成的，會拿出很多理由來證明這一點。這就非常尷尬。”陳國強說，這幾年下來，基本看不到因為房價控制目標未完成的問責，原因可能就在這兒。

而在中國社科院經(jīng)濟所研究員汪麗娜看來，即使有了統(tǒng)一的統(tǒng)計口徑和標準，真正執(zhí)行問責也很難。

北京自住商品房明確為共有產(chǎn)權(quán)

近日，北京市十四屆人大二次會議閉幕，政府工作報告共修改20處，其中對于“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。

在涉及自住型商品房性質(zhì)的條款中，報告做出的具體修改為，將“推行2萬套自住型商品房”修改為“推行2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”。相應在今年的工作中，將“推進自住型商品房建設(shè)”，修改為“推進共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房建設(shè)”。

北京市住建委相關(guān)負責人說，自住房和共有產(chǎn)權(quán)二者的含義是一致的。政府工作報告提出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，是對自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進一步明確。自住型商品住房的銷售均價，比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右，在出讓土地時提前鎖定。購買后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;5年后轉(zhuǎn)讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。因此，自住型商品住房具有共有產(chǎn)權(quán)的特征。

在兩會上，副市長陳剛也對自住房的共有產(chǎn)權(quán)進行了淺顯易懂的解釋，“自住房的價格會比市場低30%，甚至50%。比如一個人只有100多萬，200萬，雖然當?shù)氐氖袌龇績r需要兩三百萬，但他也能買房。差的那一部分錢怎么辦，就是實行共有產(chǎn)權(quán)，你先買，國家給予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府優(yōu)先收購，或者是根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)比例把政府那部分收益拿走。這樣沒買到的人也不虧，買到的人也不得利。”

房企年初扎堆搶地大佬逐鹿京城爭取良機

去年飄紅的銷售業(yè)績和去年底土地供應的增加，使得年初各大房企積極儲備土地資源。與此同時，面對未來不可知的風險和今年市場新增的變數(shù)，爭取拿地窗口期積極儲備糧草，也是眾多房企在年初扎堆搶地的關(guān)鍵。

北京市國土資源局近日表示，2015年將繼續(xù)加大全市住宅用地供應，其中40%用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè)，而商品房用地中將有50%用于建設(shè)自住型商品房。

此外，國土資源部部長姜大明1月10日在全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，這對于三大城市群的核心城市來講，尤其是一二線城市，由于短期內(nèi)工業(yè)土地供應規(guī)模受限，工業(yè)用地地價會上漲，同時，存量工業(yè)性質(zhì)用地通過流轉(zhuǎn)方式進入住宅用地市場的可能性大幅降低，相對應住宅用地新增的空間也會受限，地價勢必會繼續(xù)上漲。

“雖然去年北京出讓了大量宅地，但是之前連續(xù)三年的土地供應缺口，使得房企土地儲備的增量仍然無法補足房企普遍出現(xiàn)的庫存缺口”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱，而今年自住商品房的推出又對土地市場形成了巨大沖擊，2015年成為房企最后一個實質(zhì)意義上的土地豐收年，后續(xù)土地增量的前景并不樂觀，這都令優(yōu)質(zhì)地塊尤其是一線城市的土地變得更加寶貴。

本文來源：泛普軟件責任編輯：CY144 關(guān)鍵字：樓市

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