房貸新政滿月：多個城市樓市回暖，七折利率未現(xiàn)身

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　　距離9月30日央行房貸新政發(fā)布已滿一個月，首套房“認貸不認房”政策在不少銀行落地執(zhí)行，但備受購房者期待的七折利率并未現(xiàn)身，一線城市利率僅止步9折。

　　盡管如此，房貸新政仍然成為房地產(chǎn)市場的一劑強心針。進入10月，全國樓市普遍出現(xiàn)回暖跡象，其中北、上、廣、深二手房市場明顯反彈。同時，房企“抄底”拿地數(shù)量也漸增，土地市場隨之升溫。

　　報告稱3成銀行落實新政7折利率未現(xiàn)身

　　房貸新政出臺一個月內(nèi)，中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等相繼跟進，宣布開始執(zhí)行房地產(chǎn)貸款新政。

　　不過，據(jù)融360平臺《2014年中國房貸市場10月報告》顯示，在23個重點城市近400家銀行中，目前僅約3成銀行落實央行新政，即執(zhí)行首套房“認貸不認房”的認定標準，

　　房貸新政中最受購房者關注度的“7折扣利率”，在房貸新政落地一個月后并未現(xiàn)身。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止10月29日，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市商業(yè)銀行首套房貸利率最低多為9折，且均設置了繳納保證金、抵押房產(chǎn)證、針對特定房源等優(yōu)惠利率門檻，實際申請難度較大。

　　而在杭州、南京、天津等二三線城市，商業(yè)銀行首套房貸利率最低額甚至更高。多數(shù)最低利率在9—9.5折左右，部分仍保持基準利率。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)風險壓力持續(xù)、央行堅持流動性定向釋放等多重因素影響下，施行7折房貸利率將使商業(yè)銀行虧本。“如果銀行執(zhí)行7折房貸利率，將做一單賠一單。”某國有銀行支行負責人表示。

　　樓市普遍回暖多地二手房市場量升價漲

　　雖然房貸新政出臺后落地銀行尚不足半數(shù)，但上述報告也顯示，相比9月份，10月份房貸環(huán)境已大幅寬松。

　　在此影響下，全國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出普遍回暖勢頭。上海易居房地產(chǎn)研究院對20個典型城市進行監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，10月前20天新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環(huán)比增長約12%。一線城市環(huán)比增幅較大，10月中旬成交量反彈明顯。

　　從市場表現(xiàn)看來，房貸新政對二手房市場影響更加突出。以北京為例，據(jù)多家二手房機構數(shù)據(jù)，10月份北京二手房交易量環(huán)比上漲了約1倍。杭州、南京等二線城市二手房市場也明顯升溫。相關數(shù)據(jù)顯示，在房貸等政策放松后，杭州二手房看房者比之前漲幅達四成以上，且下單速度加快。

　　另外，因市場轉暖，個別業(yè)主甚至漲價出售二手房源。北京一中介公司透露，隨著成交量在短期上漲，二手房價表現(xiàn)出小幅上漲的趨勢，但目前漲幅尚不明顯。

　　在房貸新政放寬首套房認定標準后，二手房市場購房人群也出現(xiàn)了分化。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析員張旭表示，房貸新政下改善型需求客戶占比加大，而對于剛需來說，并沒有實質上的利好。

　　一二線土地市場升溫更多房企入市“抄底”

　　在房貸新政落地之后，不僅一二手房成交量回升，之前幾乎凍結的土地市場也暖風漸起，其中，一二線城市升溫顯著。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市土地成交22宗，平均成交樓面價每平米達到了9787.5元，成為近半年最高點。今年以來，這一成交樓面均價僅次于1月份。同時，平均溢價率達33%，創(chuàng)今年4月以來新高。

　　較高的成交價背后，是房企拿地熱情的提升。從9月開始，萬科、遠洋已陸續(xù)進入土地市場，而進入10月，保利、首開等更多標桿房企紛紛出手拿地。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，信貸政策松綁后，一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，房企投資信心得到增強，再次開始進入土地市場。相比三四線城市較大的風險，房企更愿意扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。

　　張大偉預測，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度更多房地產(chǎn)企業(yè)可能進入土地市場，期待在土地市場低位運行時“抄底”。

　　房貸新政影響下市場如何走?業(yè)內(nèi)說法不一

　　對于房貸新政影響下未來樓市走向，有觀點認為，前九月走低趨勢將逆轉，四季度樓市會呈現(xiàn)“量增價穩(wěn)”，也有業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)調(diào)整將持續(xù)更長時間。

　　素有“任大炮”之稱的華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)認為，在救市政策出臺后，樓市最低點已經(jīng)過去，如果房企再融資松口、房貸優(yōu)惠等政策落實到位，10月或將逆轉樓市今年前九月走低的趨勢。不過，任志強強調(diào)，基于庫存較高，樓市會U型緩慢回升而不是V型迅猛反彈。

　　張大偉也表示，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。他預測，整體4季度依然會是量增價穩(wěn)的市場形態(tài)。

　　經(jīng)濟學家李稻葵(微博)則認為，房地產(chǎn)市場調(diào)整還將持續(xù)很長時間，“預計這次房地產(chǎn)調(diào)整還需要2年以上，樓市的成交量和成交價格才能穩(wěn)定并向上。”