近期房地產(chǎn)政策收效不大原因何在

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10月20日，從權(quán)威人士處獲悉，有關(guān)部門正在各大城市和機構(gòu)之間調(diào)研有關(guān)完善二手房營業(yè)稅的政策。有業(yè)內(nèi)人士建議，為刺激市場交易，二手房交易營業(yè)稅的免征期限應調(diào)整至2年。在有關(guān)智囊機構(gòu)向監(jiān)管層提交的調(diào)研報告中就包括了這條建議，以刺激二手房交易。繼近來房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁后，政府可能在稅收環(huán)節(jié)發(fā)力支持市場。

這一政策具有較大的刺激作用，因為營業(yè)稅稅率較高，個人住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅為5.6%左右，降低營業(yè)稅，將加快2年以上5年以下的二手房交易。據(jù)專業(yè)二手房機構(gòu)統(tǒng)計，目前二手房市場80%的交易是10年以內(nèi)的、40%是5年以內(nèi)的，如果能改為滿2年，會再有10%~5%二手房交易不用繳納營業(yè)稅。

刺激二手房交易對于消化新建商品房沒有太大作用，本質(zhì)是為2年到5年的短期交易降低成本，有利于投資者入場，投資者手握最敏感資金，一旦房地產(chǎn)投資收益2年超過信托等投資品收益，有部分資金可能重新入場。

不要對調(diào)低營業(yè)稅等一次性稅收的作用抱太大指望，在賣方市場中，賣方可以轉(zhuǎn)嫁給買方，到手的是凈收入。2011年調(diào)高營業(yè)稅，短期內(nèi)也沒有起到多大作用。這是一塊大石頭，投到水里會有漣漪，但不是持續(xù)不斷的投石激水。

只有房產(chǎn)稅才能起到長期作用，因為房產(chǎn)稅每年繳納。有媒體解讀十八屆四中全會將加快房產(chǎn)稅立法，四中全會校準的是法治社會、法治市場的大方向，不太可能出臺細則，此時提出房產(chǎn)稅立法加快，無異于恐嚇市場。

財政部長樓繼偉在最新 《求是》雜志撰文列出了稅收改革的清單，透露稅收改革時間表：“十二五”完成營改增目標；完善消費稅制度；逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制等。對于備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，表示加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財政持續(xù)穩(wěn)定的收入來源。沒有明確的時間表，應該是視市場冷熱、宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與否而定，最快是“十二五”期末，即2015年制定。

降低房貸利率具有長期效果，美國等大多通過房貸利率來調(diào)節(jié)市場冷熱。國慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整首套房認定方式。住建部、財政部、央行近日聯(lián)合發(fā)文，降低住房公積金申請門檻。

可惜，商業(yè)銀行熱情不高。檢索目前的商業(yè)房貸利率，首套房貸最低在9折左右。一些銀行發(fā)放貸款的速度也不快，有些打折利率還伴隨著存款等要求。在市場時代，商業(yè)銀行不可能放棄利潤來給房地產(chǎn)市場抬轎子，除非央行給房貸定向?qū)捤?。這未必不是好事。

長期加快房地產(chǎn)市場資金流動性的辦法是房貸資產(chǎn)證券化，類似于美國版MBS。這是完美的設計，銀行10萬億元左右的個人房貸進行證券化成為理財產(chǎn)品，由投資者購買理財產(chǎn)品釋放出資金，定向投入房地產(chǎn)市場的剛需貸款與改善型住房。

可惜得很，商業(yè)銀行的態(tài)度還是不積極。在房地產(chǎn)市場上升時，房貸表面是低風險產(chǎn)品，個人房貸的違約率只有0.4%左右，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。銀行如果進行MBS產(chǎn)品設計，搭上大量人力物力，沒有可以參照的違約率、提前償還率等具體數(shù)據(jù)，銀行內(nèi)在動力不足。

如果把優(yōu)質(zhì)的房貸打包成產(chǎn)品出售，銀行寧愿自己持有，如果是房價已經(jīng)下行的市場貸款，金融同行也不會出手購買。并且，房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率還不如貸款利率，盈利空間不大。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想貿(mào)然成為先烈。

媒體一直在宣稱房貸資產(chǎn)證券化將撬動10萬億元資金，就現(xiàn)實而言尚有很長的路要走。因此，最重要的降低房貸利率的金融手段。房地產(chǎn)稅收政策預期不明，房貸有所下降但不足以撬動投資者信心。