關(guān)于房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目管理問題及解決分析

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【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的主要問題進(jìn)行了分析，并提出解決對(duì)策。

  【關(guān)鍵詞】工程項(xiàng)目 成本管理   從1998年以來，中國(guó)房地產(chǎn)投資和開發(fā)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率也較高，在這種宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程成本的控制。然而，在金融危機(jī)影響下房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向低迷，如果不能很好地控制成本，就可能使企業(yè)利潤(rùn)率降低危及企業(yè)生存。 一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理中存在的主要問題 1、不重視成本控制，成本控制人員素質(zhì)不高。一些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理中，對(duì)成本控制重視度不夠，沒有切實(shí)有效的成本控制措施，成本控制責(zé)任不落實(shí)，工作不到位，成本管理意識(shí)不強(qiáng)，缺乏法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才不多，一些成本管理人員不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需要，積極充實(shí)成本管理的新知識(shí)、新經(jīng)驗(yàn)、新技術(shù)。 2、缺乏可操作的工程成本控制依據(jù)。工程成本的控制要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行。工程作為房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品，由于其結(jié)構(gòu)、規(guī)模和施工環(huán)境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對(duì)單體工程項(xiàng)目制定出可操作的工程成本控制依據(jù)（目標(biāo)成本）十分關(guān)鍵。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程目標(biāo)成本的制定過于簡(jiǎn)單化和表面化，有些房地產(chǎn)企業(yè)只是簡(jiǎn)單地按照經(jīng)驗(yàn)確定一個(gè)目標(biāo)成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、施工條件以及工期的要求。在項(xiàng)目成本管理措施方面，只有簡(jiǎn)單的規(guī)章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規(guī)定。 3、缺乏完善的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。堅(jiān)持責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則，獎(jiǎng)罰分明，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作健康發(fā)展的動(dòng)力。目前房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦鞑块T、每個(gè)崗位責(zé)權(quán)利不相對(duì)應(yīng)，以至于無法考核其優(yōu)劣，出現(xiàn)了干多干少一個(gè)樣，干好干壞一個(gè)樣的局面，獎(jiǎng)罰不分明。發(fā)生了責(zé)任上的問題往往互相推諉，無法考核其優(yōu)劣，這樣就會(huì)嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，給工程項(xiàng)目成本管理帶來不可估量的損失。 4、忽視工程項(xiàng)目“質(zhì)量成本”的管理和控制質(zhì)量。“質(zhì)量成本”分為內(nèi)部故障成本（如應(yīng)建設(shè)單位要求返工、停工等引起的費(fèi)用）、外部故障成本（如承包商索賠等引起的費(fèi)用）。目前我國(guó)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中尚未建立起對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量成本的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系。 5、忽視工程項(xiàng)目“工期成本”的管理和控制。工期目標(biāo)是工程項(xiàng)目管理三大主要目標(biāo)之一，房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)，順利向業(yè)主移交房產(chǎn)是取得信譽(yù)的重要條件。工程項(xiàng)目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會(huì)引起成本的變化。盲目地趕工期要進(jìn)度，會(huì)造成工程成本的陡然增加。 6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項(xiàng)成本分析，沒有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，因此對(duì)工程項(xiàng)目成本控制指導(dǎo)意義不大。加上獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本超支與個(gè)人收入不直接掛鉤，因此管理人員對(duì)成本控制情況并不十分關(guān)心。另外，部分工程邊設(shè)計(jì)，邊報(bào)批，邊施工，致使工程成本無法控制，導(dǎo)致工程成本嚴(yán)重超支。 二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策 目前，國(guó)內(nèi)絕大部分建設(shè)項(xiàng)目都實(shí)行項(xiàng)目法施工，每個(gè)企業(yè)在具體房地產(chǎn)管理中有很多不同的管理模式，各有自己成功的管理經(jīng)驗(yàn)。但質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的建筑產(chǎn)品是各房地產(chǎn)企業(yè)共同追求的目標(biāo)。在這里，筆者從以下方面討論降低房地產(chǎn)成本的管理措施。 1、強(qiáng)化施工項(xiàng)目成本控制意識(shí)，進(jìn)行全員管理。應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目管理人員的積極性，使項(xiàng)目管理人員真正認(rèn)識(shí)到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學(xué)習(xí)、交流，對(duì)員工進(jìn)行考核，實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部等各個(gè)部門，要做到全員參與，理順公司內(nèi)部各部門之間的職責(zé)關(guān)系，相互協(xié)作，相互制約，責(zé)任分工明確，權(quán)力利益配套。 2、進(jìn)行合同管理。公司所有重大經(jīng)濟(jì)合同的實(shí)施均從合同會(huì)簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就有了一個(gè)扎實(shí)的平臺(tái)。成本會(huì)計(jì)在合同會(huì)簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。工程部側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場(chǎng)時(shí)間、工程進(jìn)度等內(nèi)容，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。 3、建立規(guī)范、統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)權(quán)利相結(jié)合的成本管理體制。做好項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)工作，制定成本計(jì)劃。在項(xiàng)目施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理部在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)部門成員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期檢查和考評(píng)，有獎(jiǎng)有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。 4、嚴(yán)格發(fā)包，規(guī)范管理。選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)、管理有方的承包方，雖然它的合同成本可能會(huì)高一些，但是它的規(guī)范管理在工程建設(shè)中會(huì)規(guī)避很多的風(fēng)險(xiǎn)，綜合權(quán)衡，總成本應(yīng)該能節(jié)省一些。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說要加強(qiáng)計(jì)劃管理和預(yù)算管理。 5、保持信息暢通，嚴(yán)格控制變更。工程部要建立完善的會(huì)議制度和文檔管理制度，并制定相應(yīng)的流程，設(shè)定合適的審批制度和公文分發(fā)制度，保證信息暢通。另外，變化是工程項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，工程部對(duì)任何變更都要進(jìn)行很好的控制。 6、加強(qiáng)階段性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析及成本核算。階段性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析一般包括地下室結(jié)構(gòu)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、裝修工程完工（即項(xiàng)目竣工）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析。每一階段的完工標(biāo)志著這一階段成本的截止，必須作詳細(xì)的分析。通過分析項(xiàng)目成本支出的情況，找出項(xiàng)目成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，為公司以后的項(xiàng)目成本測(cè)算積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目竣工決算后，由項(xiàng)目部編制詳細(xì)的結(jié)算資料及成本資料交公司，由公司預(yù)結(jié)算部門對(duì)項(xiàng)目部的結(jié)算資料進(jìn)行審核，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目成本資料進(jìn)行審核。公司對(duì)項(xiàng)目的盈虧情況作詳細(xì)審查，確定項(xiàng)目的盈虧額。 三、結(jié)束語 房地產(chǎn)成本管理是一項(xiàng)全面、深入、細(xì)致的工作，不但需要企業(yè)管理層的重視和支持，而且需要廣大員工的積極配合、協(xié)調(diào)，需要建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度，并保證這些制度的貫徹執(zhí)行。只有這樣，才能真正搞好工程成本管理，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)良好的經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展能力，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。   【參考文獻(xiàn)】 [1]歐陽春花.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理控制[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),2008.8. [2]鄭哲一.淺析房地產(chǎn)成本管理總體戰(zhàn)略思路[J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè),2008.7.