90平方米內(nèi)營造舒適空間發(fā)展方向為精細化

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自2006 年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設套型建筑面積90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房），面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70％。

　　眾所周知，中國的房地產(chǎn)在計劃經(jīng)濟時期，福利房（40平方米的一居室，55平方米的兩居室，65－70 平方米的三居室）低標準的建設，造成每個城市都存在大量的在今天不適宜居住的“鴿子籠”；又經(jīng)歷了二十世紀九十年代的經(jīng)濟適用房。最近幾年，各大城市競相開發(fā)豪宅、公寓，戶型面積越來越大，150平方米的兩居室、200平方米的三居室遍地開花，房價也越升越高?，F(xiàn)在國家要求住宅小區(qū)開發(fā)以小戶型為主。如何避免簡單地重復二十世紀七八十年代的歷史？在今天市場競爭激烈的條件下，開發(fā)商以前那些賣房的營銷手段和策略大多已經(jīng)不適用了。要提高產(chǎn)品差異化，提升產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，五合國際集團的有關建筑師認為，可以從以下幾個方面著手。

　　精細化

　　新市場環(huán)境所要求的住宅產(chǎn)品，不能像以前那樣，簡單地用實墻將各個功能空間分隔，然后將門一開，即可完成一個戶型設計，而是需要建筑師從人體工程學的角度出發(fā)，將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間，排放在90平方米的房間里（扣除公攤面積，使用面積只有大約七八十平方米的空間）。這就需要建筑師自身有著強烈的生活感受，設計時能夠?qū)⑵矫婀δ芘c空間功能相結合，充分考慮各種生活細節(jié)如門廳的鞋柜，衛(wèi)生間噴淋頭的安放，甚至臥室衣服的掛鉤，書房的臺燈位置等，同時，在產(chǎn)品設計時就細分其客戶群，有老人小孩的產(chǎn)品，其室內(nèi)墻陽角部位可設計為圓角，插頭位置也應盡可能設在小孩碰不到的位置等。只有產(chǎn)品達到如此精細的設計，才能做到戶型面積雖小，但功能俱全。只有這樣，才能解決同是90平方米房子的差異化問題。住宅產(chǎn)品精裝修，將成為提升產(chǎn)品精細化設計的主要手段。

　　標準化

　　套型面積為90平方米的房子，功能布置上要設計為兩房或小三房，戶型面積減小，總戶數(shù)增多，必然導致建筑構件的大量增加，施工工程量也相應增加。這就要求設計時建筑尺寸盡量模數(shù)化、構件標準化，避免建筑房形的怪異化，使得各房間在有限的面積前提下，更緊湊實用，獲得最大的空間感。其次，產(chǎn)品的標準化，對于大的房地產(chǎn)開發(fā)公司也是非常必要的。因其開發(fā)項目數(shù)量多，且地理位置不一，甚至不在同一個城市。各地設計公司水平有差異，導致施工單位按圖施工的產(chǎn)品，質(zhì)量各異。如何讓客戶在不同的地方購買同類的產(chǎn)品，其質(zhì)量都是一樣的，這就需要設計施工和選材都實現(xiàn)標準化。

　　均好性

　　一個住宅小區(qū)有70％的小戶型，只有30％的大戶型，這給規(guī)劃帶來了不小的難度。首先，由于同質(zhì)化的產(chǎn)品增多，同類產(chǎn)品差異化減小，以前那種景觀規(guī)劃時先大戶型再小戶型、區(qū)別對待的方法無法實現(xiàn)。在規(guī)劃時就必須做到景觀的均好性，使每戶均有好的朝向、好的景觀。同時，因購房人群的同質(zhì)化，規(guī)劃還應增加更多社區(qū)鄰里之間的交流。由于小戶型的增加，按現(xiàn)行一戶一個車位的規(guī)定，小區(qū)配套車位也必須相應增加，設計時可考慮設計地下車庫，加大其高度就可成為雙層機械停車，實際使用時可按需設置。這樣既可提高使用效率，節(jié)約開發(fā)成本，同時還可減少地面停車，增加綠化面積。

　　發(fā)展方向

　　“國六條”力主發(fā)展經(jīng)濟適用房，“九部委細則”規(guī)定90平方米住房的比重，這在很大程度上限制了大戶型的發(fā)展。而以現(xiàn)在帶電梯高層住宅為例，建筑面積為90平方米的房子，扣除樓梯電梯等公攤面積，實際使用面積僅七八十平方米，只能設計為兩房或小三房。對三口之家而言，有了小孩房就不能有書房，生活品質(zhì)并不能得到真正的提高。且就目前市場的形勢而言，110－120 平方米的戶型一直為熱銷戶型。如何能既保證滿足低收入購房人群小戶型面積需求，又滿足確有改善生活需求的市場現(xiàn)實情況。筆者建議適當發(fā)展部分高適用住宅戶型，即戶型采用框架或高層可采用鋼架結構，室內(nèi)無隔墻，廚房衛(wèi)生間采用同層橫向排水系統(tǒng)，管井集中設置?？蛻糍徺I后可自行分割成兩房或三房，如有需求，甚至可將整層購買，再重新進行戶內(nèi)設計。五合國際設計的無錫財富中心采用類似手法：戶型種類豐富，涵蓋客戶群廣，既方便一戶內(nèi)任意分割，又滿足買多套住房的重新組合的個性化需求?？傊?，只有真正從市場需求出發(fā)，在產(chǎn)品研發(fā)上下功夫，提升產(chǎn)品品質(zhì)，才能在瞬息萬變的外部環(huán)境中引領市場的發(fā)展。