審計(jì)師揭房地產(chǎn)潛規(guī)則：公共部位偷工減料成慣例

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在開(kāi)發(fā)商降價(jià)的同時(shí)，如何保證其利潤(rùn)不降甚至提高呢？除去眾所周知的地價(jià)下降從而使開(kāi)發(fā)商土地成本降低的因素外，還有哪些招數(shù)可以幫助房企“合法”降低成本來(lái)呢？

開(kāi)發(fā)全程嚴(yán)控成本

對(duì)此，一位熟悉行業(yè)內(nèi)情的審計(jì)師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)施工過(guò)程中的全過(guò)程工程造價(jià)跟蹤控制、結(jié)算審計(jì)等方式為開(kāi)發(fā)商控制預(yù)算成本，從而達(dá)到節(jié)省建筑成本的目的。這兩項(xiàng)可以為開(kāi)發(fā)商節(jié)省大約3%~15%的建安成本。

一建筑公司的項(xiàng)目經(jīng)理王某表示，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，土地成本相對(duì)固定，成本控制主要在建安成本，這塊占總費(fèi)用的30%以上。通過(guò)整個(gè)流程的精細(xì)化操作，開(kāi)發(fā)商可以從以下幾個(gè)方面去降低成本：

一是優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程項(xiàng)目總投資的比例很小，可能不到1%，但是，它對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的影響程度可以達(dá)到75%以上。在選擇設(shè)計(jì)方案的時(shí)候，要考慮合理劃分地塊，最大限度地利用土地資源及周圍的市政設(shè)施，例如供暖、供水、供氣管網(wǎng)等，合理確定并網(wǎng)的位置和方式，減少可變因素，從而降低建設(shè)成本和使用過(guò)程中的維護(hù)費(fèi)用。

二是在建筑造型上減少不必要的造型和線條，可降低建設(shè)成本。框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)，每平方造價(jià)可以相差200元左右。

此外，材料費(fèi)在工程建安成本中約占70%，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“貨比三家”，進(jìn)行批量采購(gòu)可以進(jìn)一步降低成本。

上述審計(jì)師則表示，由于目前人力成本也有上升趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)采用清包人工的方式去控制這塊成本。

道路和會(huì)所使用廉價(jià)材料

近期一些房企曝出的“質(zhì)量門(mén)”事件，也確實(shí)印證了有部分開(kāi)發(fā)商因?yàn)榉績(jī)r(jià)下調(diào)后降低房屋的建材標(biāo)準(zhǔn)，從而彌補(bǔ)利潤(rùn)的下降。

上述審計(jì)師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商不可能明目張膽地在工程建造過(guò)程中偷工減料以降低成本，因?yàn)檫@些行為一旦被發(fā)現(xiàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的打擊可能是毀滅性的。但在一些購(gòu)房者“看不見(jiàn)”的地方，卻有可能采用各種手法去降低成本。比如現(xiàn)在通用的購(gòu)房合同中，通常不會(huì)詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目室外公共區(qū)間的材料標(biāo)準(zhǔn)或等級(jí)，而在這部分工程中，開(kāi)發(fā)商降低一些用料標(biāo)準(zhǔn)并不影響安全，比如公共道路、小區(qū)會(huì)所等社區(qū)配套、市政設(shè)施等建筑材料的選取上，就完全可以降低標(biāo)準(zhǔn)。再比如，園區(qū)綠化用的樹(shù)種，好樹(shù)種和便宜樹(shù)種價(jià)格可能相差十幾倍，而用便宜樹(shù)種替換好樹(shù)種沒(méi)有安全隱患，也基本不會(huì)引起購(gòu)房者的注意，并且大多不會(huì)注明在購(gòu)房合同里，即使購(gòu)房者察覺(jué)，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有構(gòu)成違約。