住宅工程分戶驗收解釋

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分戶驗收
1 什么叫驗收？什么叫竣工驗收？什么叫分戶驗收？ 
答: 建筑工程驗收是指在施工單位自行質(zhì)量檢驗評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)驗，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量合格與否做出確認(rèn)。根據(jù)《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300規(guī)定，單位工程按照專業(yè) 、建筑部位劃分為地基基礎(chǔ)、主體等6至9個分部；每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別劃分為若干個分項；每一個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質(zhì)量驗收的基礎(chǔ)。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設(shè)全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作。
竣工驗收即單位工程質(zhì)量驗收，是指工程完成設(shè)計及合同約定的各項內(nèi)容，同時在施工單位提交竣工報告后，由建設(shè)單位組織工程建設(shè)相關(guān)責(zé)任主體，依據(jù)國家、地方標(biāo)準(zhǔn)對單位工程質(zhì)量進(jìn)行的驗收?？⒐を炇帐墙ㄖこ掏度胧褂们暗淖詈笠淮悟炇?，也是最重要的一次驗收。
分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質(zhì)量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶及公共部位涉及主要使用功能和觀感質(zhì)量進(jìn)行的專門驗收。（GB50300 3.0.3、4.0.3～5）
2 分戶驗收和竣工驗收之間有什么關(guān)系?
答：分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應(yīng)在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質(zhì)量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件；第四驗收內(nèi)容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收，而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等）并對分戶驗收進(jìn)行復(fù)核；第五實體檢查數(shù)量不同，分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。（GB50300 5.0.4、寧建工字[2006]51號文第二、五、六、九條）
3 建筑工程對施工質(zhì)量如何控制？
答: 為保證工程質(zhì)量，控制施工過程，規(guī)范等規(guī)定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑構(gòu)配件、設(shè)備器具等）進(jìn)場應(yīng)驗收并按規(guī)定復(fù)試；工種（工序）交接和隱蔽工程應(yīng)進(jìn)行檢驗和驗收；分部工程和單位工程中結(jié)構(gòu)安全和使用功能部分應(yīng)按規(guī)定抽樣檢測，抽樣檢測結(jié)果和觀感質(zhì)量應(yīng)符合要求；在此基礎(chǔ)上建立了一套包括檢驗批→分項工程→（子）分部工程驗收→（子）單位工程的到現(xiàn)在完整、多層次、系統(tǒng)、全過程的工程質(zhì)量驗收體系（驗收合格質(zhì)量要求附后），建設(shè)（監(jiān)理）單位在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上對工程質(zhì)量檢查驗收，相關(guān)驗收人員在驗收記錄上簽字并對驗收的結(jié)論負(fù)責(zé)。（GB50300 5.0.1～4）
附：工程驗收合格質(zhì)量要求
驗收項目        檢驗批        分項工程        （子）分部工程        （子）單位工程
驗 收 合 格 標(biāo) 準(zhǔn)    
  1、主控項目和一般項目的質(zhì)量經(jīng)抽樣檢驗合格。
2．具有完整的施工操作依據(jù)、質(zhì)量檢查記錄。
        1．分項工程所含的檢驗批均應(yīng)符合合格質(zhì)量的規(guī)定。 
2．分項工程所含的檢驗批的質(zhì)量驗收記錄應(yīng)完整。        1. 分部（子分部）工程所含分項工程的質(zhì)量均應(yīng)驗收合格。
2．質(zhì)量控制資料應(yīng)完整。
3．地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)和設(shè)備安裝等分部工程有關(guān)安全及功能的檢驗和抽樣檢測結(jié)果應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。
4．觀感質(zhì)量驗收應(yīng)符合要求。        1．單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質(zhì)量均應(yīng)驗收合格。
2．質(zhì)量控制資料應(yīng)完整。
3．單位（子單位）工程所含分部工程有關(guān)安全和功能的檢測資料應(yīng)完整。
4．主要功能項目的抽查結(jié)果應(yīng)符合相關(guān)專業(yè)質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。
5．觀感質(zhì)量驗收應(yīng)符合要求。
4　建筑工程檢驗批質(zhì)量檢驗采用什么方案？
答:檢驗批質(zhì)量檢驗評定方案，根據(jù)檢驗項目的數(shù)量進(jìn)行選擇，對計量計數(shù)檢驗可分為全數(shù)檢驗和抽樣檢驗兩大類。對于一些影響結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的檢驗批，當(dāng)可采用快速檢驗方法時，選用全數(shù)檢驗方案（如混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)、預(yù)制構(gòu)件分項中的部分驗收項目等）；其它檢驗項目根據(jù)其重要性和特點等采用抽樣檢驗方案，抽查總數(shù)的5%至50%，一般為10%左右。（例如：門窗工程中，木門窗、金屬門窗、塑料門窗及門窗玻璃，每個檢驗批抽查5%；考慮到對高層建筑的外窗各項性能要求更為嚴(yán)格，每個檢驗批抽查10%；此外，由于特種門的重要性明顯高于普通門，數(shù)量少于普通門，為了保證特種門的功能，規(guī)定每個檢驗批抽樣檢查的數(shù)量50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通門的抽查數(shù)量。）（GB50300 3.0.4）
4 為什么要實行分戶驗收制度？
答:1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設(shè)周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；施工技術(shù)和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產(chǎn)生裂縫等質(zhì)量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內(nèi)一些質(zhì)量通病仍難徹底根治。
2）根據(jù)我國目前經(jīng)濟水平、建筑工程規(guī)模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的基礎(chǔ)上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質(zhì)量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產(chǎn)方風(fēng)險（或錯判概率α，≤5％）和使用方風(fēng)險（或漏判概率β，主控項目≤5％，一般項目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風(fēng)險的同時，可能出現(xiàn)少數(shù)非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規(guī)定了建筑工程質(zhì)量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質(zhì)量缺陷。隨著國家住房產(chǎn)權(quán)制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質(zhì)量尤其是觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量100％檢查并滿足所有的質(zhì)量要求，有的甚至要求不允許出現(xiàn)一點質(zhì)量問題，產(chǎn)生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)與住戶需求之間的矛盾。
3）當(dāng)前我國的施工驗收規(guī)范及設(shè)計規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題如室內(nèi)空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對有些質(zhì)量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。
4）目前我國建筑工程質(zhì)量擔(dān)保、保險、投訴處理相關(guān)制度不健全，質(zhì)量驗收責(zé)任制度和責(zé)任追究制度很難落實，少數(shù)建設(shè)、施工等單位質(zhì)量意識不足，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟賠償因為國家沒有依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修和配合一邊又反復(fù)投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質(zhì)量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。
采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度，也能體現(xiàn)政府執(zhí)政為民、為民辦事的工作宗旨。
（GB50300 3.0.5、蘇建工[2001]239 號）
5 分戶驗收適用于哪些工程？
答：南京市行政區(qū)域內(nèi)2006年6月1日以后竣工的所有的住宅工程（包括郊區(qū)、縣和套內(nèi)含廚衛(wèi)間的商住樓工程住宅部分）均應(yīng)在分戶驗收合格后方可進(jìn)行竣工驗收和竣工驗收備案。（寧建工字[2006]51號文第四條）
6 分戶驗收與驗收規(guī)范有什么不一致的地方?
答:住宅工程質(zhì)量分戶驗收是在執(zhí)行國家和地方工程質(zhì)量驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，通過充分的調(diào)查研究，對住戶關(guān)心的、國家現(xiàn)行規(guī)范中沒有明確規(guī)定的住宅工程中觀感和使用功能質(zhì)量的部分內(nèi)容進(jìn)行了補充、完善，部分內(nèi)容做了進(jìn)一步明確使其更具備可操作性。如增加了室內(nèi)空間（凈高、開間）允許偏差、外窗（墻）滲漏檢查方法、煙道出屋面高度、驗收合格標(biāo)識、竣工驗收中對分戶驗收的復(fù)核要求、否決標(biāo)準(zhǔn)等；明確了內(nèi)外墻空鼓、裂縫的檢查方法和相關(guān)內(nèi)容檢查儀器要求等。（寧建工字[2006]51號文附件1）
7 分戶驗收應(yīng)具備哪些條件?
答：工程竣工已完成設(shè)計和合同約定的內(nèi)容；工程質(zhì)量控制、功能性檢驗等資料完整；施工單位已提交《工程竣工報告》；建設(shè)、監(jiān)理、施工單位已完成《工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題（質(zhì)量事故）一覽表》、《 涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能設(shè)計變更情況一覽表》等。
（寧建工字[2006]51號文第二、八條、附件1.三.1）
8 分戶驗收前應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作?
答：首先建設(shè)單位組織成立分戶驗收組，根據(jù)分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準(zhǔn)備好相關(guān)的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電保護(hù)相位檢測器等，并保證儀器準(zhǔn)確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準(zhǔn)備工作；另外在建筑物上標(biāo)識好暗埋水、電管線的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的控制點、線，在建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌等。（寧建工字[2006]51號文第六條、附件1.三.2）
9 分戶驗收由誰驗收?
答：分戶驗收由建設(shè)單位的項目負(fù)責(zé)人組織驗收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質(zhì)量負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員等參加驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加住宅工程分戶驗收工作。（寧建工字[2006]51號文第六條）
10 法律規(guī)定，工程質(zhì)量責(zé)任主體對工程質(zhì)量承擔(dān)什么責(zé)任？
答：建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。