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拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的法律關(guān)系
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拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的法律關(guān)系
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內(nèi)容。盡管房屋拆遷補(bǔ)償安置關(guān)系性質(zhì)上屬于民事法律關(guān)系,拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等,但由于房屋拆遷存在的行政強(qiáng)制性和期限性,使得被拆遷人在房屋拆遷中相對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)處于弱勢(shì)群體地位。因此,有時(shí)拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議變成了“城下之盟”。如何設(shè)置公正有效的法律程序最大限度地保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。在現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定不盡詳細(xì)難以操作情況下,理論界應(yīng)先行動(dòng)起來(lái),確立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂方面的法律規(guī)范,因此有必要較詳細(xì)認(rèn)識(shí)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的法律關(guān)系:
(一)對(duì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體認(rèn)定。
毫無(wú)疑問(wèn)協(xié)議的主體是房屋拆遷過(guò)程中發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第四條規(guī)定,拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位,被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。從這條法律規(guī)定我們可以得出如下結(jié)論,拆遷人只能是單位,不可能是個(gè)人。但在現(xiàn)實(shí)中,對(duì)于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體,筆者認(rèn)為是否定的。理由如下:一是接受房屋拆遷管理部門頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人,這一法律規(guī)定具有排它性,說(shuō)明拆遷人的身份是唯一的;二是拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位即使具備相應(yīng)的資質(zhì),但它是否具備相應(yīng)的財(cái)力、能力呢。如果不具備,將使拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)法得到實(shí)際履行,無(wú)法維護(hù)被拆遷人的利益;三是即使拆遷人的分支機(jī)構(gòu)和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門備案,它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系,即代理拆遷人履行拆遷權(quán)利義務(wù)關(guān)系,它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。被委托人必須以委托人名義從事委托代理活動(dòng),從而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)也由委托人承擔(dān)。
(二)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅在第十三條簡(jiǎn)單規(guī)定了協(xié)議的基本內(nèi)容,操作難度太大了。大量實(shí)質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定,極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對(duì)涉訴房層拆遷補(bǔ)償安置合同糾紛,根據(jù)審判工作實(shí)際需要,協(xié)議內(nèi)容應(yīng)載明的事項(xiàng)主要應(yīng)審查是否具備以下幾點(diǎn):
1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式,房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼,房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點(diǎn)、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時(shí)對(duì)房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動(dòng)遷的,也要在基本情況中注明。
2.被拆遷房屋的評(píng)估情況。不管是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,為防止拆遷過(guò)程中低值高估和高值低估等不正常情況,都應(yīng)請(qǐng)具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況。
3.拆遷補(bǔ)償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補(bǔ)償安置方式。非被拆遷人真實(shí)意思表示的,法律不能認(rèn)可。如果是實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況標(biāo)明安置用房建筑面積、地點(diǎn)、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時(shí)間等。
4.搬遷期限,過(guò)渡方式,過(guò)渡用房地點(diǎn)、面積,搬遷補(bǔ)助費(fèi),拆遷補(bǔ)償費(fèi)用支付辦法等。
5.違約責(zé)任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過(guò)渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法。
(三)拆遷房屋使用性質(zhì)的認(rèn)定。
在拆遷中,如何認(rèn)定私房商住問(wèn)題,既無(wú)法律規(guī)定,也無(wú)司法解釋,僅散見于地方性規(guī)章之中。當(dāng)前唯一的一個(gè)行政解釋是中華人民共和國(guó)建設(shè)部房地產(chǎn)司對(duì)河北省沙市房地產(chǎn)管理局關(guān)于城市房屋拆遷中有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告的復(fù)函中規(guī)定:“在拆遷中,對(duì)房屋非住宅應(yīng)根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)確定,對(duì)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營(yíng)用房,房屋所有人應(yīng)向房產(chǎn)局進(jìn)行房屋使用性質(zhì)變更登記。”在這一復(fù)函精神下,2001年6月《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)后,上海市、山東省、重慶市等分別出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則中一致采用了“確認(rèn)房屋使用性質(zhì),應(yīng)當(dāng)以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的用途為準(zhǔn);對(duì)房產(chǎn)證上末標(biāo)明用途的,以被拆遷房屋報(bào)建時(shí)的用途為準(zhǔn)。”這一概然性規(guī)定,對(duì)經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算,變更登記時(shí)間(由住宅變更為非住宅)末作規(guī)定,仍然難以操作。在拆遷實(shí)際中,筆者認(rèn)為應(yīng)綜合考慮,主要有以下幾種情況。
1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅,且該房實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)并辦理了合法經(jīng)營(yíng)證照的,應(yīng)該以實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)的房屋面積計(jì)算為非住宅面積,享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇,其余面積享受住宅補(bǔ)償安置待遇。
2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅,但該房屋實(shí)際上并未投入經(jīng)營(yíng),實(shí)際上全部是按住宅房屋進(jìn)行使用的,不得享受非住宅拆遷補(bǔ)償安置待遇。
3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅,實(shí)際上也是經(jīng)營(yíng)用房,但是被拆遷人或承租人偷逃國(guó)家稅收,末辦理合法經(jīng)營(yíng)證照并繳納有關(guān)稅費(fèi)的,也不能享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時(shí),拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補(bǔ)償。
4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅,但是一直作為經(jīng)營(yíng)用房且具有合法手續(xù),在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的,應(yīng)該享受非住宅用房補(bǔ)償安置待遇。在房屋拆遷公告前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的,在扣除變更費(fèi)用后也應(yīng)享受非住宅補(bǔ)償安置待遇。
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