2015年二級(jí)建造師輔導(dǎo)資料：物權(quán)的設(shè)立變更轉(zhuǎn)讓和消滅

　　一、物權(quán)變動(dòng)模式簡(jiǎn)介

　　物權(quán)的變動(dòng)有意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式與形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。

　　（一）意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式

　　意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，是指除了當(dāng)事人的債權(quán)意思之外，物權(quán)變動(dòng)無(wú)須其他要件的物權(quán)變動(dòng)模式。以買賣合同為例，標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，以當(dāng)事人之間的買賣合同為根據(jù)，純粹取決于當(dāng)事人的自由意志，既不需要交付或登記行為，也不需要獨(dú)立于買賣合同的物權(quán)行為。

　?。ǘ┬问街髁x的物權(quán)變動(dòng)模式

　　1. 物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式

　　物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)契約只能發(fā)生債權(quán)法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，還必須借助于獨(dú)立于債權(quán)契約而存在的物權(quán)契約。這即是所謂的物權(quán)行為的獨(dú)立性。但僅有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意尚不足以引起物權(quán)變動(dòng)，還必須具備一定的形式，方可最終引起物權(quán)變動(dòng)。其中，不動(dòng)產(chǎn)須有登記，動(dòng)產(chǎn)須有交付。如果沒有登記或交付行為，即使有債權(quán)契約與物權(quán)合意，也不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。

　　2. 債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式

　　債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，又稱意思主義與登記或交付相結(jié)合的物權(quán)變動(dòng)模式，指物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人間除有債權(quán)合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式之下，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，并非法律行為這一單一民事法律事實(shí)的作用，而是以債權(quán)合同這一法律行為與交付或登記這一事實(shí)行為的相互結(jié)合為根據(jù)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國(guó)采用債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。

　　二、我國(guó)的物權(quán)變動(dòng)

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

　　1. 債權(quán)形式主義與區(qū)分原則

　　第9條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”其中法律另有規(guī)定的包括，“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”第14條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”

　　同時(shí)《物權(quán)法》第15條規(guī)定物權(quán)變動(dòng)與其基礎(chǔ)關(guān)系或者說(shuō)原因關(guān)系的區(qū)分原則，即區(qū)分合同效力和物權(quán)效力。“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

　　2. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

　　國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（1）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人；（3）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

　　登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　3. 不動(dòng)產(chǎn)更正登記和異議登記

　　異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。

　　《物權(quán)法》第19條規(guī)定，“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。”

　　4. 預(yù)告登記

　　預(yù)告登記，是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是在將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這種登記是不動(dòng)產(chǎn)登記的特殊類型。

　　《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。預(yù)告登記失效。”

　　5. 登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任

　　《物權(quán)法》第21條規(guī)定，“當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”

　　6. 登記收費(fèi)

　　《物權(quán)法》第22條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

　?。ǘ﹦?dòng)產(chǎn)交付

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示手段，與此相對(duì)應(yīng)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付為公示手段?！段餀?quán)法》第23條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　同時(shí)第24條規(guī)定，“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等本身具有動(dòng)產(chǎn)的屬性，其物權(quán)變動(dòng)并不是在登記時(shí)發(fā)生效力。其所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般在交付時(shí)發(fā)生效力，其抵押權(quán)在抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但是，法律對(duì)船舶、航空器和汽車等動(dòng)產(chǎn)規(guī)定有登記制度，其物權(quán)的變動(dòng)如果未在登記部門進(jìn)行登記，就不產(chǎn)生社會(huì)公信力，不能對(duì)抗善意第三人。所謂善意第三人，就是指不知道也不應(yīng)當(dāng)知道物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)的物權(quán)關(guān)系相對(duì)人。

　　交付除了現(xiàn)實(shí)交付外還有觀念交付：

　　1. 簡(jiǎn)易交付。第25條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。”

　　2. 指示交付。第26條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。”

　　3. 占有改定。第27條規(guī)定，“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”

　　所有權(quán)

　　財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其法律特征表現(xiàn)在：

　?。ㄒ唬┴?cái)產(chǎn)所有權(quán)具有內(nèi)容上的完整性

　　財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是完整的物權(quán)。所有權(quán)與其他物權(quán)的區(qū)別主要表現(xiàn)在，所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利，而其他物權(quán)只是具有所有權(quán)的部分權(quán)能。

　?。ǘ┴?cái)產(chǎn)所有權(quán)具有權(quán)利主體上的特定性和義務(wù)主體的不特定性

　　財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系中的權(quán)利主體是特定的所有權(quán)人，所有權(quán)人不需要任何其他人的協(xié)助，便可通過(guò)自己的行為，直接實(shí)現(xiàn)對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益與處分。而所有權(quán)法律關(guān)系中的義務(wù)主體則是不特定的，即該關(guān)系中的義務(wù)人是除所有人之外的任何不特定的民事主體。這些義務(wù)人均負(fù)有不作為的義務(wù)，未經(jīng)所有權(quán)人同意，不得對(duì)所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益或處分，否則便構(gòu)成侵權(quán)。由于義務(wù)主體是不特定的，因此財(cái)產(chǎn)所有權(quán)又被稱作“對(duì)世權(quán)”。

　?。ㄈ┴?cái)產(chǎn)所有權(quán)具有強(qiáng)烈的排他性

　　財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有的所有權(quán)，可以依法排斥他人的非法干涉，不允許其他任何人加以妨礙或者侵害。對(duì)所有權(quán)而言，必須嚴(yán)格實(shí)行一物一權(quán)主義，即在一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，不能形成雙重所有權(quán)。而他物權(quán)則在實(shí)行一物一權(quán)方面并不十分嚴(yán)格，同一物之上可以成立數(shù)個(gè)物權(quán)（如一個(gè)所有權(quán)與一個(gè)他物權(quán)或者數(shù)個(gè)他物權(quán)）。當(dāng)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)受到不法占有或者侵害時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物、停止侵害、排除妨礙或者賠償損失。

　?。ㄋ模┴?cái)產(chǎn)所有權(quán)的客體僅限于有體物、特定物和獨(dú)立物

　　物權(quán)法規(guī)定，法律規(guī)定專屬于國(guó)家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

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