備戰(zhàn)錢荒？房企集中供股融資

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多家房企折價供股融資，摩根大通和瑞銀認(rèn)為雅居樂供股計劃折射其資金困境

隨著樓市成交的持續(xù)下行，內(nèi)房企融資再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，包括萬科、雅居樂、碧桂園、越秀地產(chǎn)等房企均公布了新一輪的融資計劃，目標(biāo)除了為當(dāng)前債務(wù)展期外，還直指行業(yè)的抄底機(jī)會。

然而，資本市場對于房企的該輪融資普遍表示出悲觀的態(tài)度，不少資本市場的分析人士認(rèn)為，今年內(nèi)房企銷售情況普遍欠佳，該輪融資主要是為了積累部分現(xiàn)金，以降低未來對銷售回籠資金的依賴。

集中供股融資

“金九銀十”不僅是房企每年看好的銷售旺季，也是歷年來房企的融資旺季。9月22日，雅居樂地產(chǎn)(03383.HK)公布，建議按“五供一”比例供股集資，每股供股價4元發(fā)行6.96億股供股股份，較上一日收市價折讓約31.15%，占擴(kuò)大后已發(fā)行股本約16.67%，此輪供股集資約27.85億港元，扣除相關(guān)費(fèi)用后融資凈額估計為27.48億元。雅居樂預(yù)期，供股股份將于10月14日至10月21日以未繳股款形式買賣。

雅居樂地產(chǎn)在公告中表示，擬將供股的所得款項凈額用于為現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，以及用作一般營運(yùn)資金。公司認(rèn)為，供股將為現(xiàn)有股東提供參與公司未來發(fā)展的機(jī)會，加強(qiáng)資本基礎(chǔ)及財務(wù)狀況。

無獨(dú)有偶，當(dāng)天龍頭房企萬科也宣布，擬提請發(fā)行150億元債務(wù)融資工具，上述工具包括但不限于境內(nèi)市場的中期票據(jù)、短期融資券、超短期融資券和資產(chǎn)支持票據(jù)等，債務(wù)融資工具可一次或多次發(fā)行，且可為若干種類，債務(wù)融資工具的期限最長不超過10年。募集資金將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營需要，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動資金及(或)項目投資等用途。

這已經(jīng)是近期宣布有集資計劃的第五家內(nèi)房股企業(yè)。不久之前，碧桂園、越秀地產(chǎn)以及富力也先后公布了相關(guān)供股融資計劃。其中，越秀地產(chǎn)宣布了一筆涉資38.5億港元的集資安排，集資方式也是供股，建議100股供33股，發(fā)行30.77億股，每股供股價1.25港元。

更早前的8月27日，碧桂園公告稱，擬進(jìn)行15：1供股，每股供股價2.5港元，集資31.8億港元。公告稱融資額將用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資及作為一般營運(yùn)資金。碧桂園8月26日收盤價為3.67港元，此次供股折價率為32%。

相對上述兩家企業(yè)，另一家華南房企富力地產(chǎn)的融資規(guī)模更為龐大，其擬在內(nèi)地銀行間市場，發(fā)行不多于70億元人民幣的中期票據(jù)，年期為3至10年。富力地產(chǎn)稱，相關(guān)資金將用于改善公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)成本，以配合未來幾年的融資需求。

“絕大部分開發(fā)商都面臨資金周轉(zhuǎn)的難題，房價下跌且開發(fā)商不愿賤賣，來自國內(nèi)貸款資金的增速下滑，在此情況下開發(fā)商會采取多種渠道融資以保證現(xiàn)金流”，針對房企這一輪融資行動，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，確保在接下來的幾個月里保證現(xiàn)金流是當(dāng)前房企融資的首要目的。

盡管目前政策層面頻出利好，各地限購也相繼放開，但當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的下行壓力絲毫沒有減輕。國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，前8月國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長13.2％，為連續(xù)7個月下滑；而商品住宅銷售面積則同比下降了10％，銷售額也下降了10.9％。

四地首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松動

一是貸款余額已還清的，即可認(rèn)定為首套房；二是夫妻雙方只要有一方未貸款的，以其為主貸人，就可認(rèn)定為首套房。

招商銀行杭州分行首套房認(rèn)定：已還清房貸余額的即算首套房，在杭州主城區(qū)無房的再購房也視為首套。

資本市場看淡

購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首套房貸款認(rèn)定。

從字面上看，當(dāng)前大多數(shù)房企的融資目的都是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)以及擴(kuò)充營運(yùn)資金。但事實(shí)上，由于今年以來房地產(chǎn)市場銷售情況的不景氣，不少房企的年度目標(biāo)完成情況均不樂觀，資金層面壓力明顯。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月開發(fā)商到位資金總數(shù)雖仍然保持了同期上漲趨勢，但是增速已從今年前6月的5.7%滑落到了2.7%，其中開發(fā)商最主要資金來源——訂金及預(yù)收款則出現(xiàn)了同比下降，下降幅度從前4個月的7.8%擴(kuò)大到了10.7%。

不少資本市場的分析人士認(rèn)為，部分銷售不暢的房企選擇在9月的窗口期進(jìn)行融資，很大程度上是希望降低未來對銷售回籠資金的依賴，以確保企業(yè)運(yùn)營安全。

基于類似的判斷，對于房企的折價供股融資行為，資本市場的看法一片黯淡，多家內(nèi)地房企在宣布供股計劃后，不僅股價受挫，還接連遭遇機(jī)構(gòu)下調(diào)目標(biāo)價或者看空。

摩根大通和瑞銀就在雅居樂宣布供股計劃第二日發(fā)布研究報告，分別下調(diào)雅居樂的目標(biāo)價至6.4港元和5.31港元，下調(diào)幅度為13%及14.8%。摩根大通認(rèn)為，雅居樂8月份銷售表現(xiàn)并不理想，從供股折價水平來看，反映其對資金需求頗為迫切。而瑞銀則認(rèn)為，雖然雅居樂可以通過供股降低凈負(fù)債比率至67%，但將稀釋其每股盈利，相信市場會對其供股有較負(fù)面的看法。

與此類似，在碧桂園和越秀地產(chǎn)發(fā)布供股計劃后，美銀美林直接表態(tài)“令人失望”，“該決定令投資者感到意外，顯示出其亟須借擴(kuò)大股本的方式來降低負(fù)債比率”。最終，美銀美林下調(diào)了對碧桂園的投資評級，由“買入”降至“中性”。

“相對發(fā)債融資而言，股本融資只是增加總股本，不會提升負(fù)債比率，從財務(wù)狀況的角度來看，股本融資更加健康。”齊魯證券分析師羅滿強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前內(nèi)房企負(fù)債率普遍較高，通過增加股本實(shí)現(xiàn)融資更有利于企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險。