鄭州拋“為房貸擔(dān)保”政策 挽回銀行信心

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    近日，多個城市的房地產(chǎn)業(yè)傳出“救市”的聲音，這種聲音甚至已經(jīng)從四線城市擴展至二線城市。傳言四起之際，有的城市立刻站出來辟謠，有的城市卻直接坐實了傳言。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2014年4月份以來的一個月內(nèi)，盡管實施舉措各不相同，但拋出各種救市政策的城市已經(jīng)增加至6個。

    “實施增加市場信心的政策，最主要是為了緩解庫存壓力，減少資金沉淀，加速資金流動。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，畢竟，庫存過高的城市容易淪為“鬼城”或者“空城”，房企折戟，城市吸引投資也將遭到重創(chuàng)。

    值得一提的是，以往實施救市政策都是給購房者信心，從而提振房地產(chǎn)市場的信心，但在此輪“救市潮”中，首次出現(xiàn)了“購房貸款可獲政策性擔(dān)保”政策。

    “事實上，這是減少斷供風(fēng)險，給銀行和金融機構(gòu)信心。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是表示。

    鄭州拋“為房貸擔(dān)保”政策

    挽回銀行信心

    近日，《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法(征求意見稿)》(下簡稱《意見稿》)發(fā)布。《意見稿》顯示，個人住房置業(yè)貸款，依法設(shè)立的住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)可以作為保證人，依據(jù)有關(guān)個人住房置業(yè)政策，為申請個人住房貸款的借款人提供保證，在借款人未按合同約定履行住房貸款償還義務(wù)時，由擔(dān)保機構(gòu)代借款人償還住房貸款債務(wù)。

    不過，借款人應(yīng)當(dāng)根據(jù)貸款金額、貸款期限向住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)交納擔(dān)保服務(wù)費。

    此外，值得關(guān)注的是，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，借款人申請個人住房商業(yè)銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔(dān)保時，由住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保的，均適用本辦法。事實上，這意味著政策不光是為公積金貸款提供擔(dān)保，還為商業(yè)貸款提供擔(dān)保。

    對此，有鄭州市法制辦法規(guī)處工作人員向媒體透露，這是鄭州首次就個人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保出臺征求意見稿。此外，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員也向媒體表示，這個政策兩年前已經(jīng)在起草，并不是為了目前的市場而制定，更說不上救市，只是出臺的時機剛好趕上了這個敏感的時間點而已。

    而早在2001年，鄭州市就成立了鄭州住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司，是經(jīng)鄭州市人民政府批準，隸屬于鄭州市房管局的唯一一家開展住房置業(yè)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的擔(dān)保公司。

    “雖然購房者需要繳納一定的擔(dān)保服務(wù)費，但該政策不乏提振市場信心的目的。”張大偉表示，該政策是首度側(cè)重于給金融機構(gòu)和銀行信心的放寬性房地產(chǎn)調(diào)控政策，抓住了現(xiàn)在市場下滑的關(guān)鍵是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)的風(fēng)險預(yù)警，減少了斷供風(fēng)險，避免金融機構(gòu)收緊房地產(chǎn)貸款。

    更為值得注意的是，目前，房地產(chǎn)市場預(yù)期已經(jīng)急轉(zhuǎn)直下，甚至連一線城市都未能避免量價齊跌的態(tài)勢。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線城市擴展至二線城市。

    6城出手救市

    或引發(fā)多城市效仿

    截至5月11日，2014年4月份以來，無錫、南寧、杭州蕭山、天津濱海、銅陵以及鄭州先后拋出放寬房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

    據(jù)悉，在無錫市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達60平方米以上，且在本市有穩(wěn)定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶;在南寧，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房;在杭州蕭山，購地保證金1000萬元上限，拆遷戶鼓勵貨幣補償、一年內(nèi)購房獲補貼;在天津濱海，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購房政策，購房人交一成首付就能先住房;在鄭州，借款人申請個人住房商業(yè)銀行貸款、個人住房公積金(組合)貸款，貸款人要求提供擔(dān)保保證時，由住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保，住房置業(yè)政策性擔(dān)保機構(gòu)收取擔(dān)保服務(wù)費。

    此外，福州、寧波等多個二、三線城市都傳出打算救市的傳言。

    對此，嚴躍進表示，雖然政策各不相同，但其目的均是為了緩解庫存壓力。在杭州、天津濱海新區(qū)等二線城市，在融入長三角經(jīng)濟圈、京津冀經(jīng)濟圈的過程中，土地供應(yīng)力度較為激進，大量房企涌入搶地，庫存快速高企;在銅陵等三、四線城市中，當(dāng)?shù)貏趧恿Σ蛔?，外來人口?dǎo)入慢，整個市場需求難以支撐因新城開發(fā)而飆升的大量庫存。

    來自民生證券的一份報告顯示，當(dāng)前將地產(chǎn)政策的制定下放至地方政府手中，增加了調(diào)控的靈活性，其中庫存較高的三、四線城市可適當(dāng)支持刺激需求，已限購但成交低迷，房價平穩(wěn)的二線城市適當(dāng)放松限購，根據(jù)各地地產(chǎn)市場的具體情況，出臺力度不同的政策。但調(diào)控放松的大方向是確定的，且步伐正在加快。

    張大偉則表示，目前來看，限購政策對投資投機需求還是起到了顯著的抑制作用，目前難以全面放開。不過，部分城市局部微調(diào)以及執(zhí)行尺度上的暗松則存在很大空間。此外，部分二、三線城市救市的闖關(guān)成功，可能引起多城仿效，進而加入救市大軍。

    編者按：隨著越來越多城市的房價像多米諾骨牌那樣下跌，各地政府也忙不迭的出臺各種救市政策，以期使本地區(qū)的房價能夠成為逆勢不倒的骨牌。日前，鄭州再出新招數(shù)，為購房貸款進行政策性擔(dān)保，以使銀行敢于放貸。但是，房企日益緊張的資金鏈，又如何不讓銀行憂心忡忡。種種跡象表明，盡管政策層面，限購政策正在讓位于“限跌”政策，但市場層面，參與各方的信心正在快速揮發(fā)。 

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