住建部推＂棚改貨幣化＂ 房地產(chǎn)市場又逢政策托市

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　　由中央政府自上而下推動的轟轟烈烈的城市棚戶區(qū)改造運動正在經(jīng)歷微妙的變化。作為這項工作在中央政府的牽頭部委，住房和城鄉(xiāng)建設部(以下簡稱“住建部”)已經(jīng)將貨幣化補償推向棚戶區(qū)改造安置方式和路徑的前臺。

　　住建部已經(jīng)要求地方政府，要逐步提高棚戶區(qū)改造過程中貨幣化補償安置的比例。所謂貨幣化補償安置，是指在拆遷住宅房屋中，拆遷人將應當用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋自行安置的方式。

　　國家開發(fā)銀行將成為除中央財政專項補貼資金、省級政府配套資金之外，城市棚戶區(qū)改造最主要的資金來源。而隨著貨幣補償安置比例的提高，由棚戶區(qū)改造而釋放出的購房需求，將對房地產(chǎn)市場形成政策托市的效用，存量巨大的二三線城市，將從中受益。

　　提高貨幣安置比例

　　“會已經(jīng)開了，說法上總體看差別不大，但是，變化還是很重要的。”4月28日下午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設廳的官員告訴《中國經(jīng)營報》記者，住建部牽頭在南寧、長春召開了全國棚改片區(qū)工作會，會議由住建部部長陳政高主持。

　　這位地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)官員所言的“變化”，主要發(fā)生在城市棚戶區(qū)改造安置方式上。他告訴記者，在這次會議之前，對于城市棚戶區(qū)改造安置，一直的官方提法是“補人頭”“補磚頭”并重，提高安置工作效率。

　　“補磚頭”和“補人頭”是住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)內(nèi)部的工作術(shù)語。前者意指通過住房實物對拆遷戶進行安置;后者意指通過貨幣化的方式，對拆遷戶家庭直接進行補償，由拆遷戶家庭在持有貨幣補償?shù)那闆r下，進入住房消費市場，通過購置住房解決安置問題。

　　他告訴記者，在這次會議上，“補磚頭”“補人頭”并重的提法已經(jīng)改變。住建部部長陳政高特別向與會的地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)官員強調(diào)，要加大棚改貨幣化安置力度，提高貨幣化安置比例。“這在之前這個問題的表述當中，是沒有出現(xiàn)過的。”他說。

　　住建部一位官員向記者證實了上述情況。實際上，在這次會議上，陳政高還要求地方住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)，在推進城市棚戶區(qū)改造過程當中，積極探索融資渠道，拓展資金來源。

　　記 者了解到，在此次會議之前，部分地方政府已經(jīng)開始提高城市棚戶區(qū)改造過程中貨幣化安置補償?shù)谋壤?。這些省份包括陜西、四川、湖南等省。陜西的貨幣安置補償 戶，已從最初的比例不足3%提高到目前的34.9%;四川成都中心城區(qū)棚改居民選擇貨幣化安置比例，已從2012年的53%提高到去年的70%以上;湖南 湘潭的棚改貨幣安置率則高達80%。

　　多位地方住房和城鄉(xiāng)建設廳的人士向記者證實，對于四川、陜西、湖南等地貨幣化補償提高比例的嘗試，住建部給予了認可。

　　國開行貸款入局

　　3月5日，國務院總理李克強在全國人大做《政府工作報告》時提出，要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，把城市危房改造納入棚改政策范圍。

　　與此同時，多位住建部內(nèi)部人士還向記者證實，按照國務院確定的工作計劃，2017年前，要基本完成全國城市棚戶區(qū)改造的有關(guān)工作。在這樣的背景下，錢從哪里來，就成為了最大的問題。

　　從2011年~2014年底，國家發(fā)改委、財政部共安排中央補助資金7092億元。但是，如果要繼續(xù)加大貨幣化補償在城市棚戶區(qū)改造過程中的比例，僅有中央財政補貼和省級政府配套資金遠遠不夠。所以，國家開發(fā)銀行的貸款資金，終于入局。

　　目前，棚改資金中約有一半來自于國家開發(fā)銀行貸款。按照工作安排，國開行住宅金融事業(yè)部組建完畢，目前約有50人專門從事棚改事業(yè)，已在全國37個省及計劃單列市完成了35個地方貸款平臺的搭建。2014年，國開行完成棚改貸款發(fā)放4086億元，是2013年的4倍。

　　記者了解到，2015年國開行安排的棚改專項貸款規(guī)模不會低于2014年，并將進一步完善貨幣安置和購買存量商品房的制度要求。如果算上今年的棚改貸款，棚改存量債務規(guī)模將達到上萬億元，貸后管理工作壓力非常大。這有賴于國開行與各級政府聯(lián)合監(jiān)督，有效管控風險。

　　住房量化寬松政策?

　　幾乎在住建部要求地方政府提高城市棚戶區(qū)改造中貨幣化安置補償?shù)耐瑫r，路透社報道稱，中國已經(jīng)開始考慮，以人民銀行購買地方政府債券的方式，向市場注入流動性，在此之前，美聯(lián)儲、歐洲央行等在應對經(jīng)濟下行壓力時，都采取了類似的政策。

　　“我個人認為，提高城市棚戶區(qū)改造中貨幣化補償安置比例，可能從客觀上達到穩(wěn)定、支撐住房消費市場的作用。”4月28日，一位接近住建部的權(quán)威專家向記者表示，“初衷可能不在此，但是客觀上可能會達到這個效果。”

　　據(jù)了解，在遼寧省，政府與棚改居民簽訂補償協(xié)議，通過市場籌集安置房源，政府組織團購，開發(fā)企業(yè)讓利，棚改居民自主購買。一方面解決了棚改周轉(zhuǎn)其棚改戶的居住問題，另一方面，也為所在地住房消費市場注入了一定量的需求。

　　目前，全國房地產(chǎn)存量巨大，存量消化的問題也是住房消費市場穩(wěn)定的基礎性問題之一?？藸柸鹧芯恐行谋O(jiān)測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個月，處警戒線以上。

　　庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則供不應求。而目前，24個重點監(jiān)測城市中，14 個城市庫存周期超過18個月，其中，煙臺高達43.4個月，沈陽高達39.8個月，青島25.4個月，徐州、中山分別為24.2個月，無錫也超過24個 月。

　　“如果貨幣化補償?shù)谋壤軌蛱岣?，應該會引導更多改造帶來的剛性購房需求入市，對于去化庫存是有好處的，能夠盡快提高住房消費市場中的存量。”前述權(quán)威專家稱。而這很可能起到“住房消費市場量化寬松”的效果。

　　資料：遼寧棚改融資術(shù)

　　遼寧省委省政府將可資利用的全社會范圍內(nèi)的融資渠道概括為“九個一塊”即“政府補貼一塊、政策減免一塊、企業(yè)籌集一塊、個人集資一塊、 市場運作一塊、銀行貸款一塊、社會捐助一塊、單位幫助一塊、工程節(jié)省一塊”，顯然這“九個一塊”幾乎涵蓋了可資利用的各個方面和環(huán)節(jié)的資源。“九個一塊” 的資金進一步細分為三類渠道：政府渠道、市場渠道和社會渠道即除政府和市場以外的其他渠道，由此這“九個一塊”的融資結(jié)構(gòu)也可概括為“政府+市場+社 會”。其中“政府”對應“政府補貼一塊、政策減免一塊”、“銀行貸款一塊”中的政策性貸款、“單位幫助一塊”中來自黨政機構(gòu)的幫助和“工程節(jié)省一塊”中由 于黨政機構(gòu)因素所節(jié)省的資金。這部分資金主要包括來自財政和其他政府口的資金、政策性金融貸款、土地出讓金減免、管理稅費減免和“因黨政機構(gòu)因素所節(jié)省的 工程資金”。