淺談房地產(chǎn)項目結構成本的優(yōu)化控制

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 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，成本控制開始被越來越多的地產(chǎn)公司所重視，由于結構成本占據(jù)了相當大的一部分成本，所以如何優(yōu)化控制結構成本，成為了時下地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍關心的話題。筆者根據(jù)在設計院、房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗及相關報告、書籍，將結構成本控制的管理方法、技術關鍵點，在這里作一簡單介紹。

一、結構成本控制的重要性 大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和實踐表明，前期策劃和設計階段（項目策劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上，而結構成本占到建安成本的40%～60%，同時結構成本還常常由于策劃及設計管理的好壞出現(xiàn)非常大的波動，常常造成上千萬元的造價差別；因此結構成本的管理就成為整個設計階段成本管理的重中之重。 二、當前結構成本管理的市場狀況 1、三種認識：首先認為建筑方案一經(jīng)確定，結構成本基本就確定了。其實建筑方案確定之后，結構方案仍然有一個優(yōu)化設計的過程，這個過程，成本會相差30%；其次是認為結構成本的降低必然會導致結構安全儲備的下降。這種理解也有偏差，結構成本的降低是指積極化的設計，降低無效成本。三是對于建筑這樣的“百年大計”，一定要保證“安全”。這里的“安全”是指滿足規(guī)范、結構合理，與其增加結構的安全儲備，不如使結構成本顯性化，如提高抗震等級，顯示給業(yè)主，更有優(yōu)勢。 2、一個現(xiàn)狀：僅從經(jīng)濟指標上對結構成本進行控制。應該說事先控制和過程控制更重要。 3、一種思路：非常重視和強調(diào)結構成本的控制，認為含鋼量、含混凝土量越低，結構設計越優(yōu)秀。這種思路有點走極端，如果設計中稍有一點紕漏，結構容易出問題，再者這么精確的設計需要時間和周期，應該把握一個度。   三、成本管理的內(nèi)涵 成本管理的總目標：項目全壽命周期的最小投入產(chǎn)出比。 成本管理的控制過程：項目論證、項目策劃階段、設計準備、設計、招投標、施工、投入實用階段。 成本管理的控制措施：組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施。 成本管理的工作性質(zhì)：技術工作、經(jīng)濟工作、管理工作。   四、結構成本控制的管理思路和方法 結構成本控制必須貫穿整個設計和策劃的全過程，包括前期論證及策劃階段的地質(zhì)情況調(diào)查、規(guī)劃階段的初勘、方案階段的結構介入、擴初階段對結構方案的優(yōu)化、施工圖階段給設計院灌輸成本意識及施工圖配合階段變更、簽證的管理。 （一）           事前控制的幾個要點 1、           設計院的選擇 應選擇易于管理、態(tài)度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。 2、           專業(yè)負責人的選擇 　　專業(yè)負責人應有2、3個以上的業(yè)績、經(jīng)驗，市場反饋圖紙質(zhì)量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業(yè)配合、現(xiàn)場配合方面做的好，且專業(yè)負責人對項目有影響力和控制力。 3、           與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識 與設計院的合作，甲方最擔心的是風險，因此要加強設計前期的思想溝通和融合，特別要注意采取尊重平等的心態(tài)，進行質(zhì)量標準的換位考慮，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院。 同時為了調(diào)動設計院的積極性，可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施。 對于合作比較好的設計院，應該建立長期的戰(zhàn)略合作伙伴關系，這樣有利于總成本的降低，總效率的提升。 4、           設計周期的合理取值 在北方，施工圖設計的周期通常是多層30天，高層45天。對于一個項目來說，設計周期越短越好，因此要在保證質(zhì)量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計；另外，要想快，創(chuàng)新點就要盡量少。 5、           設計費的合理取值 設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質(zhì)量的影響卻很大。根據(jù)以往經(jīng)驗，設計費略高于當?shù)氐钠骄?、略高于設計院的心理預期，對于調(diào)動設計院的積極性，保證設計質(zhì)量行之有效。 6、           設計合同中設計公司應承擔的風險 在設計合同中必須明確設計公司應承擔的風險有：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額的懲罰。 7、           限額設計合同的引入和使用 　　限額設計可以有效的控制結構成本，意義重大。限額的內(nèi)容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量。限額的數(shù)值應比當?shù)仄骄德缘汀Ａ硗庀揞~應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。 8、           甲方必須重視和提前輸入的技術原則 a、《結構設計統(tǒng)一技術措施》b、《結構設計總說明》 c、《標準構造做法》 （二）           設計過程中必須控制的關鍵環(huán)節(jié) 1、            結構體系的確定及主要平面布置圖 2、            基礎的選型及設計圖 3、            電算模型及計算系數(shù)的取值 4、            標準層的布置及截面配筋 5、            地下室的布置及樣板配筋圖 6、            結構轉(zhuǎn)換層的布置及配筋層 （三）           施工圖審查公司的選擇及溝通 施工圖審查公司的選擇必須在易于溝通的前提下，對于規(guī)范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。 （四）外部資源的引入        當需要對于項目的性價比進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業(yè)專家、專業(yè)咨詢公司等，合作可以是顧問的方式。 （五）結構設計管理流程     1、灌輸意識：向設計院灌輸成本意識，溝通并提出成本要求。     2、事前控制：完成統(tǒng)一技術措施，并與設計院溝通、相互補充、達成一致。 3、過程控制（優(yōu)化方案）：設計院進行結構布置、計算，基礎進行雙方案比較，雙方溝通、達成一致，結構布置基本確定； 4、樣板配筋圖：設計院完成樣板配筋圖，雙方溝通、達成一致； 5、繪制施工圖：設計院按雙方確認的樣板配筋圖設計；同時報給審圖公司進行審查； 6、正式施工圖：設計院根據(jù)反饋意見，溝通、修改，最終出正式施工圖紙。   五、結構成本控制的技術關鍵點 （一）層高對成本的影響及控制 1.控制層高的意義：可以減少結構成本、其他土建成本、設備及運營成本； 2.影響凈高的因素：結構梁高及設備管道空間 3.如何降低層高 a)       控制結構梁高：設計院通常梁高的取法是1/8~1/12的跨度，建議作1/12~1/15的跨度；綜合減少的成本因素后，由于梁截面減小后增大的含鋼量是值得的； b)       優(yōu)化設備的管道空間：設計院通常不會綜合考慮結構梁、空調(diào)、電、水管的走向，由此造成空間利用率較低；建議要求設計院做每一層的綜合管線圖，優(yōu)化設計后可以減小凈高約200mm，由于其已經(jīng)超過了設計院的設計深度，所以要在設計院做施工圖設計前與其協(xié)商好。 （二）結構超限對成本的影響及控制    　 由于結構超限，設計時勢必會對結構主體采取加強措施，由此造成結構成本的增加及設計周期的加長；此時應該通過超限后的投入產(chǎn)出比來權衡和控制結構超限；一旦確定方案，結構超限不可避免后，要做好與設計院及審圖公司等職能部門的工作，以便后續(xù)工作的順利進行。 （三）建筑高寬比超限對成本的影響    　 高層規(guī)范規(guī)定：在6度及7度抗震設防區(qū)，剪力墻結構及框架核心筒結構的高寬比不宜大于6，框剪結構的高寬比不宜大于5；首先需要明確的是，建筑高寬比超限不屬于抗震超限的審查范圍，即高寬比超限是可以的，但是必須采取適當結構措施，因為高寬比越大，主體結構抗傾覆力矩也越大，由此便會增加結構的成本，而建筑成本也會增加，因為同等面積情況下，高寬比越大的外墻長度越長。    　 對于不同地區(qū)，高寬比超限增加的成本也不同，主要的影響因素有：超限程度、風荷載、地震力。案例一：某高層住宅，7度抗震，基本風壓0.75，地面粗糙度B類，高度99.8米，進深12.2米，高寬比8.2，該項目增加結構成本約67元/m²；案例二：某高層住宅，6度抗震，基本風壓0.45，地面粗糙度C類，高度99.9米，進深12.5米，高寬比8.0，該項目增加結構成本約17元/m²。 （四）公共大地下室面積的利用率 設計院在地下室設計（方案階段）的習慣做法是盡可能多的把面積劃進來，從理論上沒什么問題，但往往這樣做出來的地下室有很多無效的面積，既不能做車位又不能做設備用房，反而增加了成本，這就要求我們在做方案的時候就要對地下室布置作合理的優(yōu)化。 （五）梁的布置及配筋方式對成本的影響及控制 1.             大柱網(wǎng)下如何布置梁（平行、十字、井字）最經(jīng)濟？對于標準層等承受荷載較小的柱網(wǎng)優(yōu)先考慮平行、十字梁；對于地下室頂板等承受荷載較大的柱網(wǎng)應選用井字梁； 2.             一些短墻上的小梁（如廚房、衛(wèi)生間等）基本不需要布置：對于普通的小跨度樓板其本身足以支撐短墻，不需要加大板配筋，同時梁少，成本低，空間也好； 3.             梁的配筋方式 a)       住宅標準層梁寬常為200 mm或250 mm，此時梁頂鋼筋宜采用小直徑鋼筋； b)       對于承受荷載不是特別大的主次梁，其相交處不需布置吊筋； （六）剪力墻的布置及厚度對成本的影響及控制 1.             如何優(yōu)化剪力墻的布置 為防止結構扭轉(zhuǎn)，應在建筑物兩端和周邊重點布置； 2.             如何優(yōu)化剪力墻的數(shù)量 以位移指標來控制：純剪結構的層間位移比為1/1000，設計院設計時要盡可能的接近這一數(shù)值；如果計算結果相差太多（如1/2000），說明剪力墻數(shù)量太多，應適當減少； 3.             如何優(yōu)化剪力墻的長度 以長寬比來控制：一般的剪力墻長寬比宜取8，即200 mm厚剪力墻，墻肢長度為1650~1700 mm； 4.             如何控制剪力墻的厚度 高規(guī)規(guī)定：底部加強層剪力墻厚度不小于層高的1/16（一、二級抗震等級）或1/20（三、四級抗震等級）；但底部商業(yè)、底層假復式住宅或架空層層高較高，按此規(guī)定，墻厚必須增加較多，同時變成短肢剪力墻，配筋進一步大幅增加；設計院大多如此設計，但是高規(guī)附錄D中說明：對于超限的墻體經(jīng)過驗算通過的可以減小墻厚，由此一來，墻厚變小，成本大大降低； （七）樓板厚度對成本的影響 1.              20mm厚樓板自重占標準層總荷載約3.3%，厚度增加，荷載加大，梁、墻、基礎均會加大，增加成本； 2.              對于標準層樓板來講，由于配筋均按最小配筋率來控制，所以樓板厚度增加反而配筋增大了； 3.              樓板厚度增大對抗震也有不利影響； 4.              實際工程中樓板厚度的建議： a)       普通3米以內(nèi)跨度的樓板可取80~100mm； b)       普通3~4米跨度的樓板可取100mm； c)       客廳處的異型大板可取120~150mm； d)       普通屋面板可取120mm； e)       管線密集處可取120mm； f)       嵌固端地下室頂板可取180mm；非嵌固端地下室頂板可取150mm； （八）設計荷載的取值 1.    對于有覆土的地下室頂板活荷載：消防通道取20kN/ m²，其余取4 kN/ m²，可以不考慮施工堆載； 2.    地下室外墻荷載取值應打折（土的固結作用）； 3.    內(nèi)墻荷載：對于可能采用的輕質(zhì)材料要提前確定，以防止設計院預留量過大； 4.     對于有內(nèi)隔墻的樓板：隔墻每延米重量的1/3加到樓面活荷載內(nèi)即可； （九）風荷載取值對成本的影響 1.   大多數(shù)高層建筑的計算周期和位移都是由風荷載起控制作用；而地面粗糙度類別對風荷載有很大影響，按影響程度從大到小共分四類：A類為海邊，B類為城郊，C類為城內(nèi)，D類為城中心高層密集區(qū)；相同高層項目的主體成本，A、B類相差約24%，B、C類相差約54%，C、D類相差約45%；在計算時要用發(fā)展的眼光關注取值的合理性，盡可能的取C或D類； 2.  規(guī)范規(guī)定：高度大于60M的高層建筑，風荷載的取值按100年一遇考慮，比50年一遇的風荷載取值大很多，而高層住宅的結構合理使用年限為50年，所以在設計計算中，控制位移時風荷載按50年一遇考慮，內(nèi)力部分配筋時風荷載按100年一遇考慮； （十）結構程序計算時一些系數(shù)的取值 1.             梁的彎矩放大系數(shù)取1.0； 2.             梁的扭矩折減系數(shù)取0.4； 3.             梁柱重疊部分是否簡化為剛域； 4.             混凝土容重取26~28； 5.             連梁剛度折減系數(shù)取0.6或0.7； 6.             墻、柱、基礎計算是否考慮活荷載的折減； 7.             地下室外墻是否按壓彎構件計算； 8.             荷載的取值是否有人為的放大； （十一）關于地質(zhì)勘察報告內(nèi)容的關注 1. 關注基礎選型及地基處理的建議，要有靈活度；2. 關注承載力的取值建議，盡量高；3.關注抗浮設計水位的標高，盡量低；           .有條件要提出最低設計水位； （十二）鋼筋材料的選擇對成本的影響及建議 市場價格：I級鋼約4300元/噸；Ⅱ級螺紋鋼Φ14以下約4650，Φ14以上約4500；新Ⅲ級螺紋鋼約4700；冷軋帶肋鋼筋約5000；強度Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，最小配筋率I級〉Ⅱ級〉Ⅲ級，綜合價格因素，性價比Ⅲ級〉Ⅱ級〉I級，所以梁、柱、墻配筋均應優(yōu)先考慮使用新Ⅲ級螺紋鋼；對于板的鋼筋，由于均為小直徑鋼筋，綜合考慮應優(yōu)先使用冷軋帶肋鋼筋，只有當使用冷軋帶肋鋼筋不滿足承載力要求時采用Ⅲ級鋼； （十三）混凝土標號對成本的影響及建議 1.             混凝土標號每增加一級，單價提高約5~8%；對柱及剪力墻軸壓比的影響很明顯，應優(yōu)先使用高標號混凝土；對梁來說，標號高低對梁的承載力變化不大，應使用低標號混凝土；對板來說，雖然提高標號對承載力有提高，但標號提高后最小配筋率相應增大，樓板開裂的幾率也增大，所以應使用低標號的混凝土； 2.             目前設計市場中對混凝土標號確定有一種認識：墻柱與梁板標號相差在兩級以內(nèi)；關于這一條在舊版規(guī)范中有，新版規(guī)范中已經(jīng)去掉了，所以當墻柱混凝土標號很高時，梁板混凝土標號可以不跟隨墻柱變化；但是在施工中要采取嚴格措施：控制梁柱節(jié)點區(qū)為高標號，保證高低標號交界區(qū)的混凝土密實性； 3.             實際工程中混凝土標號的選擇建議： a)       普通的結構梁板一般為C25； b)       受力較大的梁板可采用C30，如地下室底板、頂板，屋頂花園樓板等； c)       結構轉(zhuǎn)換層梁板宜采用高標號，如當?shù)厥┕べ|(zhì)量有保障，可采用C50及以上標號； d)       剪力墻、柱混凝土標號按軸壓比控制，使其盡量接近規(guī)定上限，同時又要使絕大部分豎向構件為構造配筋； 六、保證工程質(zhì)量的技術關鍵點 在優(yōu)化結構成本的同時應該保證工程質(zhì)量，減少業(yè)主投訴。 實際工程中，業(yè)主投訴最多的質(zhì)量問題是滲漏、返潮和開裂，而對客戶最關注的質(zhì)量焦點，我們必須提高成本的投入。 提高關鍵成本的位置： 1、    樓板的配筋及厚度：邊跨、管線密集處、屋面板、大單向板的長方向應加強； 2、    較長剪力墻的水平鋼筋應適當加強； 3、    地下室側墻的水平鋼筋； 4、    砌體裂縫、樓板滲漏多數(shù)為施工原因，應加強現(xiàn)場施工管理； 5、    懸臂板、懸臂梁的截面及主要受力鋼筋應加大。 以上內(nèi)容僅是筆者的一家之談，針對不同的項目會有不同的處理方法，不過原則是一樣的，那就是：在保證工程質(zhì)量的同時去除無效的結構成本，以達到最小的投入產(chǎn)出比。