在全國房地產(chǎn)交易市場管理座談會暨濟南創(chuàng)新服務安居惠民工作現(xiàn)場會上的講話住房城鄉(xiāng)建設部副部長 齊驥

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2014年10月15日

同志們：

　　這次會議選在濟南市召開，主要是給同志們創(chuàng)造一個機會，全面了解濟南房管局在做好房地產(chǎn)交易市場管理方面，許多創(chuàng)新思路，提高工作效率質(zhì)量，更好服務群眾的做法。近些年來，各地房管部門扎實工作、積極創(chuàng)新，創(chuàng)造了很多好的經(jīng)驗做法，也都有必要進行總結推廣。剛才，北京、天津、沈陽、上海等地分別從商品房預售、交易資金監(jiān)管、房地產(chǎn)中介、房屋租賃管理等方面，介紹了各自的做法和體會。還有許多城市也創(chuàng)造了許多好的經(jīng)驗，限于時間原因，沒有在會上發(fā)言，我們將他們的做法印成了書面交流材料，供大家學習借鑒。下面，我就做好房地產(chǎn)交易市場管理工作，講三點意見，供大家參考。

　　一、總結經(jīng)驗，充分肯定成績

　　近些年來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易日趨活躍，行業(yè)管理工作分工也更加細化，房地產(chǎn)交易涉及商品房預售、合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、房屋租賃、房地產(chǎn)中介管理等方方面面，這些既是我們房地產(chǎn)行業(yè)管理的重點工作，也與群眾利益息息相關。部里對交易管理一直都十分重視。先后制定了《城市商品房預售管理辦法》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《商品房租賃管理辦法》等12個部門規(guī)章，建立了商品房預售許可管理、商品房買賣合同網(wǎng)上備案、交易資金監(jiān)管、房屋租賃備案等制度，推行了商品房買賣合同示范文本，指導地方建立和完善房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)。同時，我們還特別注重窗口服務建設，積極推進交易規(guī)范化管理，不斷提高行業(yè)服務水平。

　　近年來，各地認真貫徹部里工作部署，不斷創(chuàng)新舉措，提高管理和服務水平，房地產(chǎn)交易市場管理的各項工作取得了新成績、新進展?？偨Y起來，主要體現(xiàn)在四個方面。

　?。ㄒ唬┲贫冉ㄔO逐步健全。近些年來，各地結合本地實際，積極完善各項管理制度。北京、武漢等地出臺了預售方案管理規(guī)定，強化商品房預售管理，有效規(guī)范了商品房開發(fā)經(jīng)營行為。各城市積極推行商品房買賣合同示范文本，建立買賣合同網(wǎng)上備案制度，有效地規(guī)范了交易合同簽訂行為。天津、合肥、大連等許多城市建立了交易資金監(jiān)管制度，實行“政府監(jiān)管、?？顚?、使用審核、全程監(jiān)督”的管理模式，有效地保證了交易資金安全。武漢、哈爾濱等地還建立健全了新建商品房交付使用制度，切實維護了購房群眾的合法權益。同時，各省市還十分注重推進行業(yè)立法工作，山東、江蘇、遼寧、安徽、吉林、天津、重慶等地出臺了房地產(chǎn)交易管理條例，為行業(yè)管理提供法律保障。

　　（二）管理水平提升。各地通過規(guī)范管理、創(chuàng)新舉措，不斷提升行業(yè)管理水平。河南省在全省范圍推行了房屋租賃規(guī)范化管理，沈陽市建立了全市房屋租賃四級管理模式，構建了網(wǎng)格化管理體系，將管理觸角延伸到社區(qū)、精確到樓棟單元，全面提升了房屋租賃管理水平。上海市將中介機構管理與服務有機結合，創(chuàng)新了工作機制，既規(guī)范了中介行為，也方便了中介機構辦事。深圳、大連等地堅持行業(yè)自律與部門監(jiān)管并重，積極培育中介協(xié)會組織發(fā)展，形成了高效運轉的中介行業(yè)管理體系。成都、常州等地強化房產(chǎn)測繪管理，建立測繪成果考評制度、糾紛協(xié)調(diào)處理制度，把測繪質(zhì)量管理落到了實處。杭州、無錫市等地注重房產(chǎn)檔案管理，實現(xiàn)了全部房產(chǎn)檔案數(shù)字化，全面提升了房產(chǎn)檔案管理和應用水平。

　?。ㄈ┓召|(zhì)量提高。房地產(chǎn)交易大廳是房管部門面對群眾和社會的窗口，直接為群眾服務，直接受群眾監(jiān)督，直接反映我們的形象。各地在窗口服務上推陳出新，真心實意地為老百姓辦實事，實實在在地抓服務質(zhì)量。突出表現(xiàn)在四個方面：一是辦事環(huán)境更加優(yōu)化。上海、深圳、成都等許多城市建設了現(xiàn)代化的服務大廳，配備多項便民設施，方便群眾辦事。二是辦事程序更加便捷。北京、青島等地優(yōu)化業(yè)務受理流程，推行綜合平行收件，每個窗口都可以辦理各項業(yè)務，提高了辦事效率。杭州、邢臺等地部分辦證業(yè)務還實現(xiàn)了“立等可取”。三是服務更加便民。鄭州、吉林等地在交易大廳引入稅務、銀行、公積金等服務窗口，實現(xiàn)了相關業(yè)務“一條龍”服務。四是服務方式更加多樣化。天津、南寧等地推行了雙休日服務、預約服務，為老弱病殘等困難群眾提供上門服務。有的城市為方便邊遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民辦事，還在當?shù)卦O立了受理點。這些舉措，極大地提升了窗口服務質(zhì)量，提升了行業(yè)形象，許多城市的房地產(chǎn)交易登記部門被授予“全國文明單位”、“精神文明先進單位”、“青年文明號”、“全國三八紅旗集體”、“巾幗示范崗”等榮譽稱號，已經(jīng)成為當?shù)匦酗L建設的窗口單位。

　?。ㄋ模┬畔⒒ㄔO增強。行業(yè)管理信息化，是提升行業(yè)管理和服務的重要手段。近年來，各地積極推進房地產(chǎn)管理信息化建設，取得了顯著成效。全國658個城市，全部建立了房地產(chǎn)交易登記信息系統(tǒng)。山東、內(nèi)蒙古基本實現(xiàn)了全省區(qū)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)。哈爾濱、鄭州、深圳等許多城市以樓盤表為基礎，實現(xiàn)了預售許可、合同網(wǎng)上備案、交易資金監(jiān)管、房屋登記等全業(yè)務流程信息化監(jiān)管。北京市還建設了房屋全生命周期管理平臺，從房屋開發(fā)、建設到交易、登記，再到物業(yè)維護直至房屋拆除，實現(xiàn)了房屋整個生命周期的信息一體化管理。上海、天津、鄭州、貴陽、廈門、無錫等城市還運用地理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了地、樓、房一體化管理。杭州、南京等地與國土、規(guī)劃、財政、地稅等多部門建立了業(yè)務數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)了信息互聯(lián)互通。

　　這些成績的取得，是各級黨委政府高度重視、有關部門積極支持的結果，也是房地產(chǎn)管理部門辛勤努力、不斷開創(chuàng)進取的結果。成績來之不易，經(jīng)驗彌足珍貴，我們要倍加珍惜。

　　二、提高認識，準確把握形勢

　　當前，房地產(chǎn)市場管理既面臨難得的發(fā)展機遇，也面臨著許多困難和挑戰(zhàn)，我們要進一步統(tǒng)一思想、提高認識。

　?。ㄒ唬┏浞终J識房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟發(fā)展的重要性。1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，在經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了十分重要的作用。這里我給大家列四組數(shù)據(jù)。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8.6萬億元，比1998年增長了23倍。二是商品房銷售面積。2013年，達到13億平方米，比1998年增長了9.7倍。三是房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重。2013年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達到5.9%。四是房地產(chǎn)相關稅收。據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2013年直接來源于房地產(chǎn)的稅收收入約2.6萬億元，占全國稅收收入的19.8%。這四組數(shù)據(jù)充分說明房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要性。同時，我們也要看到，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、關聯(lián)度高，直接或間接引導和影響建筑、建材、金融、家具、電器等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展擴大了就業(yè)，僅房地產(chǎn)中介行業(yè)，從業(yè)人員就超過100萬人。在服務民生方面，房地產(chǎn)市場更是發(fā)揮了重要作用。拓寬了群眾解決住房的途徑，改善了群眾的居住條件。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

　　因此，我們要充分認識到房地產(chǎn)交易市場管理的重要性，房地產(chǎn)交易市場是否健康有序發(fā)展，事關群眾切身利益，事關經(jīng)濟社會發(fā)展，事關政府執(zhí)政能力和形象，我們對此必須要有清醒認識。

　　（二）充分認識房地產(chǎn)交易管理的復雜性。近些年來，房地產(chǎn)交易市場快速發(fā)展，分工越發(fā)精細，管理內(nèi)容也在逐步豐富，管理難度也逐步加大。主要體現(xiàn)在四個方面，一是和群眾利益密切相關。近些年來，房地產(chǎn)價值顯著增加，已經(jīng)成為廣大居民群眾的最為重要的資產(chǎn)。作為普通家庭中最大的資產(chǎn)，群眾當然會對房地產(chǎn)交易管理水平要求越來越高。二是交易鏈條長，管理復雜。新建商品房交易，就涉及房產(chǎn)測繪、預售許可、合同簽訂、資金監(jiān)管、房屋登記、交付使用等多個環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系緊密，哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都容易引發(fā)交易風險。三是交易行為多樣，形式復雜。從交易的房屋性質(zhì)上看，既有商品房交易，又有房改房、經(jīng)濟適用房、集資合作建房等多種類型房屋交易。從交易的類型看，有買賣、抵押、繼承、贈與、分割、房屋出資入股等多種形式，涉及合同、婚姻等諸多法律關系，房地產(chǎn)交易已經(jīng)成為專業(yè)性、技術性十分強的一項工作。目前又出現(xiàn)“網(wǎng)絡售房”等新的交易方式，需要我們認真研究。四是隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，政府服務職能的強化，不同的住房消費群體，利益訴求也不盡相同，呈現(xiàn)出群眾利益多元化的新格局，比如群租問題，不同的群體都有不同的利益訴求，有的群體認為存在安全隱患、應該治理，有的群體收入較低只能通過群租來解決居住問題，這些群體的利益訴求，我們都要統(tǒng)籌兼顧。

　　（三）充分認識房地產(chǎn)交易管理的緊迫性。我們在認識到房地產(chǎn)交易管理的重要性、復雜性的同時，更要清醒地認識到抓好這項工作的緊迫性。一方面，我們的管理欠賬還比較多。如交易資金監(jiān)管制度，我們多個文件都明確提出各地要加快建立交易資金監(jiān)管制度。但這些年來，這項制度在許多城市還沒有落實。預售資金不監(jiān)管，容易出現(xiàn)爛尾樓；二手房資金不監(jiān)管，容易出現(xiàn)中介機構挪用問題，這些問題，導致群眾利益受損，引發(fā)群體性事件。這些問題，反映在交易環(huán)節(jié)，最終政府還要出面解決。買賣合同網(wǎng)上備案制度，我們在十年前就推行了這項制度，目的是防范一房多賣，保障交易安全。但目前許多城市也都沒有推行。有的城市就曾經(jīng)出現(xiàn)過一套房產(chǎn)多次銷售的案件，房屋交易的安全無法保障。住房租賃市場問題。租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，發(fā)展?jié)摿薮?，而當前我們在這方面管理和培育的力度還比較薄弱。需要我們高度重視，著力推進。

　　三、理清思路，切實抓住重點

　　當前及今后一段時期，做好房地產(chǎn)交易管理的工作思路是：以服務于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展為目標，以維護群眾合法權益為根本要求，堅持買賣與租賃并重、新建與存量并重、規(guī)范與創(chuàng)新并重、管理與服務并重，積極推進管理制度建設，不斷創(chuàng)新工作機制，深化服務內(nèi)容，全面提升行業(yè)管理和服務水平。

　　這里，我重點講一下“四個并重”。買賣與租賃并重，主要是在強化房屋買賣管理的同時，要更加注重租賃市場的培育和發(fā)展，完善租賃市場體系建設。新建與存量并重，主要是許多城市二手房交易量逐步加大，已經(jīng)超過新建商品房的交易量，從將來發(fā)展情況來看，這也將是必然趨勢，我們要更加注重二手房的交易管理。規(guī)范與創(chuàng)新并重，主要是在堅決落實和完善既有制度的同時，對于出現(xiàn)的新情況新問題，要積極應對，勇于創(chuàng)新，有所作為。管理與服務并重，主要是我們要積極轉變政府職能，加快建設服務型政府。我們要一手抓規(guī)范管理，一手抓為民服務，要把服務貫穿于管理的各個方面、各個環(huán)節(jié)，這是我們應盡的職責和使命。

　　（一）抓好新建商品房銷售和存量房交易管理。新建商品房預售許可制度，是城市房地產(chǎn)管理法確定的法律制度。我們要充分利用這項制度，嚴把預售關。各地要結合本地實際，細化預售許可條件。同時我們更要加強許可的事中、事后監(jiān)管。要重點抓好三件事，一是要積極推行我部和工商總局今年新修訂的商品房買賣合同示范文本。二是要全面推行合同網(wǎng)上簽約制度。三是要建立健全信息公開機制，銷售現(xiàn)場要明示預售許可、可售房源及價格等信息。在存量房交易管理方面，各地要搭建存量房交易服務平臺，為群眾、中介機構提供房源發(fā)布、房源核驗服務。研究制定存量房買賣合同示范文本，有條件的城市要推進存量房合同網(wǎng)簽備案制度。同時，要加強存量房交易資金監(jiān)管，明確規(guī)定中介機構不得違規(guī)代收代付交易資金。

　?。ǘ┓e極培育房屋租賃市場。要構建完善的房屋租賃市場體系。鼓勵基金或民間資金進入房屋租賃市場，通過成立專營房屋租賃的機構，開展房屋租賃專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的項目進行長期租賃經(jīng)營。鼓勵大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展房屋租賃托管業(yè)務。鼓勵有條件的城市積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，目前我們已經(jīng)請北上廣深四個城市研究制定REITs試點方案，這是部里的一項重要工作，四個城市要抓緊制定方案，按時報部里，我們共同研究推進。同時，我們還要規(guī)范房屋租賃管理，落實房屋租賃登記備案制度。

　　（三）加強房地產(chǎn)中介行業(yè)管理。近期出現(xiàn)的興麟中介公司倒閉卷款跑路事件，引發(fā)了社會廣泛關注，也給我們敲響了警鐘。目前主要抓好以下工作：一是要規(guī)范準入，對于機構，我們要強化服務意識，將提供服務與監(jiān)管緊密銜接，積極引導機構依法備案，將其納入我們監(jiān)管體系范圍內(nèi)。對于從業(yè)人員，各省級住建部門要抓緊建立經(jīng)紀人協(xié)理制度。二是要完善行業(yè)誠信體系建設，健全機構和人員信用檔案，對于存在違法違規(guī)的機構、游離在政府部門監(jiān)管之外的“黑中介”，要向社會公示，讓失信者失去市場。三是要發(fā)揮行業(yè)組織的作用，強化行業(yè)自律。尚未建立行業(yè)協(xié)會的地方，應創(chuàng)造條件積極組建。

　?。ㄋ模┓e極推進管理信息化建設。房地產(chǎn)管理信息化是一項系統(tǒng)工程，任重道遠。我們要下大功夫、花大力氣推進系統(tǒng)建設。一是要以樓盤表為基礎，加快推進房產(chǎn)測繪、預售許可、買賣合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管、產(chǎn)權檔案管理等系統(tǒng)的關聯(lián)與共享。二是各設區(qū)城市要抓緊推進市區(qū)縣系統(tǒng)整合，建立全市統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，完成紙質(zhì)檔案數(shù)字化。三是按照我部印發(fā)的《關于進一步加強城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設和管理的通知》要求，建立部省市三級聯(lián)建的工作機制，各省市要積極配合做好與部聯(lián)網(wǎng)的各項工作。已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)的城市，要按照《通知》要求，確保城市節(jié)點的系統(tǒng)運行維護資金到位，保障系統(tǒng)正常運行。

　?。ㄎ澹┎粩嗵嵘灰状翱诜账?。各地要更加注重交易服務質(zhì)量。各地要以方便群眾辦事、保證交易安全為原則，對于在工作中積累形成的好經(jīng)驗、好舉措要研究完善，并用制度形式固定下來，堅持下去。同時，要不斷深化為民服務的內(nèi)容，優(yōu)化辦事流程，以群眾滿意作為檢驗我們工作的唯一標準。

　　同志們，房地產(chǎn)交易市場管理，責任重大，我們要堅定信心，齊心協(xié)力，開拓進取、扎實工作，為全面提升房地產(chǎn)交易管理和服務水平做出新的貢獻。

　　謝謝大家。