2014年35城商業(yè)地產(chǎn)投資價值報告

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　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”，企業(yè)的利潤率也隨之走低，目前標桿上市公司的凈利潤率基本在13%，甚至個別項目以10%的凈利潤率維持開發(fā)。這對于房企來講，區(qū)域或城市布局策略將直接影響到開發(fā)企業(yè)的利潤率，甚至規(guī)模化的增長機會。因此，房企勢必會調(diào)整自己的布局策略，選擇風險最小的城市進行拿地，以最大可能降低投資風險。

　　過半城市商業(yè)面積飽和或過剩 應提早防范風險

　　首先，考慮與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)程度以及數(shù)據(jù)的可得性，選取10個指標，分別從人口因子和經(jīng)濟因子兩方面衡量城市基本面，從而衡量35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)的城市基本面投資價值。

　　其次，選取3個反映商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的指標，從市場特征方面來衡量35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。

　　其中，從35個大中城市人均商業(yè)面積來看，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

　　從國內(nèi)來看，如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽成為35大中城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

　　而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠，從這個角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險，也應該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應過剩的風險。

　　從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉(zhuǎn)型兩方面，具體來講：

　　第一、在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展，導致整體市場接近飽和或局部過剩;

　　第二、在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應過剩的風險。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化與供應過剩的風險。

　　因此，從上述角度分析來看，我們也不難理解部分城市開始發(fā)布政策，提前預警和調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險。比如今年年初蘇州市就出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項目經(jīng)營風險;2014年6月，杭州也將對商業(yè)綜合體布局的問題區(qū)域進行差別化調(diào)整，部分區(qū)域?qū)栏窨刂菩略龃笮蜕虡I(yè)綜合體的開發(fā)。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發(fā)布的政策之中首次提到“規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風險”的要求。

　　35城商業(yè)地產(chǎn)投資價值分析 武漢市位居前列

　　最后，通過對35個大中城市的城市基本面與商業(yè)地產(chǎn)供需基本面兩項指標進行交叉分析，同策咨詢研究部最終得出35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值結(jié)果。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從上述分析結(jié)果來看，城市人口多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)強，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強大的人口和經(jīng)濟支撐，并且商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市成為開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等優(yōu)先進入的城市，比如北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市。

　　而對于城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟強，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強大的人口和經(jīng)濟支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過度，短期市場壓力較大的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等來講則成為其重點關(guān)注的城市，比如天津、重慶、成都等。

　　對于城市人口相對較少，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為薄弱，但商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等來講則成為其選擇性進入的城市，而這類城市還不在少數(shù)，并且大多數(shù)位于中西部地區(qū)。比如南寧、?？?、青島、濟南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊。

　　對于城市人口相對較少，經(jīng)濟基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)等來講則成為應該重點規(guī)避的城市。比如合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市。

　　總之，從研究員分析來看，企業(yè)或金融機構(gòu)等市場主體投資商業(yè)地產(chǎn)，應該謹慎為之，不可盲目投資。尤其是在今年銀行信貸緊縮的市場背景下，企業(yè)融資成本高，資金面普遍緊張，商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)風險更大，如果沒有比較穩(wěn)妥的市場布局策略與資金面的支持，開發(fā)企業(yè)極有可能在這一輪市場發(fā)展過程中陷入僵局。