容積率修正系數(shù)的確定有哪些？

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容積率修正系數(shù)的確定有哪些？

    1.影響容積率修正系數(shù)確定的一般因素

    影響容積率修正系數(shù)的因素主要有政策因素、容積率大小與土地利用類型。

    （1）政策因素：容積率修正系數(shù)的制定必須貫徹國家的土地政策法規(guī)。“珍惜和合理利用每寸土地”是我國的一項(xiàng)基本國策，因此確定容積率修正系數(shù)必須考慮是否有利于無分利用土地，提高土地利用率。對(duì)于多占土地，浪費(fèi)和囤積土地的行為要給予經(jīng)濟(jì)懲罰，當(dāng)容積率較低時(shí)土地利用率低，必須提高容積率修正系數(shù)，以提高地價(jià)，用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)土地供求；當(dāng)容積率較高時(shí)，土地利用率較高、對(duì)節(jié)約土地的行為應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)可以適當(dāng)降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)。

    （2）容積率的大?。罕M管土地開發(fā)收益隨著容積率的增加而增加，但是由于開發(fā)成本的增加，土地開發(fā)利潤(rùn)增加得并不快，因此地價(jià)和容積率的大小并不呈正比，隨著容積率增加，容積率修正系數(shù)增加應(yīng)較緩慢。當(dāng)容積率增加到某個(gè)值（土地利用最大容積率）時(shí)，土地收益為負(fù)值，此時(shí)容積率修正系數(shù)不升反降。

    （3）土地利用類型：土地利用類型不同，對(duì)容積率要求不同，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳容積率不同。土地利用類型不同，容積率修正系數(shù)為1時(shí)的容積率也不同。

    例如別墅類項(xiàng)目，容積率一般小于l，如按北京市的規(guī)定，容積率修正系數(shù)為1，雖然在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了土地類別的差異，但是并未考慮土地利用情況，當(dāng)容積率很小時(shí)，別墅的環(huán)境較好，別墅的收益會(huì)很高，地價(jià)理所當(dāng)然要高，如果容積率修正系數(shù)都為1，就無法真實(shí)地反映出地價(jià)和土地收益的關(guān)系了。電子、服裝類用地規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳容積率較高，如果容積率為l時(shí)的容積率修正系數(shù)為1，在最佳容積率時(shí)容積率修正系數(shù)>l，地價(jià)高，不利于節(jié)約用地。

    2、容積率修正系數(shù)的確定 當(dāng)宗地容積率小于最佳容積率時(shí)，要大幅度地提高容積率修正系數(shù)，以提高地價(jià)遏止土地浪費(fèi)，提高土地利用率，節(jié)約土地；當(dāng)容積率大于最佳容積率時(shí)，可以適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率修正系數(shù)，和緩地提高地價(jià)以兼顧國家、社會(huì)生態(tài)、土地開發(fā)者三者的利益，適當(dāng)鼓勵(lì)節(jié)約土地資源的行為；當(dāng)容積率大于最大容積率時(shí)，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，為了節(jié)約土地，政府可以降低容積率修正系數(shù)，降低地價(jià)，降低開發(fā)成本，從而使最大容積率增加，提高開發(fā)者最充分利用土地的積極性。