房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整 樓市量?jī)r(jià)齊升將成歷史

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房貸新政出臺(tái)后半個(gè)多月，一些城市樓盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量明顯增加，對(duì)市場(chǎng)人氣匯集有明顯助推作用。但當(dāng)前房屋庫(kù)存依然壓頂，樓市消費(fèi)投資趨向理性，而且限購(gòu)政策和房貸放松效果不宜高估，這些因素決定了當(dāng)前及未來(lái)一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期，我國(guó)樓市將處在理性的回歸軌道，樓市或進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整新常態(tài)。

房貸新政對(duì)樓市需求釋放的刺激作用不宜高估。今年9月份，我國(guó)CPI同比上漲1.6%，創(chuàng)下自2012年2月以來(lái)的月度新低。同時(shí)，截至2014年9月末，我國(guó)廣義貨幣供應(yīng)量M2同比增長(zhǎng)12.9%，比上年末下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

在通貨膨脹壓力顯著減輕及貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯放緩大背景下，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房抵抗通脹壓力的內(nèi)在動(dòng)力急劇萎縮，而這部分需求多以改善性面目出現(xiàn)。不僅如此，受商業(yè)銀行資金來(lái)源成本上升影響，提供優(yōu)惠利率的個(gè)人住房抵押貸款收益微薄，基層商業(yè)銀行積極性普遍較低。且房貸政策放松對(duì)真正需要購(gòu)買(mǎi)住房的中低收入人群而言，門(mén)檻依然較高。

去年四季度以來(lái)我國(guó)樓市消費(fèi)投資趨向理性。本輪房地產(chǎn)周期性調(diào)整是市場(chǎng)力量自發(fā)作用結(jié)果。在經(jīng)歷持續(xù)十多年上漲，特別是2013年上半年的明顯上漲后，房?jī)r(jià)累積漲幅巨大，且對(duì)收入與房租的偏離度進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)我國(guó)城鎮(zhèn)居住狀況已極大改善，高房?jī)r(jià)下樓市增長(zhǎng)動(dòng)能萎縮，去年四季度以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅回落，今年以來(lái)整體房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，我國(guó)樓市消費(fèi)與投資理念逐步向理性回歸。房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期從分化到逆轉(zhuǎn)，反映出市場(chǎng)非理性投資投機(jī)動(dòng)機(jī)顯著減弱。

去庫(kù)存仍是下階段樓市運(yùn)行的主題。截至2014年8月末，我國(guó)商品房待售面積達(dá)5.6億平方米。而2014年1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(zhǎng)11.5%，同期商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.3%，未來(lái)商品房市場(chǎng)供求矛盾將會(huì)加劇。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月末，我國(guó)一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬(wàn)平方米、20167萬(wàn)平方米和4052萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線(xiàn)城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅進(jìn)一步擴(kuò)大，庫(kù)存壓力巨大。雖然限購(gòu)政策退出，限貸政策放松，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)有短期刺激作用，但從中長(zhǎng)期看，由于房?jī)r(jià)回落預(yù)期增強(qiáng)，且房?jī)r(jià)上漲空間縮小，能否形成持續(xù)性的需求釋放，前景并不樂(lè)觀。

綜合各方面情況看，為平抑樓市調(diào)整幅度，退出行政干預(yù)措施，調(diào)整房貸政策，并不意味著樓市即將反轉(zhuǎn)，而理性回歸仍是樓市運(yùn)行主旋律。但房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策調(diào)整，也給市場(chǎng)提供一個(gè)絕佳的銷(xiāo)售窗口期。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適度讓利，那么有可能會(huì)促使市場(chǎng)銷(xiāo)售量回暖。

應(yīng)該看到，2013年我國(guó)樓市的“量?jī)r(jià)齊升”將成為歷史，未來(lái)不太可能會(huì)達(dá)到這樣的峰值。進(jìn)一步說(shuō)，我國(guó)樓市有可能會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)周期調(diào)整新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整都不支持樓市再現(xiàn)暴漲行情，因此無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都需要適應(yīng)樓市新常態(tài)，這對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)順利轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。