建筑工程：工程項目全程管理解析

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一、項目管理的內(nèi)涵
　　工程項目管理內(nèi)容貫穿項目的全過程，與一般意義上的工程施工項目管理相比，有以下區(qū)別。
　　1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項目構(gòu)思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設(shè)計、報批報建、招投標(biāo)前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。
　　(1)可行性研究階段：項目構(gòu)思策劃、可行性研究。根據(jù)項目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應(yīng)、需求、配套設(shè)施、交通、以及原材料的供應(yīng)等要素運用科學(xué)方法進(jìn)行風(fēng)險分析的綜合論證，對項目投資定位。根據(jù)項目的定位，確定項目的各種規(guī)劃指標(biāo)，為項目投資估算、經(jīng)濟(jì)分析、評價建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。該階段為項目投資決策提供科學(xué)的依據(jù)，是項目投資成敗的關(guān)鍵。
　　(2)營銷策劃階段：根據(jù)項目市場定位，需要策劃項目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術(shù)。使之與工程施工相配合，施工組織、進(jìn)度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要項目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。
　　(3)勘察、規(guī)劃設(shè)計階段：審查由規(guī)劃、設(shè)計單位編制的工程勘察設(shè)計任務(wù)書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟(jì)性，增強(qiáng)其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時代性，是工程設(shè)計審查的基本任務(wù)。其要點：審核設(shè)計方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎(chǔ)的選型(天然、樁基礎(chǔ))、主體結(jié)構(gòu)(結(jié)構(gòu)形式、含鋼量、使用材料)的選型、工藝、設(shè)備及材料參數(shù)選型，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對多方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，協(xié)助設(shè)計人員優(yōu)選功能合適且技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)好的方案，掌控設(shè)計進(jìn)度和各階段審批環(huán)節(jié)等。 ‘
　　2、對管理要素的控制更嚴(yán)。工程項目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進(jìn)入市場流通，接受市場檢驗；面對的可能不僅是投資人這個大業(yè)主，還有更多是消費者個體，而個人購房(如商住樓項目)較之以往單位分房使人們更加關(guān)注自身的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權(quán)意識均很強(qiáng)，容不得開發(fā)企業(yè)或項目管理企業(yè)有絲毫馬虎。
　　(1)成本管理：成本管理從項目構(gòu)思定位開始到項目完成竣工結(jié)算，涉及工程項目各階段及各種成本。工程項目成本直接影響項目的經(jīng)濟(jì)效益以及項目的競爭力，只有通過降低和控制項目的建造成本，才能控制住整個項目的成本。工程項目成本包含：土地成本、建造成本、財務(wù)成本、管理成本、營銷成本。其中地價已交，基本固定，財務(wù)成本、稅費等成本，無法通過管理來降低其費用(或?qū)φ麄€項目成本影響較小)，建造成本在項目成本中占的比例較大。國內(nèi)項目，建造成本所占比例越大，對整個項目成本影響就越敏感。
　　材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占70％，有的工程還會更高，因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安成本控制中的重點。
　　在項目管理過程中，除了設(shè)計階段結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備選型關(guān)鍵外，招投標(biāo)和合同管理也很關(guān)鍵，同時還需要重視規(guī)范技術(shù)管理、索賠與反索賠以及風(fēng)險控制等方面的管理。
　　(2)質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費者的要求。這一點考慮，不像施工單位的項目管理。
　　(3)進(jìn)度管理：項目進(jìn)人開發(fā)前期，就需要編制項目總體開發(fā)計劃，其計劃涉及到策劃、營銷推廣、設(shè)計、報批報建、施工、材料、設(shè)備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點計劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進(jìn)度、約定的交樓(或資產(chǎn)交付)進(jìn)度不能拖延。
　　(4)安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。
　　(5)技術(shù)支持：審核、比較各階段的技術(shù)方案，可以降低成本，縮短建設(shè)周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風(fēng)險，應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料可以提高項目技術(shù)含量。
　　3、管理的內(nèi)容更廣。消費者對使用、居住理念的提升(休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術(shù)、文化、體育、動靜結(jié)合等)，消費者需求增加與變化，要求對設(shè)計細(xì)化，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使消費者感受到尊貴與關(guān)懷。
　　4、管理的跨度更大。涉及的合 單位、專業(yè)多，需要項目管理者領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠(yuǎn)外圍關(guān)系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關(guān)部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關(guān)系，項目參與各方，如各專業(yè)分包單位、項目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關(guān)系的和諧，工作環(huán)境愉快，項目建設(shè)參與各方才能高效完成既定的任務(wù)，使項目目標(biāo)得到完成。
　　二、項目管理重點內(nèi)容
　　項目管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于項目管理的整個過程，從項目策劃、可研中的技術(shù)研究到設(shè)計、施工、直至保養(yǎng)維修。工程管理應(yīng)重視的幾個方面。
　　1、成本(工程建造成本)管理。建立動態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，在項目發(fā)展之初，可行性研究階段，根據(jù)項目的策劃定位、歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立項目成本控制總目標(biāo)，在項目實施過程中進(jìn)行動態(tài)評估和預(yù)警。
　　(1)設(shè)計階段成本控制：設(shè)計階段，根據(jù)投資估算，編制設(shè)計概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設(shè)計作初步設(shè)計，但從結(jié)構(gòu)的安全性、可靠性、特別是設(shè)計優(yōu)化、成本控制的角度考慮，施工圖設(shè)計前應(yīng)增加初步設(shè)計，采用限額設(shè)計，防止設(shè)計概算超估算。組織設(shè)計、監(jiān)理、工程管理、造價、施工及工程顧問(專家)等專業(yè)工程師參加設(shè)計評審(方案、初步設(shè)計、施工圖三階段)和圖紙會審工作。從設(shè)計階段介入成本控制，可起到事半功倍的效果。
　　應(yīng)嚴(yán)格審核計算書，有時設(shè)計師為省事，忽略一些有利條件，導(dǎo)致設(shè)計保守(結(jié)構(gòu)含鋼量、砼用量增加、材料、設(shè)備配置加大等)。
　　(2)完善并嚴(yán)格招投標(biāo)管理，強(qiáng)化工程分包控制成本意識。招標(biāo)前進(jìn)行市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標(biāo)項目進(jìn)行造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標(biāo)策略，選擇有實力、重信譽的承包商參加投標(biāo)，嚴(yán)格審查、規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格；細(xì)化分包，遵行二八法則：20％分包項目，可節(jié)約80％成本。嚴(yán)格合同管理，采用三堂會審，對合同進(jìn)行分解管理、強(qiáng)化合同細(xì)節(jié)，跟蹤分析合同執(zhí)行情況，及時為合同補漏，注意合同索賠和反索賠，及時補充預(yù)算。
　　完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準(zhǔn)確做好違約事件的調(diào)查分析及裁定工作，并將有關(guān)資料收集整理。
　　(3)材料采購成本控制：材料設(shè)備費在工程的建安造價中占的比重較高，約占70％，因此材料設(shè)備費應(yīng)是建安成本控制中的重點。不論是采用甲供、還是甲方指定，均應(yīng)做到貨比三家，做好市場調(diào)研，了解供應(yīng)商的實力——生產(chǎn)能力(或供貨能力)、技術(shù)力量、管理水平、財務(wù)支付能力、信譽度、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格規(guī)范招標(biāo)文件及合同條款，防止串標(biāo)，抬高價格，嚴(yán)格合同管理一做好驗貨工作，防止調(diào)包，以次充好，確保供貨進(jìn)度和質(zhì)量。
　　(4)加強(qiáng)技術(shù)管理：熟悉設(shè)計圖紙、重視圖紙會審，緊扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計變更，反復(fù)審查、比較優(yōu)選設(shè)計、施工技術(shù)方案。
　　(5)嚴(yán)格審查設(shè)計變更、工程變更簽證與進(jìn)度款支付，建立風(fēng)險控制管理機(jī)制。
　　(6)改善工作流程，提高工作效率。對于項目管理過程中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。