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新型城鎮(zhèn)化的"兩個(gè)原則"可避免"造城運(yùn)動(dòng)"
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摘要:城鎮(zhèn)化和城市化有什么區(qū)別?如何解讀十八大報(bào)告中提出的“城鎮(zhèn)化”建設(shè)?新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)格局有著怎樣的影響?如何避免新型城鎮(zhèn)化淪為“造城運(yùn)動(dòng)”?針對(duì)這些問(wèn)題,南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng) 胡小武
城鎮(zhèn)化和城市化有什么區(qū)別?如何解讀十八大報(bào)告中提出的“城鎮(zhèn)化”建設(shè)?新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)格局有著怎樣的影響?如何避免新型城鎮(zhèn)化淪為“造城運(yùn)動(dòng)”?針對(duì)這些問(wèn)題,南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武,針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了深度解讀。
城鎮(zhèn)化和城市化實(shí)際上沒(méi)有差別
在中央和地方把城鎮(zhèn)化作為推進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要引擎后,城鎮(zhèn)化已成為中國(guó)當(dāng)下最熱門的詞匯。因此弄清楚什么是城鎮(zhèn)化與城市化,以及它們之間的聯(lián)系與區(qū)別是首先要解決的問(wèn)題。
“城市化與城鎮(zhèn)化在英文中都叫Urbanization,它們實(shí)質(zhì)上沒(méi)有差別,但在中國(guó)的一些大眾的話語(yǔ)表述上,有一點(diǎn)點(diǎn)的分界”胡小武表示。
胡小武進(jìn)一步解釋到:“我們國(guó)家有特大城市、大城市和中小城市,外加兩萬(wàn)多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。以前我們國(guó)家經(jīng)歷過(guò)小城鎮(zhèn)優(yōu)先發(fā)展的歷史時(shí)期,因此城鎮(zhèn)及城市,在一些文件和大眾的表述中,出現(xiàn)了一些差別化的內(nèi)容。因此,如果單純講“城市化”,很可能會(huì)被大家誤以為忽略了小城鎮(zhèn)。所以需要提出城鎮(zhèn)化,讓城市和城鎮(zhèn)都能夠納入到大眾的認(rèn)知體系。“
事實(shí)上,城鎮(zhèn)化和城市化,都是一個(gè)人口從農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)人口轉(zhuǎn)變的過(guò)程。
“所以這兩個(gè)說(shuō)法實(shí)質(zhì)上沒(méi)有什么差別,只是我們需要更好的與中國(guó)國(guó)情相結(jié)合,用城鎮(zhèn)化的表述讓大家更容易接受。”胡小武認(rèn)為。
城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性和綜合性
十八大以后,“新型城鎮(zhèn)化”的話題引發(fā)熱議。從李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)“新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化”可以看出,新一代領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)這個(gè)問(wèn)題給予了高度關(guān)注。那么,十八大報(bào)告中提出的“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)該如何解讀?
“新型城鎮(zhèn)化主要指城市老城區(qū)的棚戶區(qū)改造,新城區(qū)的開(kāi)發(fā),農(nóng)村新社區(qū)的建設(shè)等城鎮(zhèn)空間的增長(zhǎng)與變遷過(guò)程,新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是建設(shè)的理念、建設(shè)的方式、建設(shè)的路徑和建設(shè)的時(shí)間進(jìn)程,包括理念,機(jī)制,政策等多方面內(nèi)容,千萬(wàn)不要簡(jiǎn)單的理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和新城區(qū)建設(shè)。這應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)性的工程。” 胡小武首先理清了城鎮(zhèn)化建設(shè)的根本性問(wèn)題。
任何一個(gè)建設(shè)工程都是系統(tǒng)性工程。從規(guī)劃到實(shí)施,到具體的機(jī)制體制的改革,最后到具體的安排細(xì)則,農(nóng)民變?yōu)樾率忻?,棚戶區(qū)居民的新的居住方式、工作方式、就業(yè)方式,都包含在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)這樣一個(gè)大的系統(tǒng)當(dāng)中。城鎮(zhèn)化建設(shè)必須從思考“城市人“的需要出發(fā),圍繞確保人的更好的居住與生活,作為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)設(shè)計(jì)。
胡小武明確:“城鎮(zhèn)化建設(shè)強(qiáng)調(diào)的是系統(tǒng)性、綜合性以及體制機(jī)制的改革,這是提出城鎮(zhèn)化建設(shè)非常重要的落腳點(diǎn)。”
新型城鎮(zhèn)化:房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略機(jī)遇
"十八大"提出的新型城鎮(zhèn)化目標(biāo),已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注熱點(diǎn)。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然涉及戶籍制度和土地制度的改革,從而不可避免地與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生聯(lián)系。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的格局會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響?
胡小武認(rèn)為:“城鎮(zhèn)化的本意是讓更多的非城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口的過(guò)程。可以想象,很多原本居住在非城鎮(zhèn)地區(qū)的農(nóng)民要進(jìn)入城鎮(zhèn),必然會(huì)帶來(lái)大量的居住需求,會(huì)牽涉到房地產(chǎn)的發(fā)展,給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的戰(zhàn)略機(jī)遇。”
那么,如何把握城鎮(zhèn)化建設(shè)系統(tǒng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)?
胡小武給出了自己的看法:“新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)過(guò)程中必然涉及到新社區(qū)的建設(shè)和中心鎮(zhèn)空間的增長(zhǎng),包含了公共場(chǎng)所、基礎(chǔ)設(shè)施、居民住房等城市型設(shè)施的開(kāi)發(fā)與建設(shè),從而帶來(lái)大量的不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和增長(zhǎng)。新型城鎮(zhèn)化的提出應(yīng)該說(shuō)從全方位的角度為下一步的房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮奠定了一個(gè)非常好的國(guó)家戰(zhàn)略基礎(chǔ)。”
“兩個(gè)原則”避免新型城鎮(zhèn)化演變?yōu)?ldquo;造城運(yùn)動(dòng)”
雖然新型城鎮(zhèn)化建設(shè)擁有眾多利好,但市場(chǎng)仍抱有憂慮,新型城鎮(zhèn)化會(huì)否演變?yōu)樾乱惠喌?ldquo;造城運(yùn)動(dòng)”?
胡小武認(rèn)為:“‘造城運(yùn)動(dòng)’更多是對(duì)新城區(qū)的大規(guī)模新城建設(shè)和開(kāi)發(fā)。過(guò)去,有一些三四線城市非常‘粗放’的建設(shè)和開(kāi)發(fā)新城,從而出現(xiàn)了一些住宅乃至廠房空置性過(guò)高,或者房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大的問(wèn)題,這也給我們新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中新城區(qū)建設(shè)帶來(lái)了一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。但是,未來(lái)新型城鎮(zhèn)化不可避免還有新的新城需要建設(shè)。“
如何避免新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;造城運(yùn)動(dòng)”?
胡小武提出必須把控兩個(gè)原則,“第一個(gè)是真正合理有序的原則,必須確保新城建設(shè),城鎮(zhèn)空間的增長(zhǎng)和整個(gè)城市的人口增長(zhǎng)、棚戶區(qū)改造、新型城鎮(zhèn)化的步驟吻合,我們也可以理解為同步城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略;第二個(gè)是產(chǎn)城一體化的原則;新城的建設(shè)一定要把就業(yè)體系做好,使得新城變成真正產(chǎn)城融合區(qū),要確保有效需求與有效供給的對(duì)接,形成可持續(xù)發(fā)展的新城。因?yàn)樾鲁墙ㄔO(shè)不僅僅是蓋房子,還一定包括根植生產(chǎn)力,否則就會(huì)變成空城、鬼城。”
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