陜西省房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域冷熱不均 房價上漲速度趨緩

近日，陜西省統(tǒng)計局發(fā)布《陜西房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展研究報告》。報告稱，陜西省房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過20年的發(fā)展，人們的購房需求已經(jīng)逐漸由投資和剛性需求向改善性需求偏移，購房行為更加理性。我省各地市房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點。

區(qū)域發(fā)展不均衡 西安發(fā)展空間大

根據(jù)抽樣數(shù)據(jù)顯示：按西安可購買保障房的收入要求，家庭成員年收入情況低于每人12662元，中低以下收入家庭基本滿足購買保障房的收入條件；60%以上的中高以上收入家庭可通過購買商品房滿足居住要求，商品房需求旺盛，房地產(chǎn)發(fā)展空間依然很大，西安市場的抗壓穩(wěn)定性較為良好。

而我省的一些三四線城市房地產(chǎn)在前些年也發(fā)展得很快，但由于所處的位置，人口以自然增長為主，流動性不大，隨著前期的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房狀況得到初步緩解，房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展空間將會縮小，開發(fā)經(jīng)營活動明顯減緩。

銅川、延安及楊凌示范區(qū)在房價下跌同時，投資增速下降，待售面積增幅較大；陜南漢中區(qū)域，價格雖沒有下降，但是投資減緩，銷售下滑，待售面積增長過快，將可能預示著本區(qū)域房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)“冷”的信息，房地產(chǎn)開發(fā)風險加大。

商品房價格與可支配收入增速基本持平

房地產(chǎn)價格和收入的發(fā)展不平衡。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我省2008年以來商品住宅的價格的平均增長速度和城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度基本持平，對于中高收入者而言，商品住宅的價格增長速度并沒有向外界所說的高的超過承受能力，總體來看全省的房價和居民收入增長速度基本相匹配。

就局部地區(qū)來看，商品住宅均價和居民可支配收入增長速度的差異不是一致的，如銅川市房價增長速度明顯高于收入的增長速度，勢必會影響需求導致房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展緩慢。西安市、咸陽市、漢中市、榆林市等地區(qū)居民收入增長速度高于房價的增長速度，在房地產(chǎn)市場較熱，房價增長較快時，這些地區(qū)的人們就會選擇購房，刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展。

人口趨勢變化導致住房需求差異化

從人口趨勢變化來看住房需求市場的不均衡。2008年到2013年以來我省常住人口每年以0.5%的平均速度增長。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我省的11各市（區(qū)）常住人口的變化并不均衡。人口的增長率以及結(jié)構(gòu)狀況也會影響房地產(chǎn)的需求變化，在不考慮其他影響條件下，人口的較快增長將會帶動房地產(chǎn)市場的剛性需求，楊凌示范區(qū)、西安、延安、榆林和銅川常住人口因其地位及就業(yè)機會的增加呈增長趨勢，對住房的基本需求，必將會拉動商品房的消費；而商洛、漢中、咸陽、渭南和寶雞這些年人口呈下降趨勢，人口流動到其他地方，隨著人口的減少自然將會影響對房屋的需求。