對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的探討

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【摘 要】：隨著世界進入信息網(wǎng)絡時代，智能住宅小區(qū)將成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。其中，物業(yè)管理的智能化程度會直接影響小區(qū)的現(xiàn)代化運行。但是，目前我國多數(shù)智能小區(qū)的物業(yè)管理還停留在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式上。本文通過分析智能住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的特征，提出相對于傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，智能住宅小區(qū)在物業(yè)管理中的不同之處以及存在的問題，并提出了相應的解決辦法。

【關鍵詞】：智能住宅小區(qū)；物業(yè)管理；系統(tǒng)集成；存在問題；解決方法

【Abstract】As the world enters the Information Age, smart residential area residential real estate market will be the future trend of development. Among them, the property management will directly affect the level of intelligence to run a modern district. But in China the most intelligent community of property management also remain in the traditional property management mode. By analyzing the smart residential district property management features, make the property relative to the traditional management model, smart residential area in the property management of differences and problems, and the corresponding solutions.

【Keywords】intelligent residential quarters;property management，system integration; Problems;Methods

一、引言

社會經(jīng)濟水平的不斷提高促使家庭生活自動化、居住環(huán)境舒適化、安全化，由此也喚起了人們對住宅智能化的要求。美國、日本、歐盟等國家的科學研究機構已經(jīng)將智能大廈的概念及模式逐步引入住宅小區(qū)的建設中，使人們對居家的概念發(fā)生了根本性的變化，居住條件和生活環(huán)境產(chǎn)生了質的飛躍，智能化住宅、智能住宅小區(qū)這一全新的概念應運而生，并成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。

所謂智能住宅小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ?、網(wǎng)絡通信、設備自動化、信息服務、集系統(tǒng)、結構、服務、管理為一體為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。智能住宅小區(qū)是現(xiàn)代建筑技術與現(xiàn)代通信技術以及現(xiàn)代計算機技術相結合的產(chǎn)物，其核心技術是小區(qū)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)也稱小區(qū)的綜合信息管理系統(tǒng)，是由小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和小區(qū)綜合信息服務系統(tǒng)來支持實現(xiàn)的。它能夠實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式，為住宅小區(qū)的業(yè)主和使用人提供高效率同時完善而多樣化的服務。

、  智能小區(qū)大致由安全防范系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)組成。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關系著整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向的關鍵。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)是信息與網(wǎng)絡科技和自動化技術，將建筑智能化系統(tǒng)和計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺。智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)的組成十分龐大，一個智能小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)的建設，首先要有一個信息平臺，這個平臺包括計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)和小區(qū)信息管理系統(tǒng)。然后在該平臺基礎上建立軟件管理系統(tǒng)，實行對小區(qū)物業(yè)各個方面的具體管理，同時與外界聯(lián)系，從而使得小區(qū)的管理更加高效、合理、職責分明。其基本的構架可由下圖反映出

但是，目前不少智能小區(qū)缺少現(xiàn)代化的管理手段，只是將其先進的硬件設備簡單地拼湊在一起，并未充分發(fā)揮出智能化系統(tǒng)的功效。為此，作為智能小區(qū)的管理者——物業(yè)管理公司應該運用現(xiàn)代化的物業(yè)信息管理系統(tǒng)，使物業(yè)的軟件與硬件相結合進行有效的管理，使物業(yè)管理真正走向現(xiàn)代化、制度化與規(guī)范化，讓住戶切實感受其“智能”以及生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

二、智能小區(qū)物業(yè)管理的特征

正是由于智能小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)構造的復雜性以及獨特性，使得智能小區(qū)物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理在管理模式上存在著很大的差別。智能小區(qū)物業(yè)管理的特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、各種智能化設備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠程管理。傳統(tǒng)的設備管理如設備運行狀況監(jiān)測，只可能靠人工現(xiàn)場巡查、看護，而智能小區(qū)的物業(yè)管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設備的運行狀況，調節(jié)設備的運行，并可根據(jù)設備自動報警信號顯示故障區(qū)，及時到位搶修，確保小區(qū)的設備正常運行。

2、保安、消防、停車管理高度自動化。保安、消防、停車管理均是物業(yè)管理的重要內容，往往需占用大量

人力。而配備完善智能系統(tǒng)的智能小區(qū)可以實現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量一線巡視人員。例如，停車管理方面，智能化的停車收費系統(tǒng)可以做到自動識別月保還是臨保車輛，自動計時，收費放行。

3、三表自動計量，各種收費一卡通。智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的繁瑣，實現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動采集、傳輸、計費，配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡通便可通過刷卡交費。

4、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的網(wǎng)絡化特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理是自成體系的獨立管理模式，可稱之為“信息孤島”。智能小區(qū)物業(yè)管理則是通過網(wǎng)絡來實現(xiàn)物業(yè)管理信息的傳遞和交互。在住宅小區(qū)內建立寬頻Internet內聯(lián)網(wǎng)，并實現(xiàn)與外部Internet的連接，通過與Internet的連接實現(xiàn)與其他小區(qū)之間的信息交流與互換，從而更方便快捷地學習先進的管理方式，來改變自身在管理上存在的漏洞和不足，為小區(qū)內的業(yè)主提供更好的服務。

5、智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的信息動態(tài)化特征。這一特征也是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)別傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的

主要特征。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式是采用依靠人工方式來采集有關物業(yè)管理的信息和數(shù)據(jù)資料。采集到的數(shù)據(jù)是靜態(tài)的、歷史的。這種管理模式既費時又費力，同時成本也高。智能小區(qū)的物業(yè)管理信息的采集是通過網(wǎng)絡，自動化地實現(xiàn)信息的采集和綜合、信息的分析和處理、信息的交換和共享。因此智能小區(qū)物業(yè)管理信息化的動態(tài)性特征，體現(xiàn)在信息采集的自動化、實時性和可靠性。

智能物業(yè)管理系統(tǒng)集成的原理

系統(tǒng)集成的模式要求各子系統(tǒng)輸出和輸入的信息格式有統(tǒng)一的約定．即要求各子系統(tǒng)有一個開放的界面或開放的接口，以保證系統(tǒng)對各種信息的統(tǒng)一處理。統(tǒng)一的軟件操作平臺界面和數(shù)據(jù)接口結合．形成高開放和兼容的硬件傳輸平臺，將現(xiàn)有的各種子系統(tǒng)進行統(tǒng)一的接入和控市，則總體的硬件成本和軟件成本將會將至最低，其開放性、可靠性可擴展性將達到最優(yōu)；將各子系統(tǒng)匯聚在一個中央平臺上，解決了因多個系統(tǒng)、多種平臺帶來的施工管理及應用管理的諸多不便，使整個系統(tǒng)納入一個有效的、規(guī)范的，可靠的集成管理平臺上。

系統(tǒng)集成的方式是將信號的采集、傳輸和處理劃分成不同的層面或模塊．開發(fā)一系列的功能模塊與之兼容(如圖1所示)。各子系統(tǒng)的信息要能匯總到專用控器中．需要在專用控市l(wèi)J器中可適應現(xiàn)行多種網(wǎng)絡協(xié)議的功能模塊．是整個系統(tǒng)適應絕大多數(shù)子系統(tǒng)產(chǎn)品 通過多種不同的網(wǎng)絡進行傳輸。在統(tǒng)一的平臺上．用一套完整的結構化的、開放的、可擴充的軟件實施對各子系統(tǒng)的監(jiān)視、控制．以及完成對所有信息處理、有話、匯總統(tǒng)計等工作。

目前，我國很多小區(qū)的應用系統(tǒng)方案采用總線或網(wǎng)絡的方式．但缺少和應用層之間的聯(lián)接層。由于沒有統(tǒng)一的接口協(xié)議，各應用系統(tǒng)的開發(fā)只能自成體系。因此．系統(tǒng)集成尚停留在一個較低的水平。據(jù)統(tǒng)計．上海智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中運行良好的僅占20％；運行不正常，但尚可使用的占45％，另有35％的系統(tǒng)干脆被棄置不用。這種現(xiàn)象固然由多種原因造成，其中．不合理的系統(tǒng)集成應負很大責任。要提高系統(tǒng)集成度，應把重點方在對應用層之間的通道集成上。只有實現(xiàn)在最，的物理通道上傳輸盡可能多的信息，才能體現(xiàn)系統(tǒng)集成的意義。