當(dāng)前位置:工程項(xiàng)目OA系統(tǒng) > 建筑OA系統(tǒng) > 建筑工程項(xiàng)目管理軟件
北京城郊超大盤的創(chuàng)意規(guī)劃思考
近年來,伴隨著不斷加快的城市化進(jìn)程,城郊大盤開發(fā)概念開始受到市場關(guān)注。其實(shí),從市場發(fā)展歷史來看,大盤開發(fā)的實(shí)踐早在90年初已初露頭腳,其中以廣州城外的華南板塊為代表,包括祈福新村、星河灣等樓盤。隨后一段時(shí)間,在上海、天津等地也出現(xiàn)了大盤開發(fā)的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為,這些大盤尚屬1.0版,它的開發(fā)規(guī)模比較有限,物業(yè)類型單一。而在即將到來的大盤2.0版時(shí)代,開發(fā)規(guī)模將上一個(gè)新臺階,開發(fā)的物業(yè)類型也將呈現(xiàn)多元化。
在大盤開發(fā)2.0時(shí)代,鑒于開發(fā)規(guī)模之“大”和物業(yè)類型之“全”,整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作要保持相對統(tǒng)一的主題,合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素之一。那么如何針對“大而全”的城郊地產(chǎn)超級大盤進(jìn)行規(guī)劃,成為專業(yè)規(guī)劃人員需要面對的新課題。
作為京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)參與者,五合國際(5+1Werkhart International)在實(shí)踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行了積極的思考與探索,對超級地產(chǎn)大盤的規(guī)劃模式進(jìn)行了總結(jié)。以下主要以京津新城的規(guī)劃為例,筆者提出一些現(xiàn)實(shí)可行的經(jīng)驗(yàn),希望能對同行業(yè)者和相關(guān)市場參與者有所裨益。
經(jīng)驗(yàn)之一:區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位的綜合研判
超級大盤的前期定位對于整個(gè)規(guī)劃過程的總體指導(dǎo)作用是至關(guān)重要的。其定位在很大程度上就決定于對區(qū)域經(jīng)濟(jì)與地理區(qū)位的研讀和判斷。對于很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)人員來說,往往容易忽視這一點(diǎn)。
經(jīng)過二十多年的快速增長,中國經(jīng)濟(jì)處在尋求新增長點(diǎn)的轉(zhuǎn)折時(shí)期。在過去的二十多年中,珠三角和長三角成為驅(qū)動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙架馬車,并且形成了一定的區(qū)域協(xié)同效應(yīng)。在未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路上,環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈開始以經(jīng)濟(jì)增長第三極的面貌為中央政府所關(guān)注。作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點(diǎn)城市天津面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。
京津新城的規(guī)劃之初,僅僅是從充分挖掘當(dāng)?shù)氐責(zé)豳Y源的角度出發(fā),建設(shè)一個(gè)溫泉度假的旅游地產(chǎn)。在當(dāng)時(shí),這樣的定位無可厚非。然而,如果將天津?qū)氎娣旁诃h(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的角度,無疑這樣的規(guī)劃并不具備相應(yīng)的戰(zhàn)略優(yōu)勢。不能對戰(zhàn)略優(yōu)勢進(jìn)行及時(shí)把握,規(guī)劃設(shè)計(jì)就失去了前瞻性,同時(shí)也將失去發(fā)展的生命線。
與此同時(shí),北京和天津的城市融合趨勢開始顯現(xiàn)。處在北京和天津之間的一個(gè)區(qū)位,寶坻的新城項(xiàng)目定位自然不能脫離這一趨勢。北京逐漸淡化經(jīng)濟(jì)中心功能,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)文化和服務(wù),這樣的定位為周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下了余地,尤其是為以第二產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)的天津的發(fā)展提供了充分發(fā)揮的空間。而寶坻距離北京約100公里,距離天津約50公里,如何結(jié)合京津兩地的優(yōu)勢,應(yīng)該成為定位的首要問題。
基于對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和地理區(qū)位的綜合考慮,寶坻的京津新城定位逐漸深化明確,即與天津的工業(yè)化城市特點(diǎn)相互補(bǔ),提供生活和服務(wù)配套;同時(shí)與北京的文化休閑特點(diǎn)相融合,提供比較高檔的生活休閑度假設(shè)施。這種自上而下的定位確保了規(guī)劃的戰(zhàn)略前提。
經(jīng)驗(yàn)之二:“城”的規(guī)模和“市”的功能相結(jié)合
對于城郊大盤,來說如何從城市設(shè)計(jì)的角度來進(jìn)行規(guī)劃,是一個(gè)自然的選擇。但是,如何在遠(yuǎn)離中心城市的郊區(qū)來設(shè)計(jì)一個(gè)城市,需要解決的一個(gè)重要問題就是避免使其成為通常意義上的“睡城”。
簡單的說,五合國際采用的解決辦法就是在給項(xiàng)目賦予“城”的規(guī)模的同時(shí),更要強(qiáng)調(diào)賦予其“市”的功能,使其保持城市維系所需要的生命活力。在城市規(guī)劃過程中,往往需要解決六個(gè)空間問題,包括居住空間、購物空間、休閑娛樂空間、教育空間、醫(yī)療保健空間、工作就業(yè)空間等。這些空間的合理布局,方能組成一個(gè)有機(jī)城市。五合國際對整個(gè)京津新城項(xiàng)目的規(guī)劃也正是基于類似的思考邏輯,對新城用地進(jìn)行五大板塊的劃分,穿插了以上六大空間功能。
經(jīng)驗(yàn)之三:優(yōu)勢資源的整合再造和充分滲透
在超級大盤的開發(fā)過程中,對當(dāng)?shù)貎?yōu)勢自然資源的合理利用和充分挖掘是非常重要的。在京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)中,五合國際考慮了寶坻的地?zé)釡厝Y源,并將這一優(yōu)勢資源主題貫徹滲透到整個(gè)京津新城的規(guī)劃設(shè)計(jì)全程。
在京津新城項(xiàng)目的定位之初,地?zé)釡厝Y源是立項(xiàng)的重要基礎(chǔ),可見這一資源對于項(xiàng)目的獨(dú)特地位。如何利用這一優(yōu)勢資源,應(yīng)該成為規(guī)劃的點(diǎn)睛之筆。五合國際在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),主要從三個(gè)方面對優(yōu)勢資源進(jìn)行整合利用:
其一,營造全局大景觀。五合國際在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,積極引入溫泉水資源,開創(chuàng)了170萬平方米的水景面積,使得周圍建筑群體與水系相隔交錯(cuò),和諧有機(jī)地融為一體,形成優(yōu)美的居住環(huán)境,提升了地產(chǎn)價(jià)值。
其二,布局高檔旅游設(shè)施。鑒于當(dāng)?shù)販厝膬?yōu)良品質(zhì),引入高檔旅游設(shè)施,可以增加旅游吸引力,對京津新城生活休閑氛圍的形成具有積極的促進(jìn)作用。
其三,構(gòu)筑圍合式交通骨架。在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中,水資源對各個(gè)板塊和不同檔次的住宅小區(qū)的分割構(gòu)建了京津新城的圍合式交通骨架。這樣一方面讓不同類型的建筑在不同角度都可以充分享受水景資源,為微觀水景的再造提供便利;另一方面,水路圍合式交通保證了高檔住宅的相對私密性,為建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供了良好的環(huán)境空間。
經(jīng)驗(yàn)之四:交通組織形式統(tǒng)一化與建筑產(chǎn)品多元化
在大盤規(guī)劃中,交通和建筑形態(tài)是整個(gè)大盤的具體內(nèi)容。雖然在規(guī)劃階段不必“吹毛求疵”般細(xì)致,但是總體原則的把握至關(guān)重要。
京津新城的的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想主要體現(xiàn)了“統(tǒng)一性”的特點(diǎn)。正如前所述,水資源的引入,構(gòu)筑了京津新城的圍合式交通骨架。而這種圍合式的交通在整個(gè)新城的規(guī)劃中得到充分體現(xiàn)。以片區(qū)分割道路為例,它們的環(huán)形組織形式正式水路大圍合的微觀版。采取這種環(huán)形圍合式的統(tǒng)一交通組織形式,主要有兩方面的考慮:其一,這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以盡量減少區(qū)域內(nèi)各個(gè)組團(tuán)在交通區(qū)位上的差異;其二,環(huán)形分割的各個(gè)板塊和各板塊內(nèi)的子區(qū)域,便于建設(shè)者對項(xiàng)目的分期滾動開發(fā)控制。
當(dāng)然,在與外部交通的連接上,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)主要體現(xiàn)在增加項(xiàng)目出入口與周邊交通路線的聯(lián)系上。在這方面,可以采取的一些可行措施包括重點(diǎn)改造了項(xiàng)目主要出入口的道路寬度、增加道路標(biāo)識物、引入環(huán)線交通概念等,從而將原有的路過交通改造為目的地交通,大大提高了項(xiàng)目交通的便利度。
與交通組織形式不同,大盤規(guī)劃中的建筑產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化,是一個(gè)突出特點(diǎn)。這主要可以從兩個(gè)方面來理解。首先是物業(yè)類型的多元化。在京津新城這樣的超級大盤,溫泉度假村、酒店、商業(yè)、別墅和高檔住宅都分布在一個(gè)很大的區(qū)域面積當(dāng)中。不過這種多元化是新城項(xiàng)目的規(guī)模所決定,但是作為專業(yè)規(guī)劃人員,其任務(wù)就是將這些物業(yè)能夠較好的統(tǒng)一到一個(gè)思想之下。五合國際對京津新城的不同開發(fā)物業(yè)確定主題思想時(shí),由新城的總體定位引申出來的高檔休閑主題成為合乎邏輯的結(jié)論運(yùn)用。另一方面,即使是同一物業(yè)類型,其具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)也體現(xiàn)出多元化。以京津新城的別墅產(chǎn)品為例,在推出獨(dú)棟、雙拼等多種戶型之外,還針對高端客戶的個(gè)性化需求,進(jìn)行定制化的別墅設(shè)計(jì)。這就要求在規(guī)劃時(shí)留有一定余地,為后面的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行鋪墊。這種規(guī)劃的“留白”無疑為整體規(guī)劃提供了靈活性和包容性。
總而言之,城郊大盤開發(fā)已經(jīng)從1.0版向2.0版升級。面對市場的變化,專業(yè)的規(guī)劃人員應(yīng)該從更高、更新的角度來把握項(xiàng)目定位,從而確定大盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想,同時(shí)也要強(qiáng)調(diào)在更深、更細(xì)致的層次對總體規(guī)劃思想進(jìn)行詮釋。歸根到底,實(shí)現(xiàn)土地全面升級才是規(guī)劃的最大價(jià)值所在?;蛟S,以上的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驗(yàn)槭袌鎏峁┮恍﹩l(fā),這將是筆者所樂意看到的。
- 12015年一級建造師復(fù)習(xí)資料:邊坡防護(hù)與加固治理措施
- 2某人防工程地下室砼裂縫的抗裂措施
- 3關(guān)于召開“中建五局、中鐵十四局三公司、山西三建項(xiàng)目成本管理案例研討會”的通知
- 4制作鋁板圓形風(fēng)管的材料有哪些
- 5高鈣粉煤灰作為混凝土摻合料的應(yīng)用研究
- 61#樓綜合布線系統(tǒng)平面圖
- 7注冊造價(jià)工程師土建工程:砂、石及陶粒
- 82015年造價(jià)工程師考試復(fù)習(xí)資料:教材精華(二十八)
- 9造價(jià)工程師工程計(jì)價(jià)復(fù)習(xí)要點(diǎn):研究試驗(yàn)費(fèi)用
- 10柳州市某路改造工程施工組織設(shè)計(jì)
- 112015造價(jià)工程師《基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)》講義匯總(19)
- 12伊拉克新宰迪亞水利樞紐工程施工組織設(shè)計(jì)綱要
- 132015年監(jiān)理工程師《建設(shè)工程合同管理》模擬題(17)
- 14造價(jià)工程師考試輔導(dǎo)資料:常用電光源及特性(2)
- 15土石方填筑施工技術(shù)交底
- 16晟元集團(tuán)2014年公司產(chǎn)值突破五十億 同比增長23%
- 172014年新疆一級建造師報(bào)名官網(wǎng)
- 18有關(guān)建筑施工中質(zhì)量管理的探討
- 19一建礦業(yè)工程知識點(diǎn):井筒的掘砌
- 202014一級建造師市政知識點(diǎn):質(zhì)量管理與控制的持續(xù)改進(jìn)
- 21【3月13日預(yù)測】天津建材價(jià)格弱勢盤整
- 22混凝土寬縫重力壩設(shè)計(jì)大綱范本25p
- 23如何從外觀上挑選混凝土攪拌站設(shè)備
- 242014年一級建造師《水利水電工程管理與實(shí)務(wù)》每日一練(4.1)
- 25徐州人事考試網(wǎng)公布2014一級建造師報(bào)名時(shí)間:6月10日—20日
- 26一級建造師復(fù)習(xí)資料:石灰
- 27生態(tài)居住區(qū)植物的應(yīng)用
- 282015年二級建造師《法規(guī)》知識點(diǎn):違約責(zé)任及違約責(zé)任的免除
- 29洛南縣以“做大做亮做強(qiáng)做美”為旨打造副中心城市
- 302015年監(jiān)理工程師《合同管理》每日一練(11.15)
成都公司:成都市成華區(qū)建設(shè)南路160號1層9號
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務(wù)大廈18樓