淺談公共配套及公攤面積對(duì)商品房面積的影響

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        摘要：文章主要探討了商品住宅小區(qū)中的公共配套和可分?jǐn)偣媒ㄖ娣e對(duì)商品房建筑面積的影響。公共配套設(shè)施可以提升小區(qū)的居住品質(zhì)，一般不直接影響商品房的面積。而公攤面積則直接影響每套住宅的得房率。通常公攤面積跟層高、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)有關(guān)。

　　關(guān)鍵詞：公共配套 公攤面積 商品房面積 　　 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度大、過(guò)程復(fù)雜，其中涉及的房屋面積雖然最終通過(guò)房地產(chǎn)權(quán)證的方式確定下來(lái)，但是在不同的開(kāi)發(fā)階段其均會(huì)有一些差異。尤其是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成的早期由于技術(shù)條件、規(guī)劃國(guó)土職能分工等原因，房屋產(chǎn)權(quán)的面積往往會(huì)跟報(bào)建、預(yù)售時(shí)的面積存在差異，有的差異甚至達(dá)到了±10%。隨著1995年建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》以及2000年8月國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》頒布實(shí)施，使商品房面積測(cè)量和計(jì)算有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，逐步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售行為都起到了積極作用。但是很多人對(duì)于影響商品房建筑面積的和公用建筑面積沒(méi)有太多的了解，有的人甚至把他和住宅小區(qū)中的公共配套設(shè)施混為一談。因此有必要對(duì)住宅小區(qū)中的公共配套設(shè)施做一些了解，對(duì)影響商品房面積的公攤面積進(jìn)行一些探討。 　　 　　一、住宅小區(qū)公共配套設(shè)施 　　 　　住宅配套設(shè)施，指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧?kù)o、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。一般分為教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生實(shí)施、文化體育設(shè)施、社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施、郵政及市政共用設(shè)施、商業(yè)服務(wù)配套及其他等七大類(lèi)。 　?。?）教育設(shè)施包括：幼兒園、中小學(xué)。 　?。?）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施一般包括：衛(wèi)生站、衛(wèi)生服務(wù)中心等。 　?。?）文化體育設(shè)施包括：綜合文化活動(dòng)中心、文化活動(dòng)站、居民運(yùn)動(dòng)場(chǎng)/館。 　　（4）社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施包括：老年人福利院、老年人服務(wù)中心、托老所、老年人服務(wù)站點(diǎn)、托兒所、市政及其他管理用房、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理用房、業(yè)主委員會(huì)用房、 　?。?）郵政及市政公用設(shè)施包括：燃?xì)夤?yīng)站、變電站、垃圾壓縮站、郵政分局、公共廁所、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)/庫(kù)、公交首末站、電信營(yíng)業(yè)所、電信分局。 　?。?）商業(yè)服務(wù)配套包括：肉菜市場(chǎng)、百貨商店等。 　　（7）其他一般指公變房、水池及泵房、鍋爐房、開(kāi)閉站、換熱站等。作為小區(qū)的公共配套大部分發(fā)展商在完成建設(shè)后都要移交給相關(guān)部門(mén)接收。例如教育設(shè)施一般移交給當(dāng)?shù)亟逃郑t(yī)療衛(wèi)生設(shè)施一般移交給當(dāng)?shù)匦l(wèi)生部門(mén)；社區(qū)服務(wù)與行政管理設(shè)施包通常會(huì)移交給物業(yè)管理部門(mén)或當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)；燃?xì)夤?yīng)站由煤氣公司接收；變電站由供電局接收；垃圾壓縮站（垃圾收集點(diǎn)）由環(huán)衛(wèi)部門(mén)接收；公交車(chē)站由交通部門(mén)接收；郵政分局由郵政部門(mén)接收等等。上述的小區(qū)公共配套作為移交的設(shè)施一般不會(huì)參與小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)等面積的分?jǐn)偅鶕?jù)現(xiàn)在各地區(qū)對(duì)于公共配套建設(shè)實(shí)施的要求基本上是與住宅同步實(shí)施建設(shè)驗(yàn)收，如果是分期建設(shè)的大型小區(qū)，則根據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃在公共配套在必須與當(dāng)期住宅同步建設(shè)驗(yàn)收。 　　通常此類(lèi)的公共配套（含商業(yè)配套）會(huì)占小區(qū)總建筑面積的5%，公共配套面積除商業(yè)配套外其他的面積一般要移交給專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)，基本上不作為可分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，對(duì)商品房的分?jǐn)偯娣e沒(méi)有影響，通常房地產(chǎn)權(quán)證要辦理到移交后的專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)名下。 　　 　　二、公攤面積 　　 　　“公攤面積”是可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)。公用建筑面積是住宅建設(shè)不可缺少的一部分，是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用建筑面積分為可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（即公攤面積）和不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。其中對(duì)商品房面積有直接影響的是公攤面積，它和套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。 　　根據(jù)2000年8月1日開(kāi)始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》，我們基本總結(jié)出公用建筑面積中不可用于分?jǐn)偟挠校?、作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室（含機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)）、車(chē)道、車(chē)棚等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間如倉(cāng)庫(kù)；2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋；3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)房、設(shè)備用房。4、作為路面或街道使用的穿過(guò)樓內(nèi)的通道。 　　可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為：1、大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、電腦網(wǎng)絡(luò)室(指智能大廈)、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水平投影面積的一半。 　　公攤面積的分?jǐn)傇瓌t： 　　1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi) 的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 　　3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 　　業(yè)主每戶分?jǐn)偟墓妹娣e應(yīng)該是公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以每戶套內(nèi)建筑面積。所謂公攤系數(shù)，也就是房屋的得房率。 　　公攤面積計(jì)算方式包括： 　?。?）各樓棟公攤總面積＝整棟建筑面積－各套套內(nèi)建筑面積之和－已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室； 　?。?）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公攤面積／各套套內(nèi)建筑面積之和； 　?。?）每套公攤建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 　　在一個(gè)樓宇中，公攤面積過(guò)大，勢(shì)必降低房屋的性?xún)r(jià)比；過(guò)小，則影響居住的舒適度。那么，公攤面積應(yīng)該占多大比例呢？一般而言，高層樓房的分?jǐn)偯娣e要大于多層的分?jǐn)偯娣e。雖然國(guó)家在一般住宅的公攤系數(shù)上沒(méi)有規(guī)定上限，但是根據(jù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范通常不會(huì)超過(guò)30%，根據(jù)層高大致如下： 　　7層以下住宅公攤率一般為7%—12%； 　　7—11層住宅公攤率約為10%—16%； 　　12—18層住宅公攤率約為14%—20%； 　　18—33層住宅公攤率約為 16%—24%； 　　公攤面積過(guò)大除了上述提到的層高問(wèn)題之外，通常還有以下兩種原因，一是不同的建筑結(jié)構(gòu)造成公攤面積存在較大差異，一般來(lái)說(shuō)框架比磚混公攤大、塔樓比板式公攤大，這種由于建筑結(jié)構(gòu)不同造成的公攤面積差異可以達(dá)到10%—25%之間。 　　另一種情況是由于戶型結(jié)構(gòu)和空間設(shè)計(jì)不合理造成的，例如電梯間過(guò)大，梯間到每戶之間的走道過(guò)長(zhǎng)、一梯多戶、柱網(wǎng)設(shè)計(jì)不合理等等。在很多商住樓的設(shè)計(jì)上往往為了兼顧商業(yè)部分的需要在結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)上做了較大的妥協(xié)導(dǎo)致公攤過(guò)大。 　　 　　結(jié)束語(yǔ)： 　　公共配套的多少和公攤面積的大小都是體現(xiàn)人們居住環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。因此，如何在滿足居住需求、空間舒適度的同時(shí)兼顧合理減少住宅的公攤面積，是值得房屋建設(shè)單位深入研究的課題。