造價(jià)工程師《計(jì)價(jià)與控制》：房地產(chǎn)投資控制方法談（一）

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，追求最大利潤(rùn)是不言而喻的，而要追求最大利潤(rùn)則首先應(yīng)有效地控制項(xiàng)目投資，這里，僅結(jié)合多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，談幾點(diǎn)投資控制的具體措施。

　　一、實(shí)行限額設(shè)計(jì)

　　實(shí)行限額設(shè)計(jì)對(duì)防止項(xiàng)目投資失控非常重要，且效果立竿見(jiàn)影，因?yàn)橄揞~設(shè)計(jì)屬于事前控制措施。

　　投資設(shè)計(jì)可分為初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。據(jù)權(quán)威部門(mén)統(tǒng)計(jì)，這三個(gè)階段對(duì)投資的影響分別為75～95％、35～75％、5～35％，可見(jiàn)初步設(shè)計(jì)對(duì)投資的影響非常大。在現(xiàn)階段，建筑設(shè)計(jì)普遍存在著技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合不夠緊密的問(wèn)題，實(shí)行限額設(shè)計(jì)，可以有效改善這個(gè)狀況。

　　根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告，在滿足工程建設(shè)規(guī)模、工程質(zhì)量、施工方案的前提下推行限額設(shè)計(jì)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　1．確定科學(xué)、合理的限額設(shè)計(jì)與工程造價(jià)控制目標(biāo)。工程項(xiàng)目的投資估算是在可行性研究階段編制的，批準(zhǔn)后即作為初步設(shè)計(jì)的投資最高限額。工程概算是以初步設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)編制的，批準(zhǔn)后即作為施工圖設(shè)計(jì)的投資限額目標(biāo)。這是限額設(shè)計(jì)“目標(biāo)管理”的原則。首先必須加強(qiáng)可行性研究報(bào)告的編制，通過(guò)對(duì)多種設(shè)計(jì)方案和投資進(jìn)行反復(fù)論證，選擇技術(shù)上先進(jìn)可靠、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計(jì)方案，這是實(shí)施限額設(shè)計(jì)管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和廣度受多方面設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的限制，初步設(shè)計(jì)時(shí)可能出現(xiàn)的一些修改、變動(dòng)屬于正?，F(xiàn)象，由此引起的有關(guān)專業(yè)投資限額變化，在一定范圍內(nèi)是允許的，但必須認(rèn)真進(jìn)行核算和調(diào)整，才能為施工圖設(shè)計(jì)設(shè)置科學(xué)、合理的投資控制目標(biāo)。施工圖設(shè)計(jì)必須按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)確定的范圍、內(nèi)容、設(shè)計(jì)原則和概算限額進(jìn)行。由于施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)條件得到進(jìn)一步深化和完善，因此在施工圖設(shè)計(jì)中必須進(jìn)行多種設(shè)計(jì)方案和經(jīng)濟(jì)比較，以確保施工圖預(yù)算不突破概算。如遇專業(yè)設(shè)計(jì)有重大方案改變，必須先算帳后設(shè)計(jì)?？傊?，必須樹(shù)立“投資目標(biāo)一經(jīng)確定，就成為該工程的最高限價(jià)”的觀念，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)工程投資限額控制目標(biāo)。

　　2．層層控制各設(shè)計(jì)階段投資控制目標(biāo)。在每個(gè)設(shè)計(jì)階段，每個(gè)專業(yè)人員應(yīng)認(rèn)真應(yīng)用價(jià)值工程原理，從功能和成本兩個(gè)角度綜合評(píng)價(jià)，使功能和造價(jià)協(xié)調(diào)。按價(jià)值=功能/造價(jià)的公式做比較，本著功能提高而造價(jià)降低；或者功能不變而造價(jià)降低；或者在允許幅度內(nèi)適當(dāng)提高造價(jià)，從而使功能大大提高；亦或造價(jià)不變，功能提高這四個(gè)原則，從中優(yōu)選最佳設(shè)計(jì)方案。在滿足需要、消耗材料和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的可比前提下，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和效益評(píng)價(jià)是實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)控制目標(biāo)的重要方法。只有這樣，才可能實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)的投資控制目標(biāo)。

　　3．密切技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員缺乏經(jīng)濟(jì)觀念，重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)，在工程設(shè)計(jì)中任意提高安全系數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，造成工程的極大浪費(fèi)；經(jīng)濟(jì)管理人員常常只管算帳，不管技術(shù)，也不從工程造價(jià)來(lái)控制或約束設(shè)計(jì)，從而使技術(shù)和經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重分離，無(wú)法實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)。為克服上述弊端，項(xiàng)目管理人員要根據(jù)各階段、各專業(yè)適時(shí)進(jìn)行價(jià)值工程比較，加強(qiáng)督促，并通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段的約束，保證限額設(shè)計(jì)的實(shí)現(xiàn)。

　　二、進(jìn)一步規(guī)范和完善工程招標(biāo)

　　設(shè)計(jì)工作完成后，就要確定建筑工程造價(jià)，進(jìn)而進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段。1994年建設(shè)部明確提出工程造價(jià)管理的思路：通過(guò)進(jìn)一步規(guī)范、完善招標(biāo)辦法，走“控制量、指導(dǎo)價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)”的路子。針對(duì)現(xiàn)階段的具體情況，筆者提出適用于不同類型工程招標(biāo)的三種方法。

　　1．按照工程量清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)

　　可將投標(biāo)報(bào)價(jià)分為工程量清單報(bào)價(jià)表、材料設(shè)備報(bào)價(jià)清單、法定費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)用報(bào)價(jià)清單四個(gè)部分。工程量清單是由標(biāo)底編制單位根據(jù)施工圖紙、現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項(xiàng)特點(diǎn)及計(jì)算規(guī)則，將擬招標(biāo)工程的全部項(xiàng)目和內(nèi)容按工程部位、性質(zhì)等列在清單上，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位逐項(xiàng)填寫(xiě)。工程總造價(jià)是以上四種報(bào)價(jià)的匯總，投標(biāo)單位在此基礎(chǔ)上得出最后的總報(bào)價(jià)。

　　首先，對(duì)工程造價(jià)中可變因素波動(dòng)較大、所占比重也較大的材料市場(chǎng)價(jià)格及一些施工措施性費(fèi)用等方面，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，由企業(yè)自主報(bào)價(jià)，并通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)確定招、投標(biāo)雙方可接受的工程承包價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律。

　　其次，采用工程量清單報(bào)價(jià)，投標(biāo)者可集中力量進(jìn)行單價(jià)分析與施工方案的編寫(xiě)，避免了各投標(biāo)單位因預(yù)算人員水平差次，素質(zhì)各異而造成同一份施工圖紙所報(bào)價(jià)的工程量相差甚遠(yuǎn)，不便于評(píng)標(biāo)與定標(biāo)，從而也不利于業(yè)主選擇合適的承建商。

　　再者，采用工程量清單報(bào)價(jià)，有利于中標(biāo)單位確定后，施工合同單價(jià)的確定與簽訂。在工程實(shí)施過(guò)程中，月、季等結(jié)算依據(jù)可按照工程量清單所列內(nèi)容及分項(xiàng)，以合同單價(jià)和有關(guān)合同條款進(jìn)行撥付。出現(xiàn)工程變更或索賠時(shí)，也可參照工程量清單中的單價(jià)來(lái)確定新項(xiàng)目的單價(jià)或索賠價(jià)格。

　　但現(xiàn)行工程量清單報(bào)價(jià)法多是將工程直接費(fèi)用、法定費(fèi)用、獨(dú)立費(fèi)用分別計(jì)取，其單價(jià)仍是以單價(jià)估價(jià)表的形式體現(xiàn)，不直觀，更不利于投資者與投標(biāo)商雙方合同單價(jià)的簽定與成本分析，且費(fèi)用定額按企業(yè)性質(zhì)劃分，造成同一單位工程產(chǎn)生多種價(jià)格，不利于公平競(jìng)爭(zhēng)。

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