初探建筑工地“清場”過程中的法律問題（案例）

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　　一、“清場”的概念

　　1、內(nèi)涵、外延

　　所謂建筑工地“清場”是指建筑合作開發(fā)合同、建筑工程施工合同、建筑勞務(wù)分包合同與投資開發(fā)、建筑施工、勞務(wù)施工、設(shè)備租賃等有關(guān)的合同，在未達(dá)到合同目的之前，雙方或單方終止合同履行，清理、交接施工現(xiàn)場、設(shè)備、辦理結(jié)算手續(xù)的法律行為。

　　2、“清場”行為的法律屬性 

　　從“清場”的性質(zhì)看：是建筑開發(fā)、施工等相關(guān)的合同履行中，雙方或單方認(rèn)為存在履行瑕疵，提前終止雙方的合作關(guān)系、施工關(guān)系、租賃關(guān)系等;辦理已完成工程的質(zhì)量檢驗(yàn)、形象進(jìn)度工程結(jié)算、施工現(xiàn)場交接、資料移交等法律事實(shí)行為。這是充滿法律事實(shí)、法律風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)樹立法律管控意識(shí)、法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，依法處理相關(guān)事項(xiàng)。從而防止產(chǎn)生糾紛，而影響工程質(zhì)量、進(jìn)度、以及造成經(jīng)濟(jì)損失。

　　3、合法“清場”

　　通常情況下，雙方應(yīng)當(dāng)對存在問題協(xié)商一致，辦理合同終止履行前的質(zhì)量、進(jìn)度、結(jié)算、現(xiàn)場移交、資料移交等手續(xù)的形式“清場”。

　　4、變通手段“清場”

　　這是一種在遇到一方違約(不按約定預(yù)付工程款、或已無力墊資、或工期嚴(yán)重逾期、或無法保證質(zhì)量約定等)情況時(shí)所采取的手段。當(dāng)出現(xiàn)既無法繼續(xù)合作、繼續(xù)施工，又不騰退施工現(xiàn)場，故意拖延工期、迫使一方就范(接受無理要求)，可能造成發(fā)包方對業(yè)主違約的現(xiàn)實(shí)時(shí)，另一方應(yīng)采取靈活、多樣的變通措施，盡快使建筑工程恢復(fù)施工。

　　二、建筑工地“清場”的類型

　　1、有完備手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的“清場”

　　當(dāng)建設(shè)工程有建全的報(bào)批、準(zhǔn)建手續(xù)的項(xiàng)目“清場”時(shí)：應(yīng)當(dāng)建立完備的工程質(zhì)量、數(shù)量、中間結(jié)算、資料移交、現(xiàn)場移交等手續(xù);在新施工單位進(jìn)場前進(jìn)行施工資質(zhì)、資金實(shí)力、施工能力等方面的審查;辦理已完成工程的資料、現(xiàn)場、形象進(jìn)度移交、重新招投標(biāo)資料的審查;重新簽訂施工合同，對建設(shè)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量整體竣工驗(yàn)收責(zé)任、工程結(jié)算備案、工程綜合驗(yàn)收備案等約定。

　　2、無完備手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的“清場”

　　當(dāng)建設(shè)工程無建全的報(bào)批、準(zhǔn)建手續(xù)的項(xiàng)目“清場”時(shí)：對已完成工程質(zhì)量、數(shù)量、結(jié)算、資料移交、現(xiàn)場移交等辦理手續(xù);由于工程無報(bào)批、建審手續(xù)，導(dǎo)致在建工程無法辦理合法抵押擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)盡可能將已完成的工程款辦理結(jié)算手續(xù)。在結(jié)算中，無論工程質(zhì)量合格與否，對于工程款結(jié)算方式，雙方應(yīng)當(dāng)參照最高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定的情形處理結(jié)算問題。向進(jìn)入施工進(jìn)場的單位提供已完成工程資料、現(xiàn)場、辦理形象進(jìn)度移交等。

　　三、建筑工地“清場”應(yīng)當(dāng)注意的法律問題

　　1、法律依據(jù)： 無論是雙方達(dá)成合意的“清場”，還是單方實(shí)施的“清場”，均屬于提前終止施工合同履行，應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第93條、第94條規(guī)定和《建筑法》的相關(guān)規(guī)定。

　　2、有完備手續(xù)、雙方合意“清場”應(yīng)注意的法律問題;

　　達(dá)成終止原合同履行的書面協(xié)議，對工程質(zhì)量、形象進(jìn)度辦理證據(jù)固定手續(xù);對已完工程辦理驗(yàn)收、騰退施工現(xiàn)場手續(xù);辦理工程結(jié)算手續(xù)、工程資料備案手續(xù)、移交施工現(xiàn)場;

　　對已完成、尚未完成工程的質(zhì)量驗(yàn)收、質(zhì)量保證、工程維修、質(zhì)保金預(yù)留的約定要明確。在簽訂工程移交手續(xù)時(shí)，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)要求原承包人與新施工單位三方簽訂合同，要求后兩方明確質(zhì)量責(zé)任界限、保修界限，并對工程質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　3、單方“清場”應(yīng)當(dāng)注意的法律問題;

　　單方終止的情形：在無法達(dá)成終止原合同履行的協(xié)議;施工方工期嚴(yán)重違約、質(zhì)量嚴(yán)重不符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、或資金周轉(zhuǎn)不良、無力按約定墊資、拖欠農(nóng)民工工資等情形時(shí)單方終止施工合同。

　　提示告知義務(wù)：對施工過程中的問題，應(yīng)當(dāng)提前以書面形式通知對方，要求整改，逾期改正的后果、責(zé)任、單方可能采取的措施等進(jìn)行提示、告知。可采取工作聯(lián)系函、律師致函等方式;可采取直接簽字方式，也可采取特快專遞郵寄方式。保留簽字證據(jù)，特快專遞存根，以便證明單方“清場”的合法性問題。

　　證據(jù)保全措施：對已完成工程質(zhì)量、形象進(jìn)度證據(jù)保全。保全措施：可以采取司法保全;公證保全;協(xié)議約定保全方式等;

　　4、變通手段“清場”時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的法律問題

　　在變通“清場”時(shí)，某些手段并非正常措施。因此，對已完成工程質(zhì)量、形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)采取必要的、合法的取證;在“清場”時(shí)，采取靈活、多樣、安全措施、手段，以達(dá)到清理、騰退施工現(xiàn)場的目的;在辦理結(jié)算工程款時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托第三方對工程量進(jìn)行審計(jì)、確認(rèn)，必要時(shí)辦理公證提存手續(xù)，以不變應(yīng)萬變。既可以聘請專業(yè)審計(jì)、評估單位(有較強(qiáng)的證明力)，也可以由工程監(jiān)理、第三方、承包方的施工班組包工頭等聯(lián)合確認(rèn)形象進(jìn)度。

　　四、“清場”引發(fā)紛爭的案例

　　1、案例A：無形象進(jìn)度證據(jù)“清場”后的法律后果(經(jīng)開區(qū)案件)。

　　案例概況：發(fā)包方A公司與勞務(wù)分包方B公司簽訂《勞務(wù)分包合同》一份。合同履行中，A公司認(rèn)為B公司工程質(zhì)量、進(jìn)度均未按約定履行，逐決定終止勞務(wù)合同。之后，便強(qiáng)行將B公司“清場”。但B公司隨后組織農(nóng)民工多次到勞動(dòng)監(jiān)察部門舉報(bào)、投訴，形成不安定因素。A公司迫于行政部門的壓力，與B公司初步協(xié)商后，雙方達(dá)成解除協(xié)議。但雙方并未“清場”前或?qū)炗唴f(xié)議時(shí)的工程形象進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)，也未對已完成工程的款項(xiàng)支付情況進(jìn)行約定;而是約定A公司直接向勞務(wù)班組員工支付勞務(wù)費(fèi)、工資。工程竣工后，班組包工頭拿著與B公司辦理的工程決算單，將A公司、B公司起訴至法院，要求支付工程款××萬元;A公司辯稱：該項(xiàng)目工程款已經(jīng)結(jié)清，并未拖欠款項(xiàng);B公司辯稱：雙方協(xié)議約定由班組工人與A公司直接結(jié)算，農(nóng)民工工資與自己無關(guān)，應(yīng)由A公司承擔(dān)。法院一審判決：A公司與B公司簽訂協(xié)議約定分包班組與發(fā)包方結(jié)算，分包班組員工并不知情，A公司與原告沒有直接法律關(guān)系。遂判決：B公司支付農(nóng)民工勞務(wù)費(fèi)××萬元;B公司不服上訴至市中級(jí)法院。二審判決：認(rèn)為發(fā)包方與勞務(wù)承包方簽約時(shí)，只約定由A公司與班組直接結(jié)算，并未對已完成工程量進(jìn)行確認(rèn)，就視為A公司同意加入B公司勞務(wù)費(fèi)債務(wù)的履行。據(jù)此判決由A公司、B公司共同支付農(nóng)民工勞務(wù)費(fèi)××萬元。

　　案例點(diǎn)評：

　　一、無法律意識(shí)，盲目“清場”，引起社會(huì)不安定因素。其一，未達(dá)成協(xié)議前，強(qiáng)行、盲目“清場”與法相悖。建筑工程施工合同簽訂后，勞務(wù)承包方對建筑施工現(xiàn)場具有合法的占有、施工、作業(yè)的權(quán)利。非經(jīng)雙方協(xié)商同意、或采取相應(yīng)的證據(jù)保全措施，無權(quán)強(qiáng)行將勞務(wù)承包方“清場”;其二，A公司違反國家勞務(wù)強(qiáng)制分包規(guī)定。在“清場”的事實(shí)發(fā)生后，迫于行政單位的壓力與承包方達(dá)成協(xié)議時(shí)，又未明確已完成工程數(shù)量、形象進(jìn)度、工程款結(jié)算情況等。形成班組包工頭、農(nóng)民工與A公司并無承包關(guān)系，也無合法勞動(dòng)、勞務(wù)關(guān)系的情況下，卻實(shí)際進(jìn)行所謂的工資結(jié)算事實(shí)。而A公司并無勞務(wù)施工資質(zhì)，無權(quán)直接進(jìn)行勞務(wù)施工;包工頭所帶領(lǐng)的班組也無施工資質(zhì)，導(dǎo)致施工項(xiàng)目處于非法施工狀態(tài)。最終形成農(nóng)民工集體到行政機(jī)關(guān)維權(quán)、討薪的不安定因素;

　　二、對盲目“清場”行為承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。一是承擔(dān)工程量舉證不能的責(zé)任。工程質(zhì)量、數(shù)量不明確時(shí)，作為發(fā)包方，理應(yīng)承擔(dān)舉證的責(zé)任。這也是對其盲目“清場”，無法律意識(shí)單位的制約。在法院審理期間，A公司根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、已付B公司和班組成員工資量，來證明其已超量支付工程款。但是沒有其“清場”前，工程量有效保全證據(jù)的確認(rèn)，法院只能從維護(hù)弱勢群體權(quán)益的觀點(diǎn)出發(fā)，判決支持其請求;二是承擔(dān)工程竣工資料備案的責(zé)任。當(dāng)其盲目“清場”后，該工程的竣工驗(yàn)收、資料備案等手續(xù)的辦理均出現(xiàn)問題。

　　2、案例B：未辦理“清場”手續(xù)，直接與施工班組結(jié)算引起的糾紛(某公司案件)。

　　案例概況：發(fā)包方A公司與B公司簽訂《建設(shè)工程施工合同》一份。合同履行中，B公司施工現(xiàn)場無人(即掛靠施工人)負(fù)責(zé)，導(dǎo)致工期工程進(jìn)度拖延，無法給商品房業(yè)主按期交房。為了加快施工速度，B公司要求支付工程款時(shí)，A公司就無制約的支付款項(xiàng)，形成工程款支付與形象工程進(jìn)度基本同步，所剩工程款不多。然而，工程進(jìn)度仍無法保障正常狀態(tài)。于是，A 公司決定與B公司各施工班組包工頭直接結(jié)算，進(jìn)行施工作業(yè)。為了加快工程施工進(jìn)度，按市場價(jià)格一倍左右的單價(jià)與班組包工頭結(jié)算，支付工程款500多萬元，如期完成工程。但在辦理該工程決算中，B公司一是不認(rèn)可工程結(jié)算總額(即支付給班組包工頭的500多萬元);二是不配合辦理工程結(jié)算備案手續(xù)(工程結(jié)算備案登記表)上的簽章，造成該工程整體竣工資料備案無法完成。后派公司副經(jīng)理、法律顧問、合同預(yù)算員前往B公司被掛靠單位解決紛爭。B公司提出：一是作為承包方，對決算報(bào)告中已包括A公司支付給班組包工頭的500多萬元并未確認(rèn)、也不知情，在決算資料上無法蓋章確認(rèn);二是如果要對該工程整體決算資料確認(rèn)，A公司在應(yīng)當(dāng)結(jié)算的工程款中，給B公司增加50多萬元。為了辦理工程結(jié)算備案手續(xù)，也防止因此引起紛爭后反而承擔(dān)500多萬元的額外風(fēng)險(xiǎn)，A公司只能同意其要求。因自己不辦理“清場”，單方使用B公司班組包工頭施工，多承擔(dān)了300多萬元的工程款。

　　案例點(diǎn)評：

　　未終止施工合同，辦理“清場”手續(xù)，擅自與班組結(jié)算的法律后果。

　　一是工程量風(fēng)險(xiǎn)。從法律角度講，當(dāng)發(fā)包方將施工現(xiàn)場交付承包方后，無其它證據(jù)證明情況下，所有工程應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是承包方施工的，工程量應(yīng)當(dāng)計(jì)算在其名下。因?yàn)?，該中間工程并未辦理班組包工頭接受施工時(shí)的形象進(jìn)度交割手續(xù)，在工程決算時(shí)，只能估算其量，且需要承包方認(rèn)可。否則，會(huì)產(chǎn)生爭議;

　　二是工程款支付風(fēng)險(xiǎn)。在辦理該工程款結(jié)算時(shí)，如果其堅(jiān)持要求按照其中標(biāo)文件確定的總量，全額支付該項(xiàng)目工程款(包括已經(jīng)付給班組包工頭的款項(xiàng))時(shí)，如果是訴訟解決紛爭，很可能性支持B公司的給付主張，對A公司具有一定的法律風(fēng)險(xiǎn);

　　三是結(jié)算備案、綜合驗(yàn)收備案風(fēng)險(xiǎn)。按現(xiàn)行規(guī)定，工程竣工前，首先辦理工程決算備案，承包單位要在決算備案登記表上確認(rèn)：工程已辦理決算，并無拖欠工程款現(xiàn)象，有該單位國家備案的注冊工程結(jié)算師蓋章、單位公章蓋章確認(rèn)。如果不對已經(jīng)付給班組包工頭的工費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)，必然產(chǎn)生結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。辦理綜合驗(yàn)收時(shí)，對包工頭施工部分，因其并非B公司組織施工的工程，在資料整理、會(huì)總、備案等方面均會(huì)產(chǎn)生紛爭;

　　四是應(yīng)承擔(dān)未辦理“清場”的責(zé)任。A公司在處理方式上有以下不當(dāng)。當(dāng)承包方的項(xiàng)目經(jīng)理(實(shí)際投資人)為掛靠施工，不按《施工合同》履行義務(wù)時(shí)，發(fā)包方與實(shí)際投資人之間沒有合同關(guān)系，出現(xiàn)工期逾期時(shí)，不應(yīng)完全與掛靠人具體糾纏，而應(yīng)當(dāng)向直接向其被掛靠單位進(jìn)行交涉、協(xié)商、主張工期逾期的權(quán)利。也不應(yīng)直接與班組包工頭達(dá)成所謂的“施工意向”，并直接進(jìn)行勞務(wù)費(fèi)用結(jié)算。因?yàn)榘l(fā)包方與班組包工頭無法形成建筑工程施工關(guān)系(包工頭無建筑工程簽約資格、施工資質(zhì));也不能形成勞動(dòng)關(guān)系(發(fā)包方無勞務(wù)施工資質(zhì))使其直接組織施工。因處理不當(dāng)使本來對方違約的事件，反而使自己因未辦理“清場”，單方使用B公司班組包工頭施工，多承擔(dān)了工程款300多萬元的經(jīng)濟(jì)損失。

　　3、案例C：無合法報(bào)建手續(xù)、未簽訂施工合同開始施工的城中村改造項(xiàng)目，因工程質(zhì)量、合同單價(jià)等問題無法“清場”(大興區(qū)某項(xiàng)目案件)。

　　案例概況：北京A公司在某城中村改造項(xiàng)目中，在雙方未辦理招投標(biāo)手續(xù)，也無項(xiàng)目報(bào)批、建審手續(xù)的情況下，與B公司達(dá)成以每平方米××元結(jié)算的口頭意向后，開始施工。在工程施工至三分之一時(shí)，該項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)下發(fā)，A公司不滿意B公司的施工質(zhì)量、進(jìn)度、墊資能力等，要求終止施工關(guān)系，辦理“清場”手續(xù)。B公司不同意終止施工，也不承認(rèn)口頭約定的每平米單價(jià)，雙方隨即發(fā)生爭議，B公司農(nóng)民工到行政部門要求支付拖欠的工資、勞務(wù)費(fèi)等，最終政府相關(guān)部門出面調(diào)解解決紛爭。

　　案例點(diǎn)評：

　　無工程質(zhì)量、合同單價(jià)情況下的“清場”雙方均應(yīng)承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　一是無報(bào)批、準(zhǔn)建手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。A公司的心態(tài)：無準(zhǔn)建手續(xù)，但其實(shí)際并未太多出資，進(jìn)退自如;B公司包工頭的心態(tài)：反正主體工程客觀存在，其它成本大多為勞務(wù)部分，自己出資僅為農(nóng)民工的生活費(fèi)，且該工程有村委會(huì)、A公司的實(shí)力，先取得項(xiàng)目施工權(quán)。兩者純動(dòng)機(jī)最終導(dǎo)致農(nóng)民工權(quán)益無法保障，造成社會(huì)不安定因素;

　　二是工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。在無工程招投標(biāo)、無質(zhì)量控制、無資金保障、無穩(wěn)定的施工隊(duì)伍的情況下，工程質(zhì)量無從談起;

　　三是工程結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)工程已經(jīng)施工三分之一時(shí)，雙方仍對單價(jià)未達(dá)成一致，如何結(jié)算已完成工程，單方如何終止事實(shí)施工關(guān)系?辦理“清場”手續(xù)更是無從談起!A公司與第三方公司雖然達(dá)成施工意向，準(zhǔn)備簽訂施工合同，卻由于無法實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場的“清場”，最終只能無奈與B公司簽訂書面施工合同，在單價(jià)問題上予以妥協(xié)解決糾紛。

　　作者：陜西康銘律師事務(wù)所 張富信律師