住房供求關(guān)系：全國總體偏松

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在過去的一年里，樓市頻頻傳出讓人震驚的消息，各種房地產(chǎn)預(yù)測言論更是層出不窮。不論對房地產(chǎn)市場的預(yù)測還對目前房地產(chǎn)市場的走勢判斷，實際上都基于一個最基本的供求關(guān)系來做判斷。而目前我們所了解到的社會上關(guān)于住房關(guān)系的判斷差別非常大。有的人講，說現(xiàn)在的住宅供應(yīng)嚴(yán)重過剩，過剩的超乎想象，所以中國房地產(chǎn)市場的未來非常的危險，面臨著即將的崩盤和暴跌。也有一些專家和研究報告他們對于未來的房地產(chǎn)市場充滿著超乎想象的樂觀，甚至有專家預(yù)測中國的房地產(chǎn)市場未來10年才是黃金10年。

11月13日，在高頓財務(wù)培訓(xùn)舉辦的“解讀2015中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢”主題活動現(xiàn)場，住建部政策研究中心主任、中國社會科學(xué)院教授秦虹女士針對當(dāng)前住宅供求關(guān)系判斷表達了自己的觀點。她認(rèn)為，目前住房供求關(guān)系呈現(xiàn)全國總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局。

秦虹表示，以2011年為分界點，住房供求關(guān)系開始發(fā)生變化。2011年以前，房價上漲，出臺的所有政策都是抑制房價上漲，導(dǎo)致全國供求關(guān)系偏緊，部分地區(qū)(上海、北京)過緊的格局。2011年以后，全國的供求關(guān)系出現(xiàn)從過去總體偏緊到現(xiàn)在總體偏松，部分地區(qū)過剩的格局。“如果把施工的面積增長速度和銷售面積的增長速度放一起比的話可以看到，從11年開始，供給的增長速度比銷售的增長速度快1倍左右。”秦虹認(rèn)為出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的原因主要有三方面：

首先，從土地供應(yīng)的面積上看，2011年開始供應(yīng)量再建施工面積大幅度上升。2008年、2009年金融危機以來大規(guī)模的救市，大量投資錢進入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，直接增加了房地產(chǎn)的供給。

第二個原因與2011年開始的房地產(chǎn)政策有關(guān)系，2011年的1月26號國8條出臺，核心就是49個城市限購，這直接改變了中國投資房地產(chǎn)的方式，由原來買房開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房地產(chǎn)的私募、信托、理財，這些錢都進了房地產(chǎn)開發(fā)，過去房地產(chǎn)的需求資金，現(xiàn)在變成供給資金，大大增加了房地產(chǎn)的供給能力。

第三個原因涉及到地方政府的土地財政。2011年許多地方大量賣地，對土地大幅度的出讓，導(dǎo)致市場供給增加，而同時住房銷售卻受到了政策的抑制。

供求關(guān)系的寬松表現(xiàn)知識階段性的。因為供求關(guān)系是一個動態(tài)，它取決于供給和銷售之間的關(guān)系。2014年整個住房的新開工面積的總量是2011年以來的最低位，增長速度是歷史的最低位，而商品房的銷售面積，目前來看是歷史的第二高位。2014年全國銷售總面積僅僅低于13年，加一起賣的房子非常多。“大家都說今年房地產(chǎn)市場低迷，今年房地產(chǎn)市場簫條，面臨著崩盤，從土地數(shù)據(jù)來看，我不太認(rèn)可今年房地產(chǎn)市場多么差。|

今年的土地出讓與新開工是最低的。按照目前的銷售和供給速度計算，全國目前這樣的一個庫存，全國總體水平是需要2年的時間才能恢復(fù)到正常，我們必須要面對這個現(xiàn)實。但是這樣一種情況地區(qū)差異非常大，比如說一部分城市，大城市，甚至包括一部分三四線城市可能不需要兩年，供求關(guān)系就提高過來。但是有一些中小城市，或者包括一些大城市可能需要3到5年才能調(diào)整過來。

在這樣的一個情況下，政府又出臺救市政策刺激房產(chǎn)，會不會造成價格的暴漲，又出現(xiàn)09年那樣的房地產(chǎn)市場的一個爆發(fā)呢?秦虹表示，目前供應(yīng)量總體寬大偏松的情況下，即使我們的需求有所增長，對開發(fā)企業(yè)來講還是消化庫存為主。所以說大幅度的漲價外部環(huán)境目前不存在。