余豐慧：中國(guó)版“住房銀行”步伐應(yīng)再大點(diǎn)

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中國(guó)版“住房銀行”獲批籌建。6月26日，銀監(jiān)會(huì)宣布已批復(fù)同意國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部。

國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部的定位在，專(zhuān)門(mén)支持棚戶區(qū)改造，把城市、礦區(qū)職工從水深火熱、不遮風(fēng)不擋雨、不保暖不御寒的棚戶區(qū)中“解救”出來(lái)。這是健全住房保障和住房供應(yīng)體系、促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的重要組成部分。

李克強(qiáng)總理訪英時(shí)曾說(shuō)過(guò)，中國(guó)還有3億人在城市的棚戶區(qū)里生活。解決3億人的居住問(wèn)題，是最重要的民生工程，同時(shí)也是一個(gè)發(fā)展工程。加大棚戶區(qū)改造投資，不僅解決了幾億人的居住民生問(wèn)題，而且對(duì)當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)有重要意義。

一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，棚戶區(qū)改造、公租房等保障型住房建設(shè)項(xiàng)目是一個(gè)投入大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、保本微利項(xiàng)目。投入大，決定了僅僅依靠政府財(cái)政很難滿足資金需求。地方政府捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政收入也很難承擔(dān)起。必須借助其他融資方式，特別是借力信貸資金扶持。而周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、保本微利又制約了以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的商業(yè)銀行信貸資金支持保障型住房建設(shè)的積極性。

其實(shí)，不僅是一個(gè)棚戶區(qū)改造、廉租房等保障型住房建設(shè)的信貸資金需求問(wèn)題，而且，城市夾心階層購(gòu)買(mǎi)首套房所需的信貸扶持也已經(jīng)越來(lái)越困難了。問(wèn)題仍然出在首套房執(zhí)行折扣利率或者基準(zhǔn)利率的話，商業(yè)銀行根本不賺錢(qián)甚至虧本。這就使得商業(yè)銀行普遍消極對(duì)待首套房貸款，不是提高利率，就是拖延放寬時(shí)間。一句話，想盡辦法、絞盡腦汁不給貸款。直接造成百姓首套房剛需被嚴(yán)重抑制和打壓。

城鎮(zhèn)化的發(fā)展，棚戶區(qū)改造，廉租房等保障型住房建設(shè)以及城市夾心階層的首套房剛需都是必走之路、必須解決好的問(wèn)題。這種背景下，急需擔(dān)負(fù)著政策義務(wù)的“住房銀行”的誕生。

十八屆三中全會(huì)《決定》要求“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，以解決城市低收入者、進(jìn)城農(nóng)民工和中產(chǎn)夾心階層購(gòu)房資金不足問(wèn)題。而銀監(jiān)會(huì)批復(fù)同意國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，僅僅定位在支持棚戶區(qū)改造所需的信貸資金上。而公租房建設(shè)和城市低收入者、進(jìn)城農(nóng)民工、中產(chǎn)夾心階層購(gòu)房資金不足問(wèn)題仍然沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)能夠自愿支持。

因此，國(guó)開(kāi)行籌建“住宅金融事業(yè)部”只是一小步，中國(guó)版“住宅銀行”的步伐應(yīng)該再邁大一些。筆者認(rèn)為，應(yīng)該迅速組建全國(guó)性的住宅保障金融機(jī)構(gòu)。

基本思路是將現(xiàn)在的住房公積金規(guī)模和商業(yè)銀行首套房?jī)?yōu)惠貸款資源整合在一起，成立中國(guó)特色的、專(zhuān)司住房保障金融支持功能的政策性或者準(zhǔn)政策性住宅金融機(jī)構(gòu)或者叫做住房保障銀行。類(lèi)似于美國(guó)政府資助的房利美、房地美公司。不同之處是，美國(guó)“兩房”是在住房抵押債券市場(chǎng)給房貸機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持，而不是直接發(fā)放住房貸款。當(dāng)然，未來(lái)的住房保障銀行發(fā)展到一定規(guī)模后，也可以從事住房債券化業(yè)務(wù)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行等貸款機(jī)構(gòu)的住房債券產(chǎn)品給其提供流動(dòng)性支持。

將職工繳存的住房公積金作為“住房保障銀行”的特殊股金，不但享受存款利息收益，而且分享年度經(jīng)營(yíng)紅利分紅。為了確保“住房保障銀行”的低成本資金來(lái)源，不妨從中央到地方所有預(yù)算內(nèi)外財(cái)政資金一律存在“住房保障銀行”里，由其負(fù)責(zé)匯劃撥付結(jié)算。中央和地方每年財(cái)政資金合計(jì)在10幾萬(wàn)億元，足以保障“住房保障銀行”的低成本資金來(lái)源，從而能夠保障保障型住房建設(shè)和城市低收入者、進(jìn)城農(nóng)民工、中產(chǎn)夾心階層購(gòu)房的低利率貸款需求。同時(shí)，也規(guī)范了各級(jí)財(cái)政資金亂開(kāi)戶亂象。

總之，中國(guó)版“住房保障銀行”的步伐應(yīng)該再邁大一點(diǎn)。

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