融資資金的監(jiān)管與運用

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融資資金的監(jiān)管與運用

　　在房地產(chǎn)項目的融資活動中，資金的安排、監(jiān)管、運用等各方都較為關注的，也是最關鍵的環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)項目的特殊性，融資資金運作管理程序通?？梢苑譃槿齻€階段。

　　1、在項目融資談判至融資方(出資方)接管項目資產(chǎn)前在項目(或項目公司)轉(zhuǎn)移至融資方控制前，房地產(chǎn)項目融資各方會選擇下列兩種路徑：1)簽訂相關協(xié)議后，融資方支付定金或預付款項

　　這是一種符合常理以及法律規(guī)定的經(jīng)營行為，但在當前中國經(jīng)濟環(huán)境缺乏誠信的狀態(tài)下，除了收購項目一種形式外，其他的私募融資都不可能采取這種方案。

　　2)資金共管

　　這通常是由于所謂融資中介方的介入所導致和產(chǎn)生的一種資金運作設計，這種設計的背后就是融資的非專業(yè)化、非規(guī)范化。它的基本路徑是融資方將資金匯繳至由項目方、融資方共同指定的銀行賬戶，以所謂的預留印鑒分執(zhí)等形式對資金的用途和流向加以監(jiān)管。

　　實際上，其中的空間和風險同樣巨大，并不該成為融資活動中主要的資金管理模式，并且最重要的是所謂的共管賬戶在法律上以及銀行業(yè)務方面并不會獲得支持和保護，也只能是雙方約定一種協(xié)議行為。

　　在該階段資運作管理，項目方或融資方可以委托由金融機構如銀行、信托公司以及獨立第三方融資服務機構施行資金的委托管理服務業(yè)務。

　　2、項目融資進入實質(zhì)性操作階段，包括項目公司的股權開始辦理變更或項目資產(chǎn)開始清理移交等

　　實際上，項目融資的完成必須以項目資產(chǎn)完全完整的移交至由融資方或出資方控制，或出資方的資金安全獲得項目資產(chǎn)有效抵押或項目方提供其他有效擔保。一般情形下，應該是采取分階段支付的模式，根據(jù)項目有關法律手續(xù)和資產(chǎn)移交的過程、進度，按照約定的比例繳付或匯付資金。

　　1)項目融資屬于轉(zhuǎn)讓收購的

　　融資方應當在項目資產(chǎn)移交過程中，對項目的現(xiàn)狀加以核實，主要審核的內(nèi)容有：土地權屬是否存在瑕疵，相關相鄰單位由無其他爭議，項目建設與項目規(guī)劃及相關批準文件是否一致，是否有違反和超出核定范圍的建設事項和環(huán)節(jié)，規(guī)費繳納情況，工程現(xiàn)狀與工程量、造價等是否一致，現(xiàn)場設備狀況及基礎實施條件，項目的有關權益是否設定其他債權或連帶關聯(lián)債務，等等。

　　2)項目融資屬于權益融資的

　　該類型的融資活動，關鍵在于資金匯付應當有相應的項目資產(chǎn)與之相對價，除了對項目資產(chǎn)價值本身經(jīng)核實以外，關鍵環(huán)節(jié)在于對項目資產(chǎn)的控制以及相關權益的鎖定，如抵押，土地使用權抵押，在建工程抵押等;如資產(chǎn)分割，將項目在建工程部分分割劃歸融資方持有等;如項目銷售收入及收益權的轉(zhuǎn)讓等等。