大型房企打響現(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)

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即使樂觀如任志強，也對今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況表示擔憂。

1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速跌至3%，在華遠地產(chǎn)董事長任志強看來，這是2008年也沒有過的歷史低點。1-7月，這一數(shù)據(jù)輕微反彈至3.2%，依然令人擔憂。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生7月時指出，這一指標從去年的21.5%一下子下降到3.6%（1-5月份），很多人沒有預料到。

接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位大型房企人士普遍透露，今年錢緊，融資利率都有所上升，即使如萬科、保利、中海外等公司，也莫不如此。

現(xiàn)金流顯然已成為房企下半年力保的核心指標。正如潘石屹等人士所指出的，再牛逼的公司，也有可能死在現(xiàn)金流上。

負債和融資雙向承壓

房企的生存境況是外松內(nèi)緊。

2009年，上市房企的平均資產(chǎn)負債率為65.17%，到2013年末，這一數(shù)據(jù)迅速上升至74.56%。5年時間，上市房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率上升了10個百分點。2014年一季度末進一步升至75.43%。業(yè)內(nèi)預計，上半年銷售不暢，這一指標還將繼續(xù)上升。

以招保萬金為例，截至2013年末，萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團的資產(chǎn)負債率分別為77%、70%、78%、71%。資產(chǎn)負債率越高，意味著企業(yè)償債壓力加大。

另一方面，房企的資金來源卻在緊縮，融資成本上升。聶梅生指出，開發(fā)商的資金來源組成包括五部分，第一部分是個人按揭貸款，第二部分是訂金收款，第三是自籌資金，第四利用外資，第五部分是開發(fā)貸。

一季度出現(xiàn)了到位資金急挫和個位數(shù)的增長，是因為個貸卡得緊。聶梅生說，由于個貸和開發(fā)貸的利息遠遠低于表外（表外貸款利率可以達到15%，個貸是6%，開發(fā)貸是8%到9%），銀行不愿意放貸。企業(yè)沒有辦法，就將表外融資的比例放大，財務(wù)成本提高了。這與上半年銀行的貨幣政策，銀行自身的運營有關(guān)，造成企業(yè)不得不拿貴的錢。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士透露，保利已經(jīng)是境內(nèi)上市的房企中融資成本最低的，上半年融資利率也達到7%左右，比以往的6%有上升；而香港上市的中海外融資利率最低，也由去年的3%點上升到4%多。

其他的中小房企融資利率上升得更多更快，15%-20%的融資利率比比皆是。“因為去年有錢，企業(yè)還拿了很多的土地，現(xiàn)在無法融資，同時又花了很多的錢，今年的情況很特殊。”聶梅生說。

從前7月數(shù)據(jù)看，房企資金情況依然不樂觀，雖然到位資金同比增長3.2%，環(huán)比略有反彈，其中主要是國內(nèi)信貸增長14.7%，相比前6月的14.1%明顯上漲。但個貸和定金預收仍是下降8.1%。個人按揭貸款7651億元，下降3.7%，定金及預收款16567億元，下降10.2%。

低效資產(chǎn)加快處置

壓力之下，房企正在加快其去庫存、提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的步伐。

數(shù)據(jù)顯示，2009年末，A股上市房企的存貨為6300億元，2013年末迅速攀升至1.9萬億元，四年時間猛增3.02倍，且今年上半年仍在上升。

另據(jù)WIND統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)時間為3.06年每次，2013年末該數(shù)據(jù)延長至3.55年每次，2014年一季度迅速惡化為7.51年每次。

中海外、保利地產(chǎn)有關(guān)人士向21世紀經(jīng)濟報道記者透露，今年各家公司回款率均有所下滑，保利地產(chǎn)回款率在80％左右，中海外上半年回款率在70%以上但未達80%，而在往年，這些大型公司的回款率可達90%以上。

這表明，迅速攀升的存貨擠占了企業(yè)的流動資產(chǎn)，進一步侵蝕了企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，也對現(xiàn)金流構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)。

要保持現(xiàn)金流的健康，首先就要去庫存，調(diào)整存貨結(jié)構(gòu)。某大型房企指出，以長期庫存為代表的低效資產(chǎn)，造成公司價值流失，未來集團的政策方向是對長期庫存定期計提減值并直接扣減當年利潤。

財務(wù)分析人士指出，長期庫存一般指的是長期占用資金而不能產(chǎn)生價值的資產(chǎn)，可能是一些市場不好的城市土地資產(chǎn)或有形建筑，對其進行資產(chǎn)減值并扣減當年利潤，這種做法表明企業(yè)對未來市場判斷謹慎，將財務(wù)報表中的利潤進行分期延后兌現(xiàn)，即使當年度財務(wù)報表不是很好看。

在不久前的萬科中期營銷系統(tǒng)大會上，萬科提出了今年務(wù)必完成2000億回款的要求，各相關(guān)部門簽署了回款目標任務(wù)書，如以回款率80%來算，萬科今年銷售額或?qū)?400億左右。下半年，萬科確立了營銷系統(tǒng)以現(xiàn)金流為核心的工作方式，且要力保第一名的位置。

21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，包括萬科、中海外、恒大、保利、碧桂園等在內(nèi)，今年均對回款率和回款額進行嚴格要求。在記者看來，若要完成這些不無苛刻的指標，不排除它們即將采取更加靈活的促銷動作，包括降價。