交房費(fèi)用及十個(gè)交房注意事項(xiàng)詳解

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　　交房費(fèi)用及十個(gè)交房注意事項(xiàng)詳解

　　內(nèi)容提示：年底是交房的高峰季，不少業(yè)主已經(jīng)做好了交房和裝修建材選購(gòu)的準(zhǔn)備，那么問題來(lái)了，交房費(fèi)用到底怎么算？交房過程中有哪些問題需要特別注意的呢？下面合肥蘋果裝飾小編就為大家講解關(guān)于交房費(fèi)用及最容易發(fā)生的一些情況，希望對(duì)您有所幫助。

　　一、必須先明確收房入住流程

　　1、請(qǐng)按《入住通知書》安排的時(shí)間攜帶相關(guān)證件、資料辦理收房手續(xù)。

　　2、由專門接待人員陪同您共同查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《無(wú)錫市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》(即兩書一表)原件。

　　3、由專門接待人員陪同您共同驗(yàn)房，并填寫《房屋驗(yàn)收情況表》。

　　4、如發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商要對(duì)業(yè)主提出的合理要求進(jìn)行整改，直到業(yè)主滿意為止。在此期間發(fā)生的任何費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，另外，由此造成的延期交房，開發(fā)商要承擔(dān)全部違約責(zé)任。

　　5、簽署《商品房實(shí)測(cè)面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》。

　　6、開發(fā)商向業(yè)主交付房門鑰匙。

　　7、辦理完上述手續(xù)后，開具《辦理入住手續(xù)通知單》。執(zhí)此單在物業(yè)公司進(jìn)行業(yè)主登記。

　　二、驗(yàn)收房屋質(zhì)量有關(guān)書面材料

　　1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站核發(fā)的建筑工程質(zhì)量核驗(yàn)合格證書(填發(fā)時(shí)間、蓋章單位、工程名稱等是否清楚、協(xié)調(diào));

　　2、整棟樓的《無(wú)錫市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，缺少一項(xiàng)都不能入住的。同時(shí)要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。(注：只有將項(xiàng)目送交主管部門備案后，才能對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生嚴(yán)格約束作用，開發(fā)商因此就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé))

　　3、《住宅質(zhì)量保證書》，是開發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。

　　4、《住宅使用說明書》，是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明

　　5、《保修卡》。根據(jù)建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。(詳細(xì)細(xì)節(jié)須見《商品房銷售管理辦法》具體規(guī)定)

　　6、《住戶手冊(cè)》

　　注：上述文件均要看原件，而不是復(fù)印件。

　　三、核查房屋結(jié)構(gòu)、面積

　　1、交付給您的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖。

　　2、房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(注：有許多情況下，開發(fā)商請(qǐng)的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，是否有必要由業(yè)主們另請(qǐng)其他部門進(jìn)行二次核查)

　　3、戶內(nèi)和公攤面積需要一起核查。目前，開發(fā)商所提供的《面積實(shí)測(cè)表》，只有整個(gè)套內(nèi)面積總數(shù)和公攤面積的總數(shù)，而無(wú)明細(xì)套內(nèi)每一部分的面積和公攤每一部分部分的具體面積。其中戶內(nèi)面積比較好算，一般不會(huì)出現(xiàn)大的問題。而公攤面積的計(jì)算較為復(fù)雜，有許多開發(fā)商會(huì)鉆其中空子，這也是發(fā)生糾紛的重要方面。因此，鑒于UHN的公攤面積格外之大，更需要對(duì)公共部分進(jìn)行認(rèn)真、仔細(xì)地核查。

　　四、戶內(nèi)驗(yàn)收

　　具體的內(nèi)容實(shí)在太多，眼花繚亂，不再一一累述。

　　關(guān)于室內(nèi)污染問題，必須經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)合格的。但有許多情況下，開發(fā)商請(qǐng)的檢查部門的核查結(jié)果并不準(zhǔn)確，有的只查開發(fā)商提供的少數(shù)房子，而沒有全面核查。因此，現(xiàn)在有相當(dāng)一部分的樓盤業(yè)主們另請(qǐng)其他部門進(jìn)行二次核查，以免出現(xiàn)漏洞。

　　五、戶內(nèi)裝修、設(shè)備驗(yàn)收按購(gòu)房合同及有關(guān)協(xié)議的約定

　　KFS應(yīng)向業(yè)主們提供裝修及設(shè)備清單，購(gòu)房者可按清單內(nèi)容進(jìn)行清點(diǎn)，檢查其是否齊備、完好程度及使用狀況KFS應(yīng)向業(yè)主們提供各類精裝修設(shè)備的《保修卡》。

　　六、公共設(shè)備驗(yàn)收

　　電梯、消防、燃?xì)?、暖氣、道路、綠化、車庫(kù)/停車場(chǎng)、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、小區(qū)環(huán)境等各個(gè)方面，這些部分沒有找到特別詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，這也很可能會(huì)成為產(chǎn)生糾紛的方面，更會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的問題，急需提前相互溝通交流。

　　七、樓房外面部分房屋外墻等

　　八、明確物業(yè)部分

　　查看房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。其中，要明物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成、標(biāo)準(zhǔn)、收交的起始時(shí)間以及交費(fèi)的周期，還有清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等費(fèi)用的核定。同時(shí)，考察小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備原定的管理標(biāo)準(zhǔn)。上述內(nèi)容均要清楚明白，以免日后糾紛。

　　九、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果

　　1、是與發(fā)展商簽訂一份《交屋看房記錄表》(或稱《物業(yè)交付核驗(yàn)單》)。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無(wú)法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。

　　2、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

　　3、在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：

　　a) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　b) 對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。

　　十、可能會(huì)出現(xiàn)的問題

　　1、出現(xiàn)問題無(wú)法收房時(shí)的問題：收房時(shí)可能出現(xiàn)的最大的問題，就是業(yè)主認(rèn)為房子未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)或出現(xiàn)違反協(xié)議合同的問題而拒絕收房，而KFS卻可能會(huì)說這是由于業(yè)主的原因造成無(wú)法按時(shí)交房的。這種情況是目前許多樓盤交房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的問題，并要業(yè)主承擔(dān)因此而造成的損失和費(fèi)用。對(duì)于這種情況，個(gè)人認(rèn)為一是堅(jiān)持集體收房，避免落單吃虧;二是嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定、協(xié)議按照收房標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、交鑰匙的問題：應(yīng)是開發(fā)商向業(yè)主交鑰匙，而不是物業(yè)公司。物業(yè)不能以任何借口扣押業(yè)主的房間鑰匙。目前，在有些樓盤交房時(shí)會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司利用建設(shè)單位委托其代為交樓之便，因業(yè)主不接受其不合理收費(fèi)或其他條件，不給買房人鑰匙。對(duì)此，必須要明確收房是業(yè)主與開發(fā)商之間的事，由此造成的延期交房的違約責(zé)任，將由開發(fā)商承擔(dān)

。

　　3、公共維修基金的問題：何時(shí)交納、由誰(shuí)收取、日后管理使用等。按規(guī)定，公共維修基金應(yīng)在入住時(shí)交納。有不少開發(fā)商在交樓時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫買房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”公共維修基金和契稅。對(duì)此，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　4、契稅的問題：契稅交納的時(shí)間。按規(guī)定，契稅應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)交，有很多KFS/物業(yè)會(huì)要求入住前就交，業(yè)主們完全可以拒絕。

　　契稅的收取人，契稅在國(guó)內(nèi)只有稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的單位才有權(quán)收取，物業(yè)公司是無(wú)權(quán)向業(yè)主收取的!

　　5、大、中維修基金的問題：目前有不少物業(yè)公司，利用早于交納維修基金規(guī)定出臺(tái)的北京關(guān)于普通住宅和高檔住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定，誤導(dǎo)業(yè)主在交納共同維修基金的同時(shí)，在收房時(shí)再交納大、中修費(fèi)，對(duì)這種重復(fù)收費(fèi)的做法，業(yè)主有權(quán)拒絕。具體可見國(guó)土和房管局《關(guān)于建立公共維修基金后中修費(fèi)收繳等有關(guān)問題的通知》

　　6、交費(fèi)問題：總體而言，業(yè)主在收樓時(shí)只需按照購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定，交齊收樓時(shí)應(yīng)交納的購(gòu)樓款，建設(shè)單位就應(yīng)將鑰匙直接交給買房人，如果買房人和建設(shè)單位在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)《房屋使用、管理、維修公約》進(jìn)行過承諾，還應(yīng)交納自己承諾繳納的物業(yè)管理費(fèi)用

　　7、物業(yè)費(fèi)的問題：注：據(jù)說物業(yè)費(fèi)審批部門一般會(huì)就物業(yè)費(fèi)的價(jià)格征求小區(qū)業(yè)主意見并且電話錄音(一般征求10個(gè)人左右)，至于誰(shuí)被訪問，只有KFS知道。這需要集體收房時(shí)大家及時(shí)通氣，免得被鬼子鉆了空子。

　　8、取暖費(fèi)的問題：一般情況，對(duì)物業(yè)公司代收的取暖費(fèi)，買房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權(quán)拒絕繳納辦理入住手續(xù)前的供暖費(fèi)。

　　9、其他各種收費(fèi)問題：交房時(shí)，開發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。我看了其他一些樓盤的收費(fèi)，簡(jiǎn)直就是巧立名目、巧取豪奪、令人無(wú)法忍受，估計(jì)在各類費(fèi)用方面，開發(fā)商/物業(yè)與業(yè)主間會(huì)有不少異議。舉些例子，如網(wǎng)上經(jīng)常有人問：“交房時(shí)，建設(shè)單位要我繳納5000多元的天然氣初裝費(fèi)，這合理嗎?”“建設(shè)單位交房時(shí)收電力增容費(fèi)、煤氣入戶費(fèi)，是否合理?是否可以拒交?”回答是：“不合理，可以拒交!”又如開發(fā)商會(huì)要求業(yè)主交納電力增容費(fèi)，煤氣、天然氣、電話等初裝費(fèi)、開通費(fèi)等等。對(duì)此，也完全可以拒絕。具體可見《商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》，該文件明確規(guī)定對(duì)于新建住宅，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包涵在房?jī)r(jià)之內(nèi)。那么除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。同樣，購(gòu)房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。如果在合同外新增加設(shè)備，則可向自愿接受相關(guān)服務(wù)的買房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的買房人收費(fèi)。

　　10、入住時(shí)要與物業(yè)公司要簽署哪些協(xié)議，雙方各自承擔(dān)哪些義務(wù)、責(zé)任。