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“新常態(tài)”下應(yīng)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系
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當(dāng)前,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣,都已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新階段,或者說(shuō)“新常態(tài)”,所謂的新常態(tài),就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,是“供需總量基本平衡、區(qū)域結(jié)構(gòu)差異擴(kuò)大”。第四季度和明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在重大調(diào)整過(guò)程中,其實(shí)這一輪調(diào)整從2013年第三季度起就出現(xiàn),何時(shí)結(jié)束現(xiàn)在還很難判斷。第四季度和明年的房地產(chǎn)政策必須把防范風(fēng)險(xiǎn)作為首要任務(wù),在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下通過(guò)改革的方式逐步消化存量。
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)新的發(fā)展階段,“新常態(tài)”特征明顯。以前分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí),過(guò)多注重研究短期現(xiàn)象和問(wèn)題,分析金融、稅收、土地等政策出臺(tái)后的實(shí)施效果。對(duì)中長(zhǎng)期的趨勢(shì)判斷分析不夠。2012年,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所的房地產(chǎn)課題組,對(duì)未來(lái)五到十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作了研究,發(fā)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均住房套數(shù)到2012年已接近1。就是說(shuō),從2012年起,全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就進(jìn)入了住房供需基本平衡的新階段。當(dāng)然,總量平衡的背后是結(jié)構(gòu)和區(qū)域間的失衡,這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位特征決定的。總體看,北上廣深等一線(xiàn)城市未來(lái)仍有相當(dāng)大的住房需求潛力需要釋放,但更多的三四線(xiàn)城市的住房相對(duì)過(guò)剩甚至嚴(yán)重過(guò)剩。這幾年的住房市場(chǎng)演變歷程正在逐步驗(yàn)證我們之前的研究結(jié)論。
在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高速增長(zhǎng)的“黃金期”,房地產(chǎn)投資量、竣工量和新開(kāi)工量等各項(xiàng)重要指標(biāo)的峰值已經(jīng)到來(lái)的情況下,尤其要注重房地產(chǎn)泡沫的抑制和防范。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)泡沫都是在供需結(jié)構(gòu)達(dá)到平衡后爆發(fā)的。理由很簡(jiǎn)單,在房屋嚴(yán)重短缺的情況下不可能催生泡沫,因?yàn)橛行枨罅α康闹巍V挥性诠┬杵胶鈺r(shí)還依然在用各種手段刺激房?jī)r(jià)上漲時(shí),才會(huì)出現(xiàn)泡沫,因?yàn)槿狈φ鎸?shí)面的支撐了。
有中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷做支撐,再分析第四季度和明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí),主要就是把握政策方向的變動(dòng)。依照過(guò)去多年的調(diào)控經(jīng)驗(yàn),如果市場(chǎng)預(yù)計(jì)要出臺(tái)強(qiáng)刺激政策時(shí),市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)顯著加大。但從新一屆政府上臺(tái)伊始,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路就有了根本變化,把健全住房市場(chǎng)體系作為抓手,而不是直接提出房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)和行政色彩很濃的調(diào)控手段。這就回歸了最基本的常識(shí),就是房?jī)r(jià)是結(jié)果,不宜將它直接作為調(diào)控目標(biāo)。
包括今年在內(nèi),未來(lái)幾年內(nèi)都會(huì)把健全市場(chǎng)體系作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重點(diǎn)。這里面有兩層涵義,一個(gè)是“市場(chǎng)和政府”的關(guān)系,商品房盡量讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié),而且盡量用經(jīng)濟(jì)手段而非以前的限購(gòu)等行政化手段。當(dāng)然,在從以行政手段為主轉(zhuǎn)為以經(jīng)濟(jì)手段為主的過(guò)程中,可能還會(huì)面臨一個(gè)過(guò)渡期,比如持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還未出臺(tái),其他一些金融政策手段還不是太穩(wěn)定。另一個(gè)是保障性安居工程,最近提出的“三個(gè)一億人”說(shuō)法,包括農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶(hù)、棚戶(hù)區(qū)改造、保障房供應(yīng)建設(shè)等,可以預(yù)期的是,未來(lái)若干年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、更好滿(mǎn)足中低收入群體住房需求的保障房,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的占比會(huì)逐年提高,起到更重要作用。
最后,從資金面講,利率市場(chǎng)化是今后金融制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容,以后的趨勢(shì)是隨著利率市場(chǎng)化和我國(guó)金融體制進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放,存款利率會(huì)升高,貸款利率會(huì)下降,這是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的,結(jié)果是短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商的資金鏈比較緊張,因?yàn)殂y行拿款成本高了,那么給開(kāi)發(fā)商貸款成本也就高了。
概括來(lái)說(shuō),今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“兩軌并行”特征明顯,商品房用市場(chǎng)化手段,政府發(fā)揮好住房保障的作用。從政策層面來(lái)講,政府不大可能繼續(xù)采取強(qiáng)刺激經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的手段,“新常態(tài)”要求一個(gè)中高速的增長(zhǎng),慢慢淡化對(duì)于高增長(zhǎng)的渴望,這對(duì)于房地產(chǎn)而言是利好,可以讓市場(chǎng)慢慢去調(diào)節(jié)自己。
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