以建筑策劃的觀點規(guī)劃建筑

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前言 以建筑策劃的觀點尋找建筑投資和收益的平衡振海自2003年起，開始建立相對穩(wěn)定的建筑規(guī)劃設(shè)計策劃部門以來，一直以基于市場 研究 的建筑策劃觀點為服務(wù)客戶提供建筑規(guī)劃設(shè)計策劃服務(wù)。我們始終堅信：投資商經(jīng)常所提交討論的關(guān)于“性價比”的市場觀點，其實就是在建筑規(guī)劃設(shè)計中尋找到 建筑師的“作品設(shè)計”和投資商的“產(chǎn)品生產(chǎn)”的定位平衡。與其他擁有較高市場知名度的建筑規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)相比，在 目前 階段，振海的建筑規(guī)劃設(shè)計策劃部門也許不是一支最好的建筑規(guī)劃設(shè)計隊伍，但振海依托于自身主創(chuàng)團隊近十年不動產(chǎn)綜合營銷服務(wù)的經(jīng)驗和對“建筑策劃、建筑規(guī)劃、建筑營銷”的全面理解，我們有信心為“為尋找最合適解決方案的客戶”提供“最符合市場化要求”的“建筑策劃‘和”建筑規(guī)劃“以及”建筑營銷“服務(wù)。更加接近市場化，是振海與傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計隊伍的區(qū)別所在！一、以建筑策劃的觀點規(guī)劃建筑我們了解自建國以來，國內(nèi)的建筑規(guī)劃設(shè)計決策市場經(jīng)歷了如下幾個重要的 歷史 階段：第一階段是，領(lǐng)導(dǎo)人指導(dǎo)規(guī)劃；此代表的建筑比如有，人民大會堂，人民英雄紀念碑等 政治 性紀念建筑；第二階段是，政府指導(dǎo)規(guī)劃；此代表的建筑比如有，上個世紀八十年代以前各級政府新建的辦公大院，幾乎清一色的“清水紅磚和大紅瓦”的辦公建筑；第三階段是，規(guī)劃設(shè)計院指導(dǎo)規(guī)劃；自上個世紀八十年代初期國內(nèi)有了商品房的雛形以來，幾乎所有的商品房都是在規(guī)劃設(shè)計院的指導(dǎo)下完成了建筑規(guī)劃設(shè)計；第四階段是，投資商指導(dǎo)規(guī)劃；自上個世紀九十年代初期開始，國內(nèi)投資商在經(jīng)歷了商品房的雛形以來，逐漸開始以投資者的觀點來要求和指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計工作；第五階段是，策劃指導(dǎo)規(guī)劃；現(xiàn)在，隨著 經(jīng)濟 的 發(fā)展 ，外來專業(yè)細分觀念的碰撞，國內(nèi)建筑規(guī)劃設(shè)計市場逐漸的在由“投資商指導(dǎo)規(guī)劃”發(fā)展到由“策劃來指導(dǎo)規(guī)劃”的第五階段，也就是“以市場需求來指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計”階段；現(xiàn)在在全國注冊建筑師的 考試 科目中，就有一章專門的《建筑策劃》，由此可見，建筑策劃它將會是建筑師的基本技能。而對于具有建筑策劃意識的建筑師來說，建筑師的工作流程一般應(yīng)該是：策劃研究-構(gòu)思創(chuàng)意-設(shè)計實施，而大部分缺乏市場化意識和建筑策劃觀點的設(shè)計師一般是很少或從不進行有關(guān)項目基地的策劃研究的。振海認為：以建筑策劃的觀點研究市場，能夠有效的幫助建筑師在“作品設(shè)計”和“產(chǎn)品生產(chǎn)”的定位中找到平衡，這其實就是投資商所需要得到的“投資和收益的平衡”。二、建筑策劃的特點評價1、建筑策劃的定義什么叫建筑策劃：建筑策劃是一門 科學(xué) 的建筑設(shè)計 方法 。包括總體規(guī)劃目標確定后，根據(jù)定向研究得出的設(shè)計依據(jù)，建筑策劃強調(diào)有依據(jù)，根據(jù)科學(xué)辦法和市場研究數(shù)據(jù)。建筑策劃的科學(xué)辦法主要包含以下三個因素：1） 運用市場營銷和建筑學(xué)的原理；2） 需要市場經(jīng)驗和技術(shù)規(guī)范，但不僅依賴經(jīng)驗和規(guī)范；3） 以實態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，用 計算 機、專業(yè)軟件等 現(xiàn)代 化手段對目標進行研究 分析 ；建筑策劃的市場 研究 數(shù)據(jù)主要包含以下八個因素：1） 建筑環(huán)境和文化背景研究；2） 建筑風(fēng)格定位研究；3） 主力戶型選擇研究；4） 室內(nèi)空間布局研究；5） 環(huán)境規(guī)劃及 藝術(shù) 研究；6） 公共裝飾材料研究；7） 背景燈光設(shè)計研究；8） 生活方式研究；建筑策劃走在建筑規(guī)劃設(shè)計之前，提出建筑規(guī)劃設(shè)計的條條框框，約束建筑設(shè)計如何去運作。投資商單純從“產(chǎn)品生產(chǎn)”的角度出發(fā)，為獲取最大的投資利益，所以總要求建筑師提交最節(jié)省的建筑方案；而建筑師從單純從“作品設(shè)計”的角度出發(fā)，總是提出最大膽的建筑方案。所以建筑策劃是在投資商與建筑師之間為滿足“投資性價比”而相互溝通的一個重要環(huán)節(jié)。2、建筑策劃的深度概念其實專家們都知道，缺乏市場化意識的傳統(tǒng)建筑設(shè)計程序邏輯性差， 經(jīng)濟 性差，沒有一定的市場 科學(xué) 性，保證不了按傳統(tǒng)程序設(shè)計出的項目的環(huán)境效益，經(jīng)濟效益， 社會 效益的均好性，不能保證產(chǎn)品 內(nèi)容 符合實際市場需要，也就是缺乏在市場化條件下投資商所要求的“性價比平衡”。這就是傳統(tǒng)建筑設(shè)計程序的弊病。因此，振海認為應(yīng)該在傳統(tǒng)建筑設(shè)計環(huán)節(jié)中加入一個研究層面，也就是研究建筑設(shè)計依據(jù)的 問題 ，這個層面的插入就是“建筑策劃研究”。這其實也是建筑師與房地產(chǎn)商雙方職能的拓展。在傳統(tǒng)的建筑規(guī)劃設(shè)計程序中設(shè)計是有“是否符合市場化需要”斷層的，建筑策劃的引出就是對這個“市場化斷層”的填補。因此，振海認為：建筑策劃與城市規(guī)劃，城市設(shè)計和建筑設(shè)計的相關(guān)關(guān)系，這才應(yīng)該是建筑學(xué)完整的 理論 框架，他們同時相提并論的才應(yīng)該是統(tǒng)稱的建筑學(xué)。三、建筑策劃與傳統(tǒng)建筑規(guī)劃設(shè)計的特點評價1、節(jié)省費用在沒有遇見具有絕對 影響 力的建筑師以前，投資商仍然首選以招標委托的方式尋找建筑師。傳統(tǒng)的方式是：招標宣傳-報名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標書-設(shè)計提案-委托設(shè)計。這個過程其實就是一個費錢、費力的過程，從宣傳、報名、篩選、招標到提案的每一個環(huán)節(jié)都是需要費用的，特別是招標環(huán)節(jié)上就是只考慮投標設(shè)計師的成本要求，就是一筆不菲的費用，甚至操作不好還嚴重影響到 企業(yè) 自身形象和行業(yè)聲譽；而建筑策劃作為傳統(tǒng)建筑規(guī)劃設(shè)計的前置環(huán)節(jié)，在不占用建筑師大量的時間、精力、財力的情況下，由建筑師首先提交一個建筑策劃方案，即建筑創(chuàng)意提示與投資商進行專業(yè)交流，投資商認同創(chuàng)意提示和設(shè)計思路后即可直接委托設(shè)計。這樣就由傳統(tǒng)的“招標宣傳-報名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標書-設(shè)計提案-委托設(shè)計”過度到“建筑策劃”-“委托設(shè)計”階段，為雙方節(jié)省了大量費用。2、規(guī)避風(fēng)險投資商選擇建筑師的傳統(tǒng)方式有兩種：直接委托和招標委托；這兩種方式對于投資商和建筑師都各有利弊：直接委托的方式對投資商的風(fēng)險最大，沒有了解就需要全面合作，做不好怎么辦；招標委托的方式對建筑師的風(fēng)險最大，不提交全面創(chuàng)意又不能說明自己的專業(yè)能力，提交了全面創(chuàng)意也就沒有了主動權(quán)，被利用怎么辦；這都是雙方擔(dān)心的問題。所以在傳統(tǒng)建筑設(shè)計程序下很少有投資商直接委托設(shè)計，建筑師在工作中也會有或多或少的保留。而建筑策劃“以首先認同創(chuàng)意思路再行委托的方式”卻可以較好的規(guī)避雙方的委托風(fēng)險。3、縮短時間傳統(tǒng)的建筑設(shè)計招標方式從“招標宣傳-報名接待-資質(zhì)篩選-發(fā)出標書-設(shè)計提案-委托設(shè)計”需要一定的時間才能完成整個流程；而傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計投標提案從平面布局到建筑表現(xiàn)的完成或多或少總是需要一定的時間。而建筑策劃流程的插入就可以極大的縮短“投資商考察建筑師-建筑師給投資商提交創(chuàng)意思路”的工作時間。四、建筑策劃的七項工作流程建筑策劃的合作提案雙方了解建筑策劃的合作性質(zhì)和合作內(nèi)容↓投資商認同建筑策劃的合作意向。