“新常態(tài)”下應健全房地產(chǎn)市場體系

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當前，中國房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟一樣，都已經(jīng)進入了一個新階段，或者說“新常態(tài)”，所謂的新常態(tài)，就房地產(chǎn)市場而言，是“供需總量基本平衡、區(qū)域結構差異擴大”。第四季度和明年的房地產(chǎn)市場仍處在重大調整過程中，其實這一輪調整從2013年第三季度起就出現(xiàn)，何時結束現(xiàn)在還很難判斷。第四季度和明年的房地產(chǎn)政策必須把防范風險作為首要任務，在風險可控的情況下通過改革的方式逐步消化存量。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)到達新的發(fā)展階段，“新常態(tài)”特征明顯。以前分析房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢時，過多注重研究短期現(xiàn)象和問題，分析金融、稅收、土地等政策出臺后的實施效果。對中長期的趨勢判斷分析不夠。2012年，國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所的房地產(chǎn)課題組，對未來五到十年的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢作了研究，發(fā)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)到2012年已接近1。就是說，從2012年起，全國的房地產(chǎn)市場就進入了住房供需基本平衡的新階段。當然，總量平衡的背后是結構和區(qū)域間的失衡，這是由房地產(chǎn)市場的區(qū)位特征決定的?？傮w看，北上廣深等一線城市未來仍有相當大的住房需求潛力需要釋放，但更多的三四線城市的住房相對過剩甚至嚴重過剩。這幾年的住房市場演變歷程正在逐步驗證我們之前的研究結論。

在中國房地產(chǎn)市場告別高速增長的“黃金期”，房地產(chǎn)投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經(jīng)到來的情況下，尤其要注重房地產(chǎn)泡沫的抑制和防范。國際經(jīng)驗表明，絕大多數(shù)經(jīng)濟體的房地產(chǎn)泡沫都是在供需結構達到平衡后爆發(fā)的。理由很簡單，在房屋嚴重短缺的情況下不可能催生泡沫，因為有需求力量的支撐。只有在供需平衡時還依然在用各種手段刺激房價上漲時，才會出現(xiàn)泡沫，因為缺乏真實面的支撐了。

有中長期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢判斷做支撐，再分析第四季度和明年的房地產(chǎn)市場發(fā)展時，主要就是把握政策方向的變動。依照過去多年的調控經(jīng)驗，如果市場預計要出臺強刺激政策時，市場波動會顯著加大。但從新一屆政府上臺伊始，房地產(chǎn)市場的調控思路就有了根本變化，把健全住房市場體系作為抓手，而不是直接提出房價調控目標和行政色彩很濃的調控手段。這就回歸了最基本的常識，就是房價是結果，不宜將它直接作為調控目標。

包括今年在內，未來幾年內都會把健全市場體系作為促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重點。這里面有兩層涵義，一個是“市場和政府”的關系，商品房盡量讓市場去調節(jié)，而且盡量用經(jīng)濟手段而非以前的限購等行政化手段。當然，在從以行政手段為主轉為以經(jīng)濟手段為主的過程中，可能還會面臨一個過渡期，比如持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅還未出臺，其他一些金融政策手段還不是太穩(wěn)定。另一個是保障性安居工程，最近提出的“三個一億人”說法，包括農(nóng)業(yè)轉移人口落戶、棚戶區(qū)改造、保障房供應建設等，可以預期的是，未來若干年支撐房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、更好滿足中低收入群體住房需求的保障房，在房地產(chǎn)市場中的占比會逐年提高，起到更重要作用。

最后，從資金面講，利率市場化是今后金融制度改革的一項重要內容，以后的趨勢是隨著利率市場化和我國金融體制進一步對外開放，存款利率會升高，貸款利率會下降，這是競爭導致的，結果是短期內開發(fā)商的資金鏈比較緊張，因為銀行拿款成本高了，那么給開發(fā)商貸款成本也就高了。

概括來說，今年我國房地產(chǎn)市場的“兩軌并行”特征明顯，商品房用市場化手段，政府發(fā)揮好住房保障的作用。從政策層面來講，政府不大可能繼續(xù)采取強刺激經(jīng)濟和房地產(chǎn)的手段，“新常態(tài)”要求一個中高速的增長，慢慢淡化對于高增長的渴望，這對于房地產(chǎn)而言是利好，可以讓市場慢慢去調節(jié)自己。