劉衛(wèi)民：三大措施穩(wěn)定住房消費

樓市不對稱回暖現象日漸明顯。

自4月以來，在“3·30”樓市新政助推下，北上廣深一線城市樓市成交量環(huán)比、同比均出現大漲。與此同時，受庫存高企、市場低迷影響，三、四線城市成交難現起色。有輿論認為，近期陸續(xù)出臺的一系列樓市新政的提振力度或許用力過猛或出臺過早，加上各地陸續(xù)出臺的全面取消限購甚至直接刺激樓市的措施，可能會加劇樓市產生新的泡沫。

對此，國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民在接受中國建設報記者獨家專訪時分析認為，盡管各地紛紛出臺了一系列拉動房地產的政策措施，但尚不具備加劇房地產泡沫的條件。“房地產的資本利得正在下降，投資者已很難從房產增值中獲益，房租的投資收益率也普遍偏低，這都導致投資熱的降溫。”

構建政策性住房消費金融體系

對于輿論普遍關注的本輪房地產調控政策出臺的時機與力度是否合適問題，劉衛(wèi)民認為“整體上比較恰當”。

首先，從一季度宏觀經濟運行和房地產市場看，國內經濟仍處于探底過程，房地產投資增速回落到個位數以內。短期內“穩(wěn)增長”的關鍵是穩(wěn)投資，而穩(wěn)投資的重要舉措就是實現房地產軟著陸，避免房地產投資增速超跌，對整個經濟和金融系統(tǒng)產生過度沖擊。因此，從這個意義上看，出臺“3·30”樓市新政以及連續(xù)降息是完全必要的。“所謂不要盲目刺激，我的理解是在調整房地產政策的過程中，注意嚴格防范金融風險，既要滿足正常的貸款需求，也要控制好開發(fā)貸款和按揭貸款中的信用風險。”

其次，從目前房地產面臨的主要問題看，當前房地產行業(yè)最大的癥結在于高庫存，只有順利解開這一輪房地產高庫存的套，重新啟動社會資金配置機制，才是整個經濟探底結束的時候。劉衛(wèi)民認為，“下一階段需要關心的不是降息力度大小問題，更應關心降息的落地效果。因為出于對房地產風險控制的考慮，有些銀行對房地產相關貸款仍會采取謹慎和收縮態(tài)度，從而削減降息政策的時效性。”

針對綜合住房金融政策的制定與改革，劉衛(wèi)民建議，短期內要加快政策落地速度和力度，讓基本住房需求和改善性需求家庭盡快得到融資優(yōu)惠。在長期制度建設上，重點要全面構建我國政策性住房消費金融體系。“十八屆三中全會提出要建立住宅政策性金融機構，在開發(fā)環(huán)節(jié)已有國家開發(fā)銀行介入，但在住房消費金融環(huán)節(jié)，尚未破題。”劉衛(wèi)民稱，建立政策性住房消費金融體系，就是要向廣大住房消費家庭提供低成本、長期性的金融支持，緩解商業(yè)性金融支持不足問題，降低整個住房金融體系風險，促進居民實現“住有所居”。

房產稅宜降“交易”重“保有”

除了住房消費金融體系，房產稅一直是這些年業(yè)界關注的焦點，核心便是如何建立城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，強化市場的預期管理并進一步完善房地產稅收體系。

劉衛(wèi)民認為，房地產說到底是一個準金融行業(yè)，兼具居住和投資雙重屬性，因此，對房地產市場預期的管理十分重要且必要。

他認為，可以利用現在正在推進的不動產登記、多規(guī)合一等改革契機，建立全國統(tǒng)一的城鎮(zhèn)存量住房信息系統(tǒng)。具體而言：第一，在實現存量住房信息全覆蓋基礎上，對新建商品房情況做到實時更新，對待售房屋、待租房屋以及空置率等關鍵性指標納入正規(guī)的統(tǒng)計體系。第二，統(tǒng)一設計城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，實現信息逐級整合，合理挖掘和利用住房信息系統(tǒng)，結合城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及經濟社會發(fā)展規(guī)劃等多規(guī)合一的契機，制定更加科學合理的住房規(guī)劃。第三，通過權威、有效的渠道發(fā)布土地供應量、住房上市量等信息，引導市場運行預期。

目前，我國城鎮(zhèn)住房的稅收體系特點是：建設和交易環(huán)節(jié)稅負水平較重，保有環(huán)節(jié)稅負較輕。因此，可按照總體稅負水平不變、避免重復征稅的基本原則，精簡建設和交易環(huán)節(jié)稅種，特別是要降低交易環(huán)節(jié)的稅負壓力，提高住房存量資源的流動性。也就是說，只有這樣才能使?jié)撛诘馁彿啃枨蟮玫结尫拧?/p>

而在保有稅收環(huán)節(jié)，可以按照“全覆蓋、大減免、高累進”的原則設計，使房產稅最終全面覆蓋存量房和新增住房，并采取較大的免稅面積，避免有房子的普通收入家庭受到房產稅的影響。同時，應適當調高累進幅度，強化稅收對資源配置的調節(jié)作用，體現稅收的“二八法則”，即20%的人承擔80%的稅收負擔。

穩(wěn)定住房消費宜從三方面入手

隨著樓市新政的接連出臺，一線城市是否取消限購的爭議聲再次響起。

劉衛(wèi)民認為，在一線城市實施限購，是在目前條件下，行政成本比較小的一種調控辦法。對于一線城市房地產市場調控，他認為要做到“一手緊、一手松”。

一手緊，就是維持“限購”，繼續(xù)控制住房需求增長速度；一手松，就是適度放開“限貸”，在二套房認定標準、首付比例和貸款利率方面進行調整，降低住房融資成本，引導新增常住人口以及改善性住房需求有效釋放。

而要穩(wěn)定目前住房消費、促進房地產業(yè)健康發(fā)展，劉衛(wèi)民建議重點從三個方面入手。

一是為基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、長周期的資金。短期內，加快落實差別化的信貸政策，鼓勵企業(yè)“以價換量”，引導基本住房需求和改善性住房需求釋放，緩解房地產庫存壓力。從長期制度建設方面，可著手研究完善政策性住房消費金融工具。

二是穩(wěn)定房地產住房支付能力和市場預期。使房地產市場相對穩(wěn)定的根本，在于保持實際住房支付能力穩(wěn)定和市場預期穩(wěn)定。例如，可采取中性的住房消費金融政策，在合理確定住房支付壓力的基礎上，采取首付與利率的對沖機制，簡言之就是利率上漲時，降低首付；利率降低時，提高首付。同時，加大房地產開發(fā)以及供求信息的披露力度，提高市場資源配置效率。

三是完善住房保障體系建設，建立“宜租則租、宜買則買”的住房保障供應體系，逐步取消住房保障的戶籍限制，特別是要加大大中城市住房保障力度，讓廣大居民能夠實現安居樂業(yè)。