一級(jí)建造師：如何理解合同中“建筑面積”含義

　　案情與分歧：車庫面積是否應(yīng)作為結(jié)算面積計(jì)算某建筑公司承攬黃金花園4號(hào)樓的施工項(xiàng)目，其將4號(hào)樓土建工程交由袁某施工。袁某承包的方式為包工，袁某自備施工用具材料。承包價(jià)款為每平方米建筑面積100元，建筑面積按%泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)一級(jí)建造師%實(shí)際施工圖紙面積計(jì)算。合同簽訂后，袁某組織施工，其中二至六層及閣樓建筑面積為5324.81平方米，一層車庫儲(chǔ)藏室標(biāo)高未達(dá)到2.2米，面積為944.02平方米。工程于2005年12月16日竣工驗(yàn)收，雙方因車庫面積是否應(yīng)作為結(jié)算面積計(jì)算工程款而發(fā)生紛爭(zhēng)。

　　車庫儲(chǔ)藏室究竟應(yīng)否作為結(jié)算面積計(jì)算工程款有以下幾種意見：第一種意見認(rèn)為：嚴(yán)格依合同約定按建筑面積結(jié)算工程款。根據(jù)江蘇省建設(shè)廳蘇建定（2003）373號(hào)關(guān)于頒發(fā)《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》的通知，車庫儲(chǔ)藏室圖紙標(biāo)高變更為2.18米，未達(dá)2.2米不屬于建筑面積，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算工程款。原告袁某實(shí)際施工的建筑面積為5324.81平方米。

　　第二種意見認(rèn)為：原、被告之間簽訂的承包合同是內(nèi)部承包關(guān)系，施工過程中的原材料均由被告建筑公司提供，袁某在自備施工用具的前提下與被告間所形成的實(shí)質(zhì)是勞務(wù)合同關(guān)系， 被告支付給原告的工程款應(yīng)當(dāng)是勞務(wù)費(fèi)用。因而應(yīng)當(dāng)按原告施工的面積即6268.83平方米計(jì)算工程款。

　　評(píng)析：結(jié)算條款中“建筑面積”內(nèi)涵是什么？

　　首先，從合同的內(nèi)容和目的分析雙方約定結(jié)算條款的真實(shí)意思。按照協(xié)議約定，袁某承包的方式是包工，其自備施工用具，工程中的原材料均由被告提供。原告必須按照工程進(jìn)度接受被告的監(jiān)督管理。承包款按每平方米建筑面積100元，建筑面積按實(shí)際施工圖紙面積計(jì)算。從原被告簽訂合同的內(nèi)容看，不但約定了工程款的計(jì)算依據(jù)，而且對(duì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)中的“建筑面積”亦界定為實(shí)際施工圖紙面積。在實(shí)際施工過程中，原告依據(jù)圖紙進(jìn)行工程施工%泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)一級(jí)建造師%，即建造了4號(hào)樓的整體土建工程，包括車庫、標(biāo)準(zhǔn)層及閣樓。另外，被告本是施工單位，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》及相關(guān)法律規(guī)定，建筑工程不能擅自轉(zhuǎn)包或分包與無資質(zhì)的單位或個(gè)人施工。原告是不具備施工資質(zhì)的個(gè)人，因而雙方并非建筑法上的承包或分包關(guān)系。從承包合同的目的考量，被告是建筑公司，無固定的施工人員，通過內(nèi)部承包的方式聘用原告為其施工負(fù)責(zé)人，與其結(jié)算的是勞動(dòng)報(bào)酬，從公平的角度分析，亦應(yīng)當(dāng)按工作量或?qū)嶋H施工的面積6268.83平方米為袁某結(jié)算工程款。

　　其次，原被告合同中出現(xiàn)的“建筑面積”是否適用江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》中關(guān)于建筑面積的規(guī)定。從上述分析得知，原被告在合同中已明確“建筑面積”是指實(shí)際施工圖紙面積，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同來確定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。從另一個(gè)角度分析，《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》規(guī)定建筑物內(nèi)層高未達(dá)到2.2米部分的面積，不計(jì)算建筑面積。該規(guī)定適用于地上、地下建筑物的建筑面積計(jì)算問題，主要適用于江蘇省各設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)及造價(jià)咨詢單位。被告建筑公司是4號(hào)樓工程競(jìng)標(biāo)后的施工單位，應(yīng)當(dāng)受上述文件中關(guān)于計(jì)算建筑面積的制約。原被告間是內(nèi)部承包關(guān)系，施工過程中的原材料均由被告提供，原告在自備施工用具的前提下與被告間所形成的實(shí)質(zhì)是勞務(wù)合同關(guān)系， 《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》對(duì)原告袁某不具有約束力，被告支付給原告的工程款應(yīng)當(dāng)是勞務(wù)費(fèi)用。

　　綜上分析，袁某并非施工單位，與建筑公司間是勞務(wù)合同關(guān)系，且被告擬定合同時(shí)未明確告知原告雙方結(jié)算應(yīng)適用江蘇省建設(shè)廳頒發(fā)的《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》作為結(jié)算依據(jù)。該份計(jì)價(jià)表只對(duì)本案被告具有約束力。袁某按照協(xié)議的約定以及實(shí)際施工圖紙完成了包括一層車庫儲(chǔ)藏室土建工程的施工，建筑公司應(yīng)當(dāng)按照約定給付工程價(jià)款。建筑公司認(rèn)為參照《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)表》及承包合同的約定，袁某施工的一層車庫儲(chǔ)藏室標(biāo)高未達(dá)到2.2米，不應(yīng)當(dāng)作為結(jié)算面積計(jì)算工程款，與事實(shí)不符，亦與民法公平、公正原則相違背。

　　因此，贊成第二種觀點(diǎn)：一層車庫儲(chǔ)藏室應(yīng)作為結(jié)算面積計(jì)算工程款。

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