未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的5個判斷

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　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢與變化

　　文/秦虹

      目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局

　　以2011年為分界點，住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。2011年以前，全國供求關(guān)系總體偏緊，部分地區(qū)過緊。所以全國的房價普遍上漲，那時出臺的政策基本上都是抑制房價上漲的。2011年以后，全國的供求關(guān)系出現(xiàn)從過去總體偏緊，部分過緊到現(xiàn)在總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局。如果把施工的面積增長速度和銷售面積的增長速度放一起比的話可以看到，從2011年開始，供給的增長速度比銷售的增長速度快1倍左右。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

　　第一個原因與前期寬松的流動性有關(guān)。2009年、2010年為了應(yīng)對全球金融危機，我國實施了寬松的貨幣政策，由于出口受到了極大地影響，實體經(jīng)濟投資領(lǐng)域有限，大量資金或明或暗、或直接或間接進入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

　　第二個原因與2011年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)系。2011年的1月26號國8條出臺，核心就是限購和限貸，房價上漲快的49個城市限購，全國范圍內(nèi)購買第三套房不貸款、購買第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。調(diào)控政策對抑制新增的投資投機性需求產(chǎn)生了積極作用，但這也直接改變了民間投資房地產(chǎn)的方式，由原來買房投資開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財，而這些資金都進了房地產(chǎn)開發(fā)。過去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

　　第三個原因涉及到地方政府的土地財政。近幾年許多地方或提高土地出讓面積，或提高建筑容積率，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給增加。

　　按照目前的銷售和供給速度看，供求關(guān)系總體偏松，對開發(fā)企業(yè)來講還是消化庫存為主，所以說大幅度漲價的環(huán)境目前不存在。但供求關(guān)系是動態(tài)，2014年住房的新開工面積較低，而商品房的銷售面積處于歷史的第二高位，供求關(guān)系在逐步調(diào)整，但調(diào)整到位總體上還需要一段時間。當(dāng)然，地區(qū)上的差異仍然存在。

　　目前的政策是優(yōu)化回歸兼顧改革，還談不上是“救市”

　　央行和銀監(jiān)會在2014年9月30號發(fā)布《關(guān)于做好進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(下文簡稱《通知》)，這個政策被社會上普遍認(rèn)為是“救市”。但總體來看，這個政策更確切地說它是根據(jù)市場的變化對過去過緊的政策進行了一種常態(tài)“恢復(fù)”，是政策的優(yōu)化和調(diào)整，是把過去過度行政化的一些手段恢復(fù)到常態(tài)，還談不上是“救市”。另一方面，這個政策有也表明了房地產(chǎn)金融改革的方向。

　　從恢復(fù)常態(tài)來看，《通知》有四個要點：第一，今后地方政策搞公共租賃住房和棚戶區(qū)改造貨款期限延長到25年，這是保障性住房建設(shè)最基本的資金保障，有了長期資金的支持，各地政府建設(shè)保障性住房才能落實。第二，對于購買首套房利率打7折，這是對首次置業(yè)家庭的政策支持，而對首次置業(yè)家庭各國都有支持政策，因為它涉及社會穩(wěn)定，所以應(yīng)是常態(tài)化政策。第三，對于已經(jīng)還清貸款購買第二套房的改善性需求，實行首套房信貸政策，這是把過去購買第二套房實施從嚴(yán)政策的調(diào)整，實事求是地把住房改善視同民生，在政策上予以支持。第四，即使購買首套住房首付也不能低于30%，這仍屬于較高門檻，將極大地保證了我國不會出現(xiàn)美國房地產(chǎn)貸款危機，如果是搞零首付或過低的首付，那才算是“救市”。

　　除了是政策優(yōu)化和回歸，《通知》還表明了兩條未來改革的方向：第一個改革的方向，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房低壓貸款支持證券MBS等多種措施籌集資金。第二個改革的方向，要擴大市場化融資渠道，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點。

　　從長遠政策來看，房地產(chǎn)政策的核心是要建立一個統(tǒng)一、規(guī)范、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。這個供應(yīng)體系的核心是以政府為主提供住房保障，以市場為主滿足多層次的住房需求，也就是說，今后各種各樣的市場需求，由市場滿足，由市場配置資源，這是大方向。

　　中長期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性機會，趨勢判斷和創(chuàng)新最重要

　　房地產(chǎn)的投資從來都是中長期投資，市場的短期變化不足為奇，中長期的趨勢判斷和發(fā)展規(guī)律的把握很重要。如果投資人對未來房地產(chǎn)趨勢判斷錯了，再好的企業(yè)也會在市場中碰壁。 我認(rèn)為，中長期我國的房地產(chǎn)市場還有很大空間，住房質(zhì)量的提升、改善性需求仍在增長，非住宅業(yè)態(tài)將更加豐富、房地產(chǎn)的服務(wù)市場空間很大。具體來講，對未來中長期房地產(chǎn)市場的發(fā)展我有以下5點判斷：

　　一是市場整體增速下降，分化格局漸成趨勢。房地產(chǎn)作為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，它的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟是一致的，宏觀經(jīng)濟在新常態(tài)下增長速度下臺階，房地產(chǎn)業(yè)的增速也同樣會下臺階。以銷售面積這個領(lǐng)先指標(biāo)為代表，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別了過去低基數(shù)、高增長的時代，將轉(zhuǎn)向高基數(shù)、低增長。在全國總增長增速下降的態(tài)勢下，地區(qū)的分化格局必將顯現(xiàn)，即有的地方還會有高增長，有的地方小增長，有的地方負增長。在市場分化格局下，分類政策是必然，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資的選擇就特別重要，一定分析，人向哪里去，哪里有需求，有需求的地方投資才是正確的選擇，否則將會面臨風(fēng)險。

　　二是新房市場達到高點，競爭將不斷加劇。隨著我國房地產(chǎn)總量問題的基本解決，我國二手房市場將會興起，那么根據(jù)供求關(guān)系研究房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢時，供給就不僅僅是新房，而是新房加二手房。我國的房地產(chǎn)市場一定會發(fā)展到發(fā)達國家今天的市場格局，就是房地產(chǎn)交易以存量房為主。目前，我國的一線城市二手房交易已經(jīng)超過新房交易一倍以上，全國其它城市二手房也在增長，所以即使未來還有需求，甚至需求還在增長，但對新房的需求有可能降低，這必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的加劇。對此，開發(fā)企業(yè)必須有所認(rèn)識，絕不可把過去新房市場高增長的經(jīng)驗復(fù)制到未來。

　　三是結(jié)構(gòu)性機會顯現(xiàn)，細分市場是必然。未來我國的房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間，但這個空間不是普遍性的，而主要是結(jié)構(gòu)性的。在結(jié)構(gòu)性機會下，區(qū)域位置更顯價值，判斷什么樣的區(qū)域位置可投資，需要從宏觀、中觀、微觀三個層而分析把握。城市群發(fā)展快、高速交通網(wǎng)覆蓋、資源條件優(yōu)、公共服務(wù)水平高的地方投資空間大。不僅投資區(qū)域需要選擇，投資業(yè)態(tài)、產(chǎn)品類型等結(jié)構(gòu)性機會也大量存在，這就需要細分市場。由于中國市場規(guī)模大，而發(fā)展不平衡，細分市場就特別有意義，任何一個小的比例的需求，都是一個大的市場。而能把握細分市場的企業(yè)一定是專業(yè)化能力強的企業(yè)。

　　四是非傳統(tǒng)住宅市場空間增大，但是機遇和風(fēng)險并存。過去由于住宅投資占房地產(chǎn)投資的比例較高，所以經(jīng)常把房地產(chǎn)市場代表住房市場，所說的房地產(chǎn)調(diào)控也都是住房市場的調(diào)控。但未來，住房市場投資總量仍然很大，但增速會下降，非傳統(tǒng)住宅的投資總量比不上住宅，但增速會上升。非傳統(tǒng)住宅包括創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇投資，以價值提升為核心的存量房開發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、休閑、度假為核心的新型地產(chǎn)，以服務(wù)配套為核心的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支撐為核心的房地產(chǎn)服務(wù)等。這些非傳統(tǒng)住宅的開發(fā)未來有很大機遇，但由于經(jīng)驗不足，模式不清，管理人才和長期資金支持缺乏等原因也會有很大風(fēng)險。

　　五是市場集中度提高，行業(yè)整合在所難免。隨著今后房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場的集中度將不斷提高。部分資金實力大和專業(yè)化能力強的企業(yè)將會不斷提高市場份額，而部分企業(yè)將會逐步退出房地產(chǎn)市場。整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的兼并、重組、整合等調(diào)整在所再免，所以，今后一定會出現(xiàn)一些企業(yè)和地方出現(xiàn)問題，但這不代表整體。而這個調(diào)整是有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場不斷提高水平，不斷走向健康發(fā)展。

　　應(yīng)對未來中長期房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)企業(yè)第一要堅持多元化，不同企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，有不同的多元化選擇，多元化是利用我國地域或業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，來規(guī)避風(fēng)險。第二要堅持創(chuàng)新，只有有創(chuàng)新能力的企業(yè)才能夠抓住機會，才能有更好的發(fā)展空間。