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造價(jià)工程師考試輔導(dǎo)資料:房產(chǎn)投資該如何測(cè)算成本
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房產(chǎn)投資成本包括:首期付款、按揭還款(包括本金和利息)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用,還包括首付款和按揭還款的利息損失(即機(jī)會(huì)成本)。首付款目前最低為兩成,一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分,貸款期限最長(zhǎng)為30年,還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算,提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。
在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上,就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi),在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是:利潤(rùn)=賣(mài)出價(jià)-買(mǎi)入合同總價(jià)-交易費(fèi)用-按揭利息支出-利息損失。
首先,如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模,必須依靠銀行貸款,按月支付按揭利息。重要的是,要正確選擇還款方式,從上面計(jì)算公式不難看出:減少按揭利息支出就可以降低成本。
其次,要計(jì)算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款,主要部分是首付款,一般參照銀行利息計(jì)算,如果按照一年期定期利率1.98%計(jì)算,20萬(wàn)元首付款的年利息損失近4000元。
最后,還需要估算一次性的交易費(fèi)用,包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來(lái)說(shuō),一套50萬(wàn)元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬(wàn)元左右。
不難看出:在以上按揭貸款條件下,投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為7.16%,第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為5.46%,第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為 4.89%.在一次性付款的情況下,投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4%,第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7%,第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為 3.1%.也就是說(shuō),如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌,房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。
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