關于房地產工程的項目管理問題及解決分析

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【摘要】房地產企業(yè)成本管理的好壞直接影響到房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力。對房地產工程項目成本管理存在的主要問題進行了分析，并提出解決對策。

  【關鍵詞】工程項目 成本管理   從1998年以來，中國房地產投資和開發(fā)高速增長，房地產企業(yè)利潤率也較高，在這種宏觀經(jīng)濟形勢下，一些房地產企業(yè)忽視了工程成本的控制。然而，在金融危機影響下房地產市場轉向低迷，如果不能很好地控制成本，就可能使企業(yè)利潤率降低危及企業(yè)生存。 一、房地產工程項目成本管理中存在的主要問題 1、不重視成本控制，成本控制人員素質不高。一些房地產企業(yè)在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識，沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實踐經(jīng)驗及成本管理經(jīng)驗的復合型人才不多，一些成本管理人員不能適應成本控制發(fā)展需要，積極充實成本管理的新知識、新經(jīng)驗、新技術。 2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標準來進行。工程作為房地產企業(yè)的產品，由于其結構、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)（目標成本）十分關鍵。很多房地產企業(yè)對于工程目標成本的制定過于簡單化和表面化，有些房地產企業(yè)只是簡單地按照經(jīng)驗確定一個目標成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項目成本管理措施方面，只有簡單的規(guī)章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規(guī)定。 3、缺乏完善的責權利相結合的獎勵機制。堅持責權利相結合的原則，獎罰分明，是促進房地產企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動力。目前房地產企業(yè)因為各部門、每個崗位責權利不相對應，以至于無法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發(fā)生了責任上的問題往往互相推諉，無法考核其優(yōu)劣，這樣就會嚴重挫傷有關人員的積極性，給工程項目成本管理帶來不可估量的損失。 4、忽視工程項目“質量成本”的管理和控制質量。“質量成本”分為內部故障成本（如應建設單位要求返工、停工等引起的費用）、外部故障成本（如承包商索賠等引起的費用）。目前我國在房地產項目成本管理中尚未建立起對工程項目質量成本的風險監(jiān)控體系。 5、忽視工程項目“工期成本”的管理和控制。工期目標是工程項目管理三大主要目標之一，房地產企業(yè)能否實現(xiàn)工期目標，順利向業(yè)主移交房產是取得信譽的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。盲目地趕工期要進度，會造成工程成本的陡然增加。 6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預算和成本核算結合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預算成本、計劃成本的比較，因此對工程項目成本控制指導意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關心。另外，部分工程邊設計，邊報批，邊施工，致使工程成本無法控制，導致工程成本嚴重超支。 二、加強房地產成本管理的對策 目前，國內絕大部分建設項目都實行項目法施工，每個企業(yè)在具體房地產管理中有很多不同的管理模式，各有自己成功的管理經(jīng)驗。但質優(yōu)價廉的建筑產品是各房地產企業(yè)共同追求的目標。在這里，筆者從以下方面討論降低房地產成本的管理措施。 1、強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。應當充分調動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內部各部門之間的職責關系，相互協(xié)作，相互制約，責任分工明確，權力利益配套。 2、進行合同管理。公司所有重大經(jīng)濟合同的實施均從合同會簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就有了一個扎實的平臺。成本會計在合同會簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。工程部側重材料設備的質量標準、到場時間、工程進度等內容，避免合同管理與工程管理不協(xié)調。 3、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標準的責權利相結合的成本管理體制。做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經(jīng)理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項目經(jīng)理要對部門成員在成本控制中的業(yè)績進行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。 4、嚴格發(fā)包，規(guī)范管理。選擇一個有經(jīng)驗、管理有方的承包方，雖然它的合同成本可能會高一些，但是它的規(guī)范管理在工程建設中會規(guī)避很多的風險，綜合權衡，總成本應該能節(jié)省一些。對于房地產企業(yè)來說要加強計劃管理和預算管理。 5、保持信息暢通，嚴格控制變更。工程部要建立完善的會議制度和文檔管理制度，并制定相應的流程，設定合適的審批制度和公文分發(fā)制度，保證信息暢通。另外，變化是工程項目管理的核心內容，工程部對任何變更都要進行很好的控制。 6、加強階段性經(jīng)濟活動分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟活動分析一般包括地下室結構完工、主體結構完工、裝修工程完工（即項目竣工）的經(jīng)濟活動分析。每一階段的完工標志著這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項目成本測算積累經(jīng)驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結算資料及成本資料交公司，由公司預結算部門對項目部的結算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查，確定項目的盈虧額。 三、結束語 房地產成本管理是一項全面、深入、細致的工作，不但需要企業(yè)管理層的重視和支持，而且需要廣大員工的積極配合、協(xié)調，需要建立健全各項規(guī)章制度，并保證這些制度的貫徹執(zhí)行。只有這樣，才能真正搞好工程成本管理，才能實現(xiàn)房地產企業(yè)良好的經(jīng)濟效益和可持續(xù)發(fā)展能力，提高企業(yè)的核心競爭力。   【參考文獻】 [1]歐陽春花.房地產開發(fā)項目成本管理控制[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2008.8. [2]鄭哲一.淺析房地產成本管理總體戰(zhàn)略思路[J].廣西城鎮(zhèn)建設,2008.7.