集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍有限，必須先試點(diǎn)后修法

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    集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作為土地改革的一個(gè)突破口，將在2014年重點(diǎn)推進(jìn)。

    自湖南國土廳獲悉，湖南資興市、長(zhǎng)沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)范圍，將開啟“農(nóng)地入市”的實(shí)驗(yàn)。

    與此同時(shí)，山西、陜西等多地都已經(jīng)啟動(dòng)“農(nóng)地入市”試點(diǎn)的前期準(zhǔn)備工作。

    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任陳錫文表示，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍有限，必須先試點(diǎn)后修法。

    一位接近國土部系統(tǒng)的人士亦介紹，國土部將在總結(jié)地方已有試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，會(huì)同有關(guān)部門研究起草集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股等指導(dǎo)意見，進(jìn)而規(guī)范有序地推動(dòng)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)。

    實(shí)際上，國土部此前已經(jīng)研究起草了一份《關(guān)于開展農(nóng)民集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股市場(chǎng)交易試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。

    上述接近國土部系統(tǒng)的人士看過上述文件，“文件強(qiáng)調(diào)，試點(diǎn)期間，農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅，也要確保符合用途、規(guī)劃管制，如此來看，未來集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)影響不大，”上述人士亦強(qiáng)調(diào)，“文件只是初稿意見，并非是最后出臺(tái)的確認(rèn)版本，最后會(huì)吸收各試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行完善。”

    農(nóng)地入市難點(diǎn)重重

    湖南長(zhǎng)沙縣被列入湖南農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)范圍，將在2014年開啟“農(nóng)地入市”試驗(yàn)。

    “目前，湖南對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓試點(diǎn)的調(diào)研已完成，該縣的條件基本具備，申請(qǐng)也已報(bào)批，”湖南省國土資源廳相關(guān)人士表示，長(zhǎng)沙縣是位于城郊結(jié)合部，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城鄉(xiāng)用地需求大，土地市場(chǎng)活躍，此外，全縣的農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作也已經(jīng)初步完成。

    雖然試點(diǎn)確定，但后續(xù)具體的執(zhí)行方案仍不明顯，上述湖南省國土資源廳相關(guān)人士介紹，具體如何操作，需要縣各部門聯(lián)動(dòng)商討制定可行性方案。

    實(shí)際上，除湖南外，山西、陜西等均明確要在2014年開展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

    比如山西明確將在2014年選擇27個(gè)縣份先行試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通過出讓、租賃、入股和抵押等方式入市流轉(zhuǎn)。

    和湖南集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)一樣，多省雖明確啟動(dòng)試點(diǎn)，但具體的執(zhí)行方案仍須細(xì)化。

    湖南省國土廳相關(guān)人士介紹，后續(xù)試點(diǎn)時(shí)，還存在多個(gè)難題，比如集體建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓主體的變更，可能由國土部門為主體轉(zhuǎn)為村委會(huì)為主體，國土部轉(zhuǎn)為監(jiān)督部門。

    與此同時(shí)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市準(zhǔn)入條件、出讓程序、價(jià)格形成機(jī)制等都需要明確等。

    另外，按照三中全會(huì)的要求，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地“同價(jià)同權(quán)”進(jìn)入土地市場(chǎng)，如何定價(jià)，監(jiān)管也是制度設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。

    國土部研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新規(guī)

    國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也表示，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)重大改革內(nèi)容，必須加快推進(jìn)，從保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的角度，必須以規(guī)范流轉(zhuǎn)為重點(diǎn)，對(duì)集體建設(shè)用地出讓主體、流轉(zhuǎn)方式、用途、程序、交易規(guī)則、基準(zhǔn)地價(jià)、抵押融資、收益分配等事項(xiàng)，進(jìn)行明確規(guī)定。

    另外，要改革完善土地稅制，合理調(diào)節(jié)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益，做到一部分土地增值收益“歸公”。

    除了推進(jìn)試點(diǎn)，韓俊亦表示，也需要抓緊出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)條例，從而對(duì)地方集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市形成統(tǒng)一的規(guī)范和指導(dǎo)。

    實(shí)際上，上述接近國土系統(tǒng)的人士透露，國土部很早之前就草擬了一份農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法，但被國務(wù)院法制辦公室駁回，“核心就是因?yàn)樯衔环ā锻恋毓芾矸ā窙]有出臺(tái)。”

    三中全會(huì)再次明確“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，國土部再次嘗試為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市立法，其中研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等部門規(guī)章亦被列入國土部2014年重點(diǎn)工作之一。

    “和此前自上而下的修法邏輯不一樣的是，”上述接近國土部系統(tǒng)的人士介紹，此次條例的完善將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)集體建設(shè)用地出讓主體、流轉(zhuǎn)方式等核心問題進(jìn)行了解，探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度，積累充分的經(jīng)驗(yàn)，為修法做好基礎(chǔ)。

    北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥表示，按照三中全會(huì)的文件，需要嚴(yán)格執(zhí)行“用途管制”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地是工業(yè)工地，試點(diǎn)之后繼續(xù)將土地用于工業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)不會(huì)有影響。

    上述接近國土系統(tǒng)的人士也稱，國土部此前草擬的一份農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市管理辦法，亦明確農(nóng)村集體建設(shè)用地不得用于商品住宅。 

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