房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算值得探討的幾個問題

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　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市建設總體規(guī)劃，對城市土地和房屋進行綜合開發(fā)，將開發(fā)完成的土地、房屋及配套設施等作價出售，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體，是十一屆三中全會以后，隨后城市建設開發(fā)事業(yè)的發(fā)展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。從1993年7月1日執(zhí)行分行會計制度起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行了獨立的企業(yè)制度，推動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展，但現(xiàn)行制度對有些業(yè)務的會計處理未有明確規(guī)定或規(guī)定不夠嚴密，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生較大的出入?，F(xiàn)試舉幾點與同行探討以求得制度的改進。

　　1、年度銷售收回資金的多少，年度支出開發(fā)成本的多少與當年企業(yè)盈虧無關。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有其特殊性，開發(fā)產(chǎn)品的投資數(shù)額大，建設周期又長，未取得預售證之前的資金大量支出卻沒有收入，而當產(chǎn)品已經(jīng)移交、發(fā)票結算賬單已提交買主時，才作為銷售實現(xiàn)，造成利潤大起大落，使企業(yè)給人一種不穩(wěn)定的感覺。且當預售未完工的開發(fā)產(chǎn)品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經(jīng)營收入與經(jīng)營成本配比之前，易造成經(jīng)營者認為全部收入都是賺的錢，盲目擴大再生產(chǎn)。

　　2、開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實際開發(fā)成本支出有出入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因建設商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)的不能有償轉讓的公共配套設施，如非同步建設，在商品房建成后，為了及時結轉應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套設施費，現(xiàn)采用預提配套設施費辦法，預提標準由企業(yè)自行規(guī)定。由于預提費用是在實際支出前計提的，提取數(shù)額帶有不確定性，因而不可避免可能出現(xiàn)預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)發(fā)生差異，這易使其成為調(diào)節(jié)當期利潤的開關。建議對該類預提費用規(guī)定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業(yè)自定。

　　3、成本計算采用制造成本法，開發(fā)產(chǎn)品中只計入直接費用和間接費用，管理費用、財務費用、銷售費用直接計入當期損益。該法無疑較完全成本法有較大的好處和優(yōu)點。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營有其特殊性，投資數(shù)額大、投資周期長，幾乎無一例外需借助外部資金來支持，財務費用不可避免地數(shù)額較大。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營利潤較大而利潤總額卻并不多，但易造成房地產(chǎn)企業(yè)有高利潤的錯覺。且投資借款利息費用未計入成本，更易使企業(yè)經(jīng)營者為商品房在成品的基礎上定價產(chǎn)生困難。建議在房地產(chǎn)業(yè)實行借款費用資本化。