保障房建設(shè)調(diào)查報(bào)告二：破解資金難題

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　　▲2011年1000萬(wàn)套，2012年700萬(wàn)套，這是中國(guó)保障房開(kāi)工建設(shè)的“大計(jì)劃”。要建房首先要有地，其次要有錢(qián)。據(jù)初步估算2011年實(shí)際在建的保障性住房約為1500萬(wàn)套左右， 2012年開(kāi)工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加。按目前單套10萬(wàn)元以上的通用成本估算，業(yè)內(nèi)估計(jì)今年資金需求可能接近2萬(wàn)億元。如何破解資金難題是保障房建設(shè)必須直面的難題。中央臺(tái)記者季蘇平報(bào)道：

　　保障房建設(shè)的強(qiáng)力推進(jìn)讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。要建房首先要有地，其次是錢(qián)。不少地方的負(fù)責(zé)人都表示，2011年已經(jīng)是“砸鍋賣(mài)鐵”，想盡辦法為保障房建設(shè)投入資金。天津市國(guó)土資源和房屋管理局保障處處長(zhǎng)宋吉祿說(shuō)：“這個(gè)最大的難點(diǎn)，這個(gè)地，9萬(wàn)套公租房的地，最后我們跟市長(zhǎng)匯報(bào)的時(shí)候，拿出什么地來(lái)的，經(jīng)營(yíng)性?xún)?chǔ)備性的地都拿出來(lái)了，市長(zhǎng)一聽(tīng)都樂(lè)了，我知道你把家底都拿出來(lái)了。”

　　2012年盡管保障房的開(kāi)工量比2011年少了300萬(wàn)套，但今年的在建工程量卻達(dá)到1800萬(wàn)套，這又是一個(gè)歷史新高，可想而知，資金的需求量比2011年可能持平甚至更多。如果在考慮上建材、人工等建設(shè)成本不斷上升，保障房建設(shè)的資金壓力進(jìn)一步。以2011年所需的1.3萬(wàn)億元資金為例，其中有四分之一需要社會(huì)投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而天津市保障房公司劉春暉感嘆如今這兩年銀行也不太“給力”，他說(shuō)：“現(xiàn)在確實(shí)是困難，因?yàn)槿绻谇皫啄?9年金融形勢(shì)比較寬松的情況下，開(kāi)行給予銀行貸款的支持的話，我們就不需要再通過(guò)其他的渠道找各種各樣的資金了。就是整個(gè)大形勢(shì)沒(méi)有辦法，貸款的總體額度現(xiàn)在還是比較緊張，所以說(shuō)銀行貸款現(xiàn)在雖然很多銀行給予了支持，但是他畢竟總量有限。”

　　河北省住建廳住房保障處副處長(zhǎng)韓立敏透露，去年河北省與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行河北省分行簽訂貸款協(xié)議，規(guī)模為160億，然而貸款審批程序遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有想象的來(lái)的快，問(wèn)題出現(xiàn)在了擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)：

　　“擔(dān)保的話，舉個(gè)例子，比如你用土地作為抵押。而且你不能拿公租房、廉租房這種資產(chǎn)抵押。你必須用凈地之類(lèi)的，你像凈地這種抵押，哪個(gè)市政府手里有那么多凈地在那空著，讓你抵押用的，所以在抵押?jiǎn)栴}上，我們遇到了很多的困難。”最大的擔(dān)憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房。它們投資巨大，回報(bào)卻緩慢。綜合一些省份的測(cè)算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年。但是銀行給公租房、廉租房的貸款時(shí)限只有15年。宋吉祿說(shuō)：“現(xiàn)在底下實(shí)際的需要來(lái)講，你還用商品房的模式來(lái)對(duì)待公租房的貸款，根本就行不通。告訴你現(xiàn)在貸款期限剛突破十五年嘛，原來(lái)最長(zhǎng)幾年，三年五年，你還建設(shè)期間從哪還去，還沒(méi)有經(jīng)營(yíng)呢。”

　　▲在各類(lèi)保障房中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等銷(xiāo)售型的房源，可以通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金，實(shí)現(xiàn)資金的平衡，甚至是盈利。主要的資金壓力來(lái)自廉租房、公租房等租賃型保障房。為了破解保障房建設(shè)資金難題，各地房沒(méi)少想辦法。

　　為緩解保障房資金壓力，中央將繼續(xù)加大資金補(bǔ)助力度，2012年中央補(bǔ)助資金不低于2011年1526億元的標(biāo)準(zhǔn)。2月6日，財(cái)政部提出，個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入將專(zhuān)項(xiàng)用于保障性安居工程。劉春暉所在的天津市保障房公司管的就是資金的借貸，管理，使用和還款。為了籌措資金，他們也沒(méi)少想辦法，他說(shuō)：“社?；鹄硎聲?huì)去年給我們發(fā)放了30億的貸款，保監(jiān)會(huì)的支持下我們正在跟太平洋保險(xiǎn)公司還有平安保險(xiǎn)公司接觸，我們計(jì)劃今年引入保險(xiǎn)資金100-150個(gè)億。”

　　去年上半年，發(fā)改委制定《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》明確允許投融資平臺(tái)公司申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券為保障房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。住建部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤表示，規(guī)范利用企業(yè)債券融資，對(duì)發(fā)行保障性安居工程建設(shè)企業(yè)債券，優(yōu)先辦理手續(xù)，張司長(zhǎng)說(shuō)：“地方發(fā)行的企業(yè)債券，要優(yōu)先用于保障房，還有一條如果不是地方的融資平臺(tái)，有其他社會(huì)投資機(jī)構(gòu)，比如開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)保障性住房，可以對(duì)保障性住房的項(xiàng)目，進(jìn)行企業(yè)債券融資。”

　　在河北廊坊儒苑小區(qū)，工地上，工人們正在切割鋼筋。與普通商品房工地比較起來(lái)，這個(gè)公租房項(xiàng)目沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控而帶來(lái)的寒意與蕭條。承建方廊坊欣坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理趙君杰說(shuō)承建政府的項(xiàng)目心里很踏實(shí)，他說(shuō)：“資金方面大力支持，政府回購(gòu)嘛，我們還比較穩(wěn)，根據(jù)我的工程進(jìn)度，他也給一些工程款。”