萬科聯(lián)手中民“撿漏”上置浮現(xiàn)資本獵人

萬科聯(lián)手中民投并購(gòu)“撿漏”

或許正如“并購(gòu)狂人”孫宏斌所言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野的今天，并購(gòu)能力已成為開發(fā)商“通關(guān)”的標(biāo)配。

10月30日，上置集團(tuán)有限公司刊發(fā)公告稱，于當(dāng)日交易時(shí)段后，全資附屬公司華通投資有限公司與萬科境外全資附屬公司MainlandcnTenCompanyLimited訂立買賣協(xié)議。

據(jù)此，買方有條件同意收購(gòu)目標(biāo)公司美盛資源有限公司的60%股權(quán)及其截至2015年4月30日結(jié)欠賣方股東貸款的60%，約為2.75億港元，兩部分的交易總代價(jià)為人民幣5.48億元。

媒體獲悉，美盛資源有限公司的主要資產(chǎn)為持有的上海碩誠(chéng)股權(quán)，而上海碩誠(chéng)名下?lián)碛形挥谏虾ｉl北區(qū)的上置·綠洲雅賓利花園項(xiàng)目。萬科承擔(dān)此次收購(gòu)的主體為一家境外成立的投資控股公司，諸如此類的收購(gòu)路徑在萬科的實(shí)操中亦有先例。

有市場(chǎng)人士指出，萬科是次發(fā)起收購(gòu)主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實(shí)施VCapital金融和投資計(jì)劃中的業(yè)務(wù)主角。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬科早前已在內(nèi)部啟動(dòng)了一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的計(jì)劃，并將其命名為VCapital計(jì)劃，其中，萬丈資本據(jù)稱正是該計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體。

有消息證實(shí)，在萬科未來的萬億設(shè)想中，這一計(jì)劃有望成為具有現(xiàn)實(shí)意義的轉(zhuǎn)型方向和業(yè)務(wù)路徑。

“撿漏”上置上海項(xiàng)目上置集團(tuán)披露的公告顯示，萬科收購(gòu)的項(xiàng)目土地位于上海市閘北區(qū)寶山路街道，包括162街坊29丘和22丘，251街坊21丘和1/911丘，254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘，257街坊40丘，163街坊3丘地塊的土地使用權(quán)，開發(fā)的專案名稱為上置·綠洲雅賓利花園。

該專案地塊總樓面面積48萬平方米，其中正在開發(fā)和出售（尚未交房）的三期地塊樓面面積為15.95萬平方米，尚未啟動(dòng)動(dòng)遷的四期地塊樓面面積為18.55萬平方米。除此之外，專案一期、二期已經(jīng)出售完畢。

若以項(xiàng)目對(duì)外銷售價(jià)格6.8萬元/平方米計(jì)算，綠洲雅賓利花園的保守貨值亦超過200億元。比之于5.48億元的收購(gòu)代價(jià)，萬科顯然撿了一個(gè)不小的便宜。“當(dāng)然，四期的動(dòng)遷成本是最大的不確定性，估計(jì)也是因?yàn)樯现玫馁Y金實(shí)力動(dòng)不起四期了，所以才轉(zhuǎn)讓。”有分析人士指出。

從過往房地產(chǎn)業(yè)界的并購(gòu)案來看，繁雜的債務(wù)關(guān)系往往是收購(gòu)方望而退步的原因。為了不至于“引火上身”，萬科在該收購(gòu)條款中就設(shè)定了前提，明確賣方須向其提供證據(jù)以證明上海碩誠(chéng)未根據(jù)對(duì)外擔(dān)保向集團(tuán)內(nèi)外公司的擔(dān)保發(fā)生責(zé)任，并約定多項(xiàng)反擔(dān)保及抵押條款。與萬科上述項(xiàng)目并購(gòu)?fù)竭M(jìn)行的還有中民投與上置集團(tuán)的控股權(quán)交易。10月12日，上置集團(tuán)披露，包括中民嘉業(yè)及5名投資者在內(nèi)的認(rèn)購(gòu)人與上置控股訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議。該等認(rèn)購(gòu)人同意認(rèn)購(gòu)上置集團(tuán)合共149億股認(rèn)購(gòu)股份，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股0.1港元，總現(xiàn)金代價(jià)為14.9億港元。

其中，認(rèn)購(gòu)股份占上置集團(tuán)經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后總股本的約72.45%。在認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，中民嘉業(yè)及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有上置集團(tuán)60.78%。對(duì)于出售事項(xiàng)，上置集團(tuán)其實(shí)已經(jīng)醞釀許久。在中民投“染指”之前，該公司就曾與保利經(jīng)歷了一起并不成功的聯(lián)姻。

從當(dāng)前來看，萬科與中民投顯然有意要聯(lián)手對(duì)上置施以“援救之手”，上置集團(tuán)在公告特別強(qiáng)調(diào)，此次收購(gòu)事項(xiàng)僅僅只是與萬科戰(zhàn)略合作的開端。不可否認(rèn)，在“僧多粥少”的一線城市，開發(fā)商的拿地成本與日俱增，在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下，低成本收購(gòu)已逐步成為房企獲得項(xiàng)目資源的重要手段，眼下上置手中擁有的優(yōu)質(zhì)一線資源對(duì)萬科來說，顯然極具誘惑力。

萬丈資本路徑浮現(xiàn)

就交易金額而言，萬科的這一收購(gòu)似乎并不算太吸引眼球，但聚焦于萬科今年以來的多起并購(gòu)案，似乎又能從管中窺探出些許端倪。據(jù)了解，萬科此次發(fā)起收購(gòu)的主體是一家于英屬維爾京群島注冊(cè)成立的投資公司，這與萬科此前主要通過上市平臺(tái)收購(gòu)略有不同。

“以投資公司層面來操作更像是一種投資行為，雖然以投資形式介入，但項(xiàng)目也可以得益于萬科現(xiàn)有的專業(yè)團(tuán)隊(duì)開發(fā)。”該市場(chǎng)人士分析道。在他看來，萬科是次發(fā)起收購(gòu)主體極有可能就是早前披露的萬丈資本，或者其與萬丈資本一樣同為萬科實(shí)施VCapital金融和投資計(jì)劃中的業(yè)務(wù)主角。

萬科董秘譚華杰在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)對(duì)此并未予以否認(rèn)，其稱，由于交易規(guī)模沒有達(dá)到萬科需要披露的程度，具體的細(xì)節(jié)其并不是特別清楚。“實(shí)際上，萬科非常開放，只要是相互認(rèn)同，大家在資源上有互補(bǔ)性，有合作意愿，萬科愿意和各方進(jìn)行合作。如果大家有一個(gè)交易在前，之后也有這樣的紐帶，合作可能就會(huì)更多。”

目前，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，今年萬科已經(jīng)主導(dǎo)了多起并購(gòu)案，在上述并購(gòu)案中，投資與金融的成份都相當(dāng)明顯，而這與萬科內(nèi)部啟動(dòng)的一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)的VCapital計(jì)劃不無關(guān)系。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，主管VCapital計(jì)劃的是萬科集團(tuán)分管萬科香港地區(qū)業(yè)務(wù)的闕東武。作為這一計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體，萬丈資本有限公司在6月17日以適當(dāng)方式在香港成立，其業(yè)務(wù)范圍主要為金融投資、不動(dòng)產(chǎn)投資等。

萬科副總裁丁長(zhǎng)峰曾指出，該公司的投資方式和目的是以獨(dú)立或者聯(lián)合其他合作方以投資為目的，對(duì)境內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)。其中，在城市存量資產(chǎn)方面，萬丈資本將專注于城市更新和核心資產(chǎn)的收購(gòu)改造。

萬科內(nèi)部人士也曾透露，萬丈資本的初期募集規(guī)模不小于100億元(并非注冊(cè)資本金，香港設(shè)立公司不需注冊(cè)資本金)。投資業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過程中，將按照投資界的通行規(guī)則，通過各種手段募集資金，這其中既包括對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的定向募集，也可能在未來以合適的方式，向公眾投資者募集資金。雖然成立不久，但這一業(yè)務(wù)實(shí)體已經(jīng)開始顯露崢嶸。7月14日，便有消息稱萬科牽頭的財(cái)團(tuán)擬出價(jià)35.7億元邀約收購(gòu)瑞安房地產(chǎn)持有的企業(yè)天地3期，在這次收購(gòu)中，萬科的運(yùn)作實(shí)體就是萬丈資本。

除了通過萬丈資本介入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資，萬科境外同樣擁有一家名為WklandInvestmentsVLimited的投資平臺(tái)，該平臺(tái)主要為萬科發(fā)展香港等海外業(yè)務(wù)。近期，萬科通過這一平臺(tái)認(rèn)購(gòu)綠景中國(guó)17.81%股份，晉身為這家境外上市房企的第二大股東，完成了一筆頗為劃算的投資。在年中業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮便有過一席表態(tài)，稱在萬科集團(tuán)內(nèi)部較為主流的想法是通過收購(gòu)、投資等路徑能夠在遠(yuǎn)期給萬科帶來較高的利潤(rùn)回報(bào)。

從現(xiàn)實(shí)來看，萬科似乎也在踐行這一策略，不管是萬丈資本、MainlandcnTenCompanyLimited，亦或是WklandInvestmentsVLimited，萬科的房地產(chǎn)路徑早已不再是停留于單純的開發(fā)層面，投資與金融成份正讓萬科越來越多的扮演資本獵人的角色。