住房供求關(guān)系：全國(guó)總體偏松

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在過(guò)去的一年里，樓市頻頻傳出讓人震驚的消息，各種房地產(chǎn)預(yù)測(cè)言論更是層出不窮。不論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)還對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷，實(shí)際上都基于一個(gè)最基本的供求關(guān)系來(lái)做判斷。而目前我們所了解到的社會(huì)上關(guān)于住房關(guān)系的判斷差別非常大。有的人講，說(shuō)現(xiàn)在的住宅供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，過(guò)剩的超乎想象，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)非常的危險(xiǎn)，面臨著即將的崩盤和暴跌。也有一些專家和研究報(bào)告他們對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿著超乎想象的樂(lè)觀，甚至有專家預(yù)測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)10年才是黃金10年。

11月13日，在高頓財(cái)務(wù)培訓(xùn)舉辦的“解讀2015中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”主題活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，住建部政策研究中心主任、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授秦虹女士針對(duì)當(dāng)前住宅供求關(guān)系判斷表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。她認(rèn)為，目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國(guó)總體偏松，部分地區(qū)過(guò)剩的格局。

秦虹表示，以2011年為分界點(diǎn)，住房供求關(guān)系開(kāi)始發(fā)生變化。2011年以前，房?jī)r(jià)上漲，出臺(tái)的所有政策都是抑制房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致全國(guó)供求關(guān)系偏緊，部分地區(qū)(上海、北京)過(guò)緊的格局。2011年以后，全國(guó)的供求關(guān)系出現(xiàn)從過(guò)去總體偏緊到現(xiàn)在總體偏松，部分地區(qū)過(guò)剩的格局。“如果把施工的面積增長(zhǎng)速度和銷售面積的增長(zhǎng)速度放一起比的話可以看到，從11年開(kāi)始，供給的增長(zhǎng)速度比銷售的增長(zhǎng)速度快1倍左右。”秦虹認(rèn)為出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

首先，從土地供應(yīng)的面積上看，2011年開(kāi)始供應(yīng)量再建施工面積大幅度上升。2008年、2009年金融危機(jī)以來(lái)大規(guī)模的救市，大量投資錢進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

第二個(gè)原因與2011年開(kāi)始的房地產(chǎn)政策有關(guān)系，2011年的1月26號(hào)國(guó)8條出臺(tái)，核心就是49個(gè)城市限購(gòu)，這直接改變了中國(guó)投資房地產(chǎn)的方式，由原來(lái)買房開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財(cái)，這些錢都進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，過(guò)去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

第三個(gè)原因涉及到地方政府的土地財(cái)政。2011年許多地方大量賣地，對(duì)土地大幅度的出讓，導(dǎo)致市場(chǎng)供給增加，而同時(shí)住房銷售卻受到了政策的抑制。

供求關(guān)系的寬松表現(xiàn)知識(shí)階段性的。因?yàn)楣┣箨P(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)，它取決于供給和銷售之間的關(guān)系。2014年整個(gè)住房的新開(kāi)工面積的總量是2011年以來(lái)的最低位，增長(zhǎng)速度是歷史的最低位，而商品房的銷售面積，目前來(lái)看是歷史的第二高位。2014年全國(guó)銷售總面積僅僅低于13年，加一起賣的房子非常多。“大家都說(shuō)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)簫條，面臨著崩盤，從土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，我不太認(rèn)可今年房地產(chǎn)市場(chǎng)多么差。|

今年的土地出讓與新開(kāi)工是最低的。按照目前的銷售和供給速度計(jì)算，全國(guó)目前這樣的一個(gè)庫(kù)存，全國(guó)總體水平是需要2年的時(shí)間才能恢復(fù)到正常，我們必須要面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)。但是這樣一種情況地區(qū)差異非常大，比如說(shuō)一部分城市，大城市，甚至包括一部分三四線城市可能不需要兩年，供求關(guān)系就提高過(guò)來(lái)。但是有一些中小城市，或者包括一些大城市可能需要3到5年才能調(diào)整過(guò)來(lái)。

在這樣的一個(gè)情況下，政府又出臺(tái)救市政策刺激房產(chǎn)，會(huì)不會(huì)造成價(jià)格的暴漲，又出現(xiàn)09年那樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)爆發(fā)呢?秦虹表示，目前供應(yīng)量總體寬大偏松的情況下，即使我們的需求有所增長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講還是消化庫(kù)存為主。所以說(shuō)大幅度的漲價(jià)外部環(huán)境目前不存在。