造價工程師考試復習指導：建筑面積計算分類（1）

　　計算建筑面積的房屋原則上應具備的條件根據(jù)計算建筑面積的有關規(guī)定和規(guī)則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應具備以下普遍性的條件：

　　1、 應具有上蓋；

　　2、 應有圍護物；

　　3、 結構牢固，屬永久性的建筑物；

　　4、 層高在2.20m或2.20m以上；

　　5、 可作為人民生產或生活的場所。

　　其中：層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。

　　國家標準《房產測量規(guī)范》中所指房屋層高2.2m以上的計算建筑面積，都包括2.2m本身，其含意是層高在2.2m或2.2m以上的計算建筑面積。

　　計算全部建筑面積的范圍

　　1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

　　這里說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于2.2m也只能按一層計算建筑面積。層高低于2.2m的房屋都不能計算建筑面積。

　　2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m以上部位計算建筑面積。

　　梯間、電梯間是指進出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護結構、永久性的、層高不低于2.2m的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。

　　夾層、插層、技術層也稱附層，是指建筑在房屋內部空間的局部層次，是安插于上下兩個正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結構層，即屬于整個房屋整體結構的一部分，有的是技術層，是加插進去的。不論是結構層還是技術層，只要其層高不低于2.2m都可以計算建筑面積，凡層高低于2.2m的部位，均不應計算建筑面積。

　　3、穿過房屋的通道、房屋內的門廳、大廳，不論其層高，均按一層計算建筑面積。

　　這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內部的通道。

　　門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2m以上的按其水平投影面積計算。房屋內的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標準《房產測量規(guī)范》中規(guī)定的通道、門廳、大廳不論其層高，均按一層計算建筑面積。其含義是指層高不論高于2.2m多少，均按一層計算建筑面積，而層高低于2.2m的通道、門廳、大廳是不能計算房屋的建筑面積。

　　門廳、大廳有的因層高很高，一般在沿廳的周邊設有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面積計算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在2.2m和2.2m以上部位仍應計算建筑面積。

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。

　　樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。

　　由于這些井道，有的并不構成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應跟隨房屋的自然層計算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計算房屋的建筑面積。

　　房屋的自然層數(shù)是指按房屋的樓板和地板結構分層的層數(shù)。

　　房屋的自然層數(shù)，一般按室內地平線以上計算。地平線以下為地下室，按負層數(shù)計算；采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內層高不低于2.2m的計算自然層數(shù)；層高在2.2m以上的架空層也計算自然層數(shù)。

　　有關地下室和半地下室這兩個名詞，國家標準《房產測量規(guī)范》沒有明確界定其含義；國家標準《住宅設計規(guī)范》對地下室和半地下室有以下術語和解釋，可供參考：

　　地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。

　　當房間地面低于室外地平面的高度不超過房間凈高的三分之一者，則不能算作地下室，也不算半地下室。

　　假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計層數(shù)。

　　由于現(xiàn)代房屋設計的多樣化，樓梯、電梯等井道到達的部位不同，有的直達地下室各層、有的服務于不同類型的樓層，服務對象和使用功能也不相同，因此在對這些共有建筑面積進行認定和測算時，還是應根據(jù)實際情況予以確定。

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