中西部大搞房地產(chǎn)開發(fā) 空城現(xiàn)象普遍資源浪費

進入21世紀以來，中國城市化速度大大加快，大量農(nóng)民工進城務(wù)工經(jīng)商。中國城市化率從1996年的30%變成了2014年的54%?？焖俪鞘谢?，是因為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展。最近20多年，中國一直保持兩位數(shù)的經(jīng)濟增速，直至最近增速才放緩。經(jīng)濟快速發(fā)展，城市有了就業(yè)機會，農(nóng)村剩余勞動力進城務(wù)工經(jīng)商，這些務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民被統(tǒng)計進入城市化人口，因此就有了城市化率的快速提高。

不過，當(dāng)前的中國城市化與一般國家的城市化有很大差異，主要有兩點：一是進城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工大多只是個人進城了，他們的父母、子女仍留在村里，二是進城農(nóng)民工并未在城市安居，而可能會返回農(nóng)村。

相對來說，沿海發(fā)達地區(qū)和大中城市有更多高收入就業(yè)機會，農(nóng)民工也多到這些地區(qū)務(wù)工經(jīng)商。但沿海發(fā)達地區(qū)和大中城市因為經(jīng)濟發(fā)達，房價很高，農(nóng)民工幾乎不可能在這些發(fā)達地區(qū)買得起房。

中西部地區(qū)的縣城，因為縣域經(jīng)濟不夠發(fā)達，縣城很難提供較高收入的就業(yè)機會，縣城就不是農(nóng)民工進城務(wù)工經(jīng)商的首選地。但中西部地區(qū)縣城也要追求土地財政，也通過招商引資搞房地產(chǎn)開發(fā)，建了很多商品房，這些商品房相對于沿海地區(qū)和大中城市要便宜很多，農(nóng)民工舉全家之力還是有可能在縣城買得起房子的。

因此我們經(jīng)?？吹降默F(xiàn)象是：中西部出來的農(nóng)民工在沿海地區(qū)或者大中城市就業(yè)，而在他們的家鄉(xiāng)——中西部縣城買房。他們務(wù)工經(jīng)商的地點與買房的地點之間出現(xiàn)了錯位。

中西部地區(qū)的這些縣級政府當(dāng)然非常鼓勵具有一定經(jīng)濟實力的外出務(wù)工的農(nóng)民工買房，縣域經(jīng)濟發(fā)展的第一步就是搞土地開發(fā)，招商引資搞房地產(chǎn)，建商品房，然后賣給有購買能力的農(nóng)民工。只要建了商品房賣得出去，開發(fā)商就可以賺錢，地方政府就可以賣地、就可以收稅，就有土地財政收入。

因此當(dāng)?shù)氐胤秸麄鞴膭钷r(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，買房置業(yè)。在縣城買了房置了業(yè)找不著合適工作怎么辦?雖然你現(xiàn)在買了房子不住，卻可以作為將來的產(chǎn)業(yè)置辦在那里，既可以漲價又可以將來自住。前些年房價確實在不斷上漲，這就鼓勵了更多農(nóng)民工在縣城買房置業(yè)。注意，是置業(yè)而不是居住。

除農(nóng)民工買房置業(yè)外，農(nóng)村婚姻市場中女少男多，女方希望借談婚論嫁來完成城市化，她們對男方的要求過去是在農(nóng)村建有新房，現(xiàn)在則是要在縣城買一套住房。借婚嫁，農(nóng)村年輕人往往將男方父母一輩子的積蓄甚至預(yù)期收入一次性用于在縣城買房。

因為最近十多年來房價一直在漲，在縣城置業(yè)的農(nóng)民工，或為子女買婚房的農(nóng)民家庭，傾全部積蓄在縣城所買商品房雖然沒有住，其市場價卻一直在漲，買房就成了最好的保值手段。因此有更多農(nóng)民家庭為子女在縣城買房。地方政府受此鼓勵，也加速土地開發(fā)，更多開發(fā)商加入進來，建造更多商品房。形成循環(huán)。

于是相對于經(jīng)濟本身的發(fā)展，中西部縣城普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)一枝獨秀的奇觀?？h城快速擴大，然而產(chǎn)業(yè)卻未跟上，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有就業(yè)，尤其缺少較高收入的就業(yè)。因此在縣城置辦了商品房的農(nóng)民工卻大多在大中城市工作，漸漸地，地方政府和開發(fā)商加速建造的大量商品房終于出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，房價開始出現(xiàn)下跌。而房價的下跌，買房置業(yè)的農(nóng)民工或為子女買房的農(nóng)戶家庭在縣城的房產(chǎn)的價值縮水，提醒了其他農(nóng)民“房市有風(fēng)險，入市要謹慎”，農(nóng)民家庭買房積極性下降，大量商品房就更賣不出去。由此形成惡性循環(huán)。

賣不出去和賣出去后沒有人住的商品房，就這樣一片片聳立在縣城邊上。之前靠房地產(chǎn)一枝獨秀的縣域經(jīng)濟現(xiàn)在陷入蕭條，一些房地產(chǎn)老板因此出現(xiàn)資金鏈斷裂，地方政府土地財政銳減，地方經(jīng)濟發(fā)展陷入困境。

以房地產(chǎn)作為主要產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟增長，是地方政府的普遍選擇。這里面存在陷阱。之所以農(nóng)民要進城買房，是因為他們在城市有就業(yè)，可以在城市體面安居。沒有高收入的就業(yè)機會，就沒有人可以在城市住得下來。只有發(fā)展了產(chǎn)業(yè)才可能有好的城市化。一個國家，不可能產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展，卻可以讓所有人都體面地在城市安居。不僅農(nóng)民買了房會住不下去，即使政府提供廉租房，農(nóng)民仍然安居不下去。

本質(zhì)上，房地產(chǎn)及土地財政收入是經(jīng)濟發(fā)展之后，附著在土地上的非農(nóng)使用增值收益歸公的產(chǎn)物。先有產(chǎn)業(yè)的成長、經(jīng)濟的發(fā)展，才有城市的擴張，城市擴張就能自然帶動城郊土地非農(nóng)使用的需要，也才會有土地非農(nóng)使用的增值收益，這些土地非農(nóng)使用的增值收益通過土地財政形式自然而然歸地方政府占有。地方政府如果只想獲得土地財政收入，只搞土地開發(fā)，而不考慮產(chǎn)業(yè)成長，則即使縣城房地產(chǎn)開發(fā)一時成功，最終也注定不可持續(xù)，而致后患無窮。

當(dāng)前中西部地區(qū)普遍出現(xiàn)的空城極大浪費了資源，造成了不良的后果?，F(xiàn)在是應(yīng)當(dāng)反思并徹底改變的時候了。這個反思和改變的關(guān)鍵是，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的房地產(chǎn)經(jīng)濟絕對不能搞。