保障房建設調查報告三：保障房分配如何保障公平？

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　　▲有人把蓋房子形容成保障房建設的萬里長征第一步，隨后，還要完成“搬得進、住得起、管得好、退得出”等一系列“高難度動作”。今年開始大批保障房將陸續(xù)竣工，如何保障公平分配成為關注焦點。如果說保障房保的就是社會公平，那么如何防止利用保障房尋租，恐怕是建設完成后的第一道難題。中央臺記者季蘇平報道：

　　遠洋沁山水是北京知名樓盤，位置優(yōu)越，交通便利使得這里的二手房價格達到3萬元一平米。在一座座現代又氣派的高層建筑中，有三成的房源是公共租賃住房。早年支邊的田樹魁大爺和老伴兒就是較早入住這里的“幸運兒”。田大爺說：“去年六七月份申請的，今年春節(jié)之前就入住了。這次分房，海淀區(qū)委、區(qū)政府、保障房中心確實做到了公開、公平、公正，我們沒有想到我們能夠分配到，因為我們這也沒有人，年輕的時候在外地，現在回來了。”

　　73歲的田大爺現在居住的是40多平米的開間，房子雖小五臟俱全。獨立的衛(wèi)生間、敞亮的廚房，光潔整齊的瓷磚地面，和有些樣板間的架勢。再加上一水兒的曲美家具和品牌電器，承租人可以任意選擇租賃，完全能夠拎包入住。北京市保障性住房建設投資中心副總經理劉志宇告訴記者這里的租金比周邊商品房低25%左右：“房租的構成就是一個基本的租金，一居室1900，然后你要把全套的家具租下來是200多，然后再把全套的電器租下來是200多，加400塊錢，2300。”

　　現在，北京市政府正在研究對保障房租金的補貼制度，今年上半年有望公布細則，屆時，部分符合條件的承租人將享受到更加優(yōu)惠的租金價格。如此優(yōu)惠的條件，功能如此齊全的住房，在高房價的北京勢必是稀缺產品。如何能保證分配的公平，防止開著豪車住保障房的怪現象呢？北京市住房保障辦公室審核配售管理處陳煒文透露為了保障公平，北京市保障房申請有三部曲，先是街鄉(xiāng)審核公示，接著區(qū)縣復核，媒體公示，最后北京市還要利用現代化技術，他說：“我們市級要通過公積金、地稅、社保、還有民政、公安，要核查相關的收入數據，在信用管理平臺上進行一個數據交換，去核查他的收入還有住房等等的情況，沒有問題，給予備案。取得資格，進入到輪候狀態(tài)。”

　　采用類似辦法的不僅僅是北京，現在天津，河北、重慶、江蘇也在想方設法通過各種直接間接的手段爭取如實反映出申請人的經濟狀況。天津甚至嘗試與司法部門合作，對違規(guī)者進行“非訴執(zhí)行”，保障房違規(guī)率大幅下降。天津市國土資源和房屋管理局保障處處長宋吉祿說：“違規(guī)率我們從08年的時候是1.09%，11年是0.03%。”

　　▲然而無論是制度還是技術，都不是完美無缺的。對家庭收入的認定是一個世界性的難題，根據世界銀行的評估結果，現在發(fā)達國家對家庭收入認定的準確率也只有85%左右。認定財產是一個難題，退出機制更是讓人撓頭。如何把條件不再符合的家庭清退出來，讓很多管理者非常困惑。

　　根據規(guī)定，政府每年都會對保障房承租家庭進行重新審核，要讓條件不再符合要求的家庭心甘情愿的搬家并不容易。在某些地方甚至出現動用警察，法院執(zhí)行的事件，即便如此效果也不理想，特別是對實物配租的情況。宋吉祿建議可以將實物配租與政府補貼相結合，他說：“我們現在就是說，公租房的租金，參照市場指導租金來制定，該多少錢多少錢，政府對困難該怎么補怎么補，租和補是分離的。暗補變明補，比如剛才我說的你符合最低收入的，那好，你住的房子應該850，你就交50，一平米一塊錢，50平米。你是屬于政府允許你符合公租房租賃條件，但是政府不給你發(fā)補貼，那好一平米就拿850，你這個是廉租房的，每月給你補540，差的自己交。”

　　 隨著租戶自身條件的變化，政府的補貼也隨之變化，保障公租房與廉租房獲得穩(wěn)定收益從而能夠還上銀行的本息。除此之外，江蘇、天津、北京等地還在探索保障性住房的階梯退出機制。不符合廉租房保障了，可以申請公租房，收入再提高可以申請經適房或者兩限房。如果所有保障類型都不符合了，才徹底退出保障體系，避免收入提高一兩百，租金上漲好幾倍。陳煒文表示現在公租房、廉租房才剛剛開始配租，未來可能會遇到其它問題：“現在因為這個是去年剛剛北京市配租了一萬套，現在沒有發(fā)現這個方面有問題，有問題了我們也會進行研究。”

 　　保障性住房不僅有“分”的問題，更有一個“管”的問題。有人曾經發(fā)問：低收入家庭聚居的保障房社區(qū)，會不會變成人員構成復雜、貧病交加、環(huán)境臟亂、治安很差的“貧民窟”？老式的公房管理肯定行不通，必須引入市場化的物業(yè)公司，這就涉及到物業(yè)費問題。各地保障性住房的物業(yè)費遠遠低于市場，以河北廊坊金泰小區(qū)為例，每月每平米的物業(yè)費只有五毛錢。管理金泰小區(qū)的物業(yè)經理透露，公司壓力很大：“不夠不夠，現在就是開發(fā)商、房管局在給我們承擔著虧損的一部分費用。雖然說這個物業(yè)費很低很低，但是他們承擔起來也有一定的困難。這個肯定不是一個辦法，長期肯定不行的，吃不消的。”

 　　現在管理上大致有兩種思路，一種是于社區(qū)管理相結合，另外一種是配建商業(yè)用房，用這部分收益補貼物業(yè)費用。要管理好保障房小區(qū)恐怕還需要物業(yè)人員更加細致，更加努力。保障性住房對我們來說還是一個嶄新的課題，今后還會有新的問題待解，但是只要有摸著石頭過河的勇氣，又有誰敢說我們不會擁有日臻完善的保障房體系呢！大庇天下寒士的千年夢想，也將漸行漸近！