保障房建設(shè)調(diào)查報告二：破解資金難題

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　　▲2011年1000萬套，2012年700萬套，這是中國保障房開工建設(shè)的“大計劃”。要建房首先要有地，其次要有錢。據(jù)初步估算2011年實際在建的保障性住房約為1500萬套左右， 2012年開工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加。按目前單套10萬元以上的通用成本估算，業(yè)內(nèi)估計今年資金需求可能接近2萬億元。如何破解資金難題是保障房建設(shè)必須直面的難題。中央臺記者季蘇平報道：

　　保障房建設(shè)的強力推進讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。要建房首先要有地，其次是錢。不少地方的負責(zé)人都表示，2011年已經(jīng)是“砸鍋賣鐵”，想盡辦法為保障房建設(shè)投入資金。天津市國土資源和房屋管理局保障處處長宋吉祿說：“這個最大的難點，這個地，9萬套公租房的地，最后我們跟市長匯報的時候，拿出什么地來的，經(jīng)營性儲備性的地都拿出來了，市長一聽都樂了，我知道你把家底都拿出來了。”

　　2012年盡管保障房的開工量比2011年少了300萬套，但今年的在建工程量卻達到1800萬套，這又是一個歷史新高，可想而知，資金的需求量比2011年可能持平甚至更多。如果在考慮上建材、人工等建設(shè)成本不斷上升，保障房建設(shè)的資金壓力進一步。以2011年所需的1.3萬億元資金為例，其中有四分之一需要社會投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而天津市保障房公司劉春暉感嘆如今這兩年銀行也不太“給力”，他說：“現(xiàn)在確實是困難，因為如果在前幾年09年金融形勢比較寬松的情況下，開行給予銀行貸款的支持的話，我們就不需要再通過其他的渠道找各種各樣的資金了。就是整個大形勢沒有辦法，貸款的總體額度現(xiàn)在還是比較緊張，所以說銀行貸款現(xiàn)在雖然很多銀行給予了支持，但是他畢竟總量有限。”

　　河北省住建廳住房保障處副處長韓立敏透露，去年河北省與國家開發(fā)銀行河北省分行簽訂貸款協(xié)議，規(guī)模為160億，然而貸款審批程序遠遠沒有想象的來的快，問題出現(xiàn)在了擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)：

　　“擔(dān)保的話，舉個例子，比如你用土地作為抵押。而且你不能拿公租房、廉租房這種資產(chǎn)抵押。你必須用凈地之類的，你像凈地這種抵押，哪個市政府手里有那么多凈地在那空著，讓你抵押用的，所以在抵押問題上，我們遇到了很多的困難。”最大的擔(dān)憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房。它們投資巨大，回報卻緩慢。綜合一些省份的測算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年。但是銀行給公租房、廉租房的貸款時限只有15年。宋吉祿說：“現(xiàn)在底下實際的需要來講，你還用商品房的模式來對待公租房的貸款，根本就行不通。告訴你現(xiàn)在貸款期限剛突破十五年嘛，原來最長幾年，三年五年，你還建設(shè)期間從哪還去，還沒有經(jīng)營呢。”

　　▲在各類保障房中，經(jīng)濟適用房、限價房等銷售型的房源，可以通過銷售回籠資金，實現(xiàn)資金的平衡，甚至是盈利。主要的資金壓力來自廉租房、公租房等租賃型保障房。為了破解保障房建設(shè)資金難題，各地房沒少想辦法。

　　為緩解保障房資金壓力，中央將繼續(xù)加大資金補助力度，2012年中央補助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。2月6日，財政部提出，個人住房房產(chǎn)稅征收試點地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入將專項用于保障性安居工程。劉春暉所在的天津市保障房公司管的就是資金的借貸，管理，使用和還款。為了籌措資金，他們也沒少想辦法，他說：“社?；鹄硎聲ツ杲o我們發(fā)放了30億的貸款，保監(jiān)會的支持下我們正在跟太平洋保險公司還有平安保險公司接觸，我們計劃今年引入保險資金100-150個億。”

　　去年上半年，發(fā)改委制定《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確允許投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券為保障房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。住建部住房保障司副司長張學(xué)勤表示，規(guī)范利用企業(yè)債券融資，對發(fā)行保障性安居工程建設(shè)企業(yè)債券，優(yōu)先辦理手續(xù)，張司長說：“地方發(fā)行的企業(yè)債券，要優(yōu)先用于保障房，還有一條如果不是地方的融資平臺，有其他社會投資機構(gòu)，比如開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)保障性住房，可以對保障性住房的項目，進行企業(yè)債券融資。”

　　在河北廊坊儒苑小區(qū)，工地上，工人們正在切割鋼筋。與普通商品房工地比較起來，這個公租房項目沒有因為房地產(chǎn)調(diào)控而帶來的寒意與蕭條。承建方廊坊欣坊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理趙君杰說承建政府的項目心里很踏實，他說：“資金方面大力支持，政府回購嘛，我們還比較穩(wěn)，根據(jù)我的工程進度，他也給一些工程款。”