2015年監(jiān)理工程師建設(shè)工程合同管理：抵押

（一）抵押的概念

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人可以將該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押人可以是債務(wù)人，也可以是第三人。

（二）抵押物（不動(dòng)產(chǎn)或價(jià)值較大動(dòng)產(chǎn)）

債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。能夠成為抵押物的財(cái)產(chǎn)必須具備一定的條件：

（1）輕易不會(huì)滅失；

（2）所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)一定的程序。

1、可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)：

（1）抵押人所擁有的房屋和其它地上定著物；

（2）抵押人所擁有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其它財(cái)產(chǎn)；

（3）抵押人有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

（4）抵押人有權(quán)處分的國(guó)有機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；

（5）抵押人承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒丘等荒地的土地使用權(quán)；

（6）依法可抵押的其它財(cái)產(chǎn)。

2、禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

（1）土地所有權(quán)；

（2）耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)；

（3）公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)公益設(shè)施；

（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

（5）查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；

（6）其它依法不得抵押的財(cái)產(chǎn)。

（三）抵押的生效

1、自登記之日起生效

土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車(chē)輛等。

2、自合同簽訂之日起生效

其它財(cái)產(chǎn)，可自愿辦理登記。

（四）抵押的效力

1、抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用；

2、抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物要告知所有方，未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

3、轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款，應(yīng)提前清償債權(quán)或向第三人提存，不足部分由債務(wù)人清償；

4、轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可要求抵押要提供相應(yīng)的擔(dān)保，不提供擔(dān)保的，不得轉(zhuǎn)讓。

（五）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1、清償

（1）債務(wù)屆滿(mǎn)，可協(xié)議將抵押物折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)來(lái)償還；

（2）協(xié)議不成，抵押權(quán)人向法院提起訴訟；

（3）抵押物折價(jià)或變賣(mài)后，價(jià)款超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

2、同一財(cái)產(chǎn)設(shè)定多重抵押的處理方法

（1）抵押合同均登記生效的，按登記的先后順序清償；順序相同的，按債權(quán)比例清償；

（2）未登記的，按合同生效的先后順序清償；順序相同，按債權(quán)比例清償；

（3）抵押物登記的先于未登記的受償。

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