如何進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

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引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)建筑在功能和形式上已發(fā)生了很大的變化，各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型商業(yè)廣場(chǎng)（或叫購(gòu)物中心），它們不僅功能齊全，而且形式多樣。有些大型商業(yè)建筑集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)等消費(fèi)功能于一體，甚至可同時(shí)容納“主力店”、主題娛樂(lè)休閑設(shè)施和多樣化商品步行街等各種商業(yè)形態(tài)，成為了大型商業(yè)綜合體。此類綜合體具有面積規(guī)模大、人員密集、建筑功能復(fù)雜等特點(diǎn)，發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散量大、撲救難度及財(cái)產(chǎn)損失大等后果，其在防火分區(qū)、安全疏散、現(xiàn)代消防設(shè)施等方面也都具有不同于一般民用建筑的獨(dú)特性。而目前我國(guó)尚無(wú)針對(duì)此類商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的專門(mén)規(guī)范，疏散設(shè)計(jì)除依據(jù)《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《商規(guī)》）、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《建規(guī)》）、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（以6下簡(jiǎn)稱《高規(guī)》）外，還要遵循相關(guān)功能涉及的眾多規(guī)范。因現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大型商業(yè)建筑防火設(shè)計(jì)所采取的措施針對(duì)性不足，有些地方又出臺(tái)了地方性的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)作為補(bǔ)充，如上海市《大中型商場(chǎng)防火技術(shù)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《上海規(guī)》）、《重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《重慶規(guī)》）等以及公安部《人員密集場(chǎng)所消防安全管理》（以下簡(jiǎn)稱《密管》），而各規(guī)范對(duì)類似措施的做法規(guī)定也不完全一致。

一、項(xiàng)目操作方式應(yīng)高度專業(yè)化

　　雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)火熱，但近來(lái)眾多的Shopping Mall綜合商業(yè)項(xiàng)目擱淺，也反應(yīng)出此類項(xiàng)目操作中有很大失誤，最主要的原因是對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的高專業(yè)化要求認(rèn)識(shí)不夠。

　　與住宅開(kāi)發(fā)中的底商或配套商業(yè)項(xiàng)目相比，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)與管理模式上有根本的不同。大型商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)主體是大型品牌或連鎖商家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商引資是否成功是該項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的第一要素。而商家評(píng)估一個(gè)項(xiàng)目是否有經(jīng)營(yíng)前途，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，主要取決于三個(gè)方面：一是項(xiàng)目區(qū)位、市場(chǎng)支撐與商業(yè)業(yè)態(tài)定位；二是項(xiàng)目設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否滿足商家特定的專業(yè)需求；三是從回報(bào)的角度，是否具備與商家資源整合的專業(yè)化管理水準(zhǔn)。也就是說(shuō)，一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以及后期的經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段都需要有高度專業(yè)化水準(zhǔn)的操作能力。

　　而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商普遍還在沿用住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作模式。基本上是開(kāi)發(fā)商自己策劃，開(kāi)發(fā)商委托并指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)，到項(xiàng)目初步定型或徹底完工時(shí)再進(jìn)行招商。因而無(wú)論業(yè)態(tài)定位，還是設(shè)施的規(guī)劃都與國(guó)際大型商業(yè)項(xiàng)目的操作模式脫節(jié)。造成規(guī)劃設(shè)計(jì)等實(shí)施工作越深入，招商越困難。簡(jiǎn)而言之，住宅開(kāi)發(fā)是直銷，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是傳銷，做住宅開(kāi)發(fā)時(shí)發(fā)展商可以自己研究市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并面向社會(huì)銷售。對(duì)中小型商業(yè)或?yàn)樽≌_(kāi)發(fā)配套的商業(yè)，也可采用這種模式。而大型商業(yè)項(xiàng)目就像酒店設(shè)施一樣，必須由酒店管理集團(tuán)來(lái)介入前期策劃與后期管理，開(kāi)發(fā)商難于直接進(jìn)行專業(yè)化的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃并對(duì)商家進(jìn)行管理。發(fā)展商只有在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問(wèn)公司以及專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的協(xié)助下，才能使一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到專業(yè)化的高度。

二、重視專業(yè)顧問(wèn)公司

　　認(rèn)識(shí)到大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)專業(yè)化水準(zhǔn)的要求后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重視專業(yè)商業(yè)投資顧問(wèn)公司與商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的作用。國(guó)際上能夠進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)資源整合，從負(fù)責(zé)招商融資到開(kāi)發(fā)顧問(wèn)及后期物業(yè)管理的公司不超過(guò)十幾家。提供一個(gè)能滿足商家經(jīng)營(yíng)需求并保障長(zhǎng)久回報(bào)的項(xiàng)目形態(tài)，是此類專業(yè)顧問(wèn)公司的長(zhǎng)項(xiàng)，也是國(guó)內(nèi)發(fā)展商求之若渴的專業(yè)支持。專業(yè)顧問(wèn)代理公司與商業(yè)投資公司的關(guān)系是經(jīng)過(guò)幾十年建立起來(lái)的魚(yú)水關(guān)系。專業(yè)顧問(wèn)公司在評(píng)估或推薦項(xiàng)目時(shí)代表著商家的利益。建立在這種高度專業(yè)化服務(wù)上的信任關(guān)系，正是顧問(wèn)公司招商與整合資源的保障。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商自說(shuō)自話的招商材料與缺乏專業(yè)水準(zhǔn)的項(xiàng)目論證是招商的短腿。

　　此外，專業(yè)公司的指導(dǎo)是規(guī)劃設(shè)計(jì)出一個(gè)達(dá)到商家專業(yè)使用要求的商業(yè)設(shè)施的保證。不同業(yè)態(tài)的商家對(duì)賣(mài)場(chǎng)的規(guī)劃與各種人車(chē)貨物流程的組織有著不同的要求。而一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目面臨將所有這些復(fù)雜功能合理又互補(bǔ)地組織在有限的空間資源內(nèi)。能夠指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)的也只有那些具有豐富大型商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)商業(yè)投資顧問(wèn)與管理公司。

　　專業(yè)化建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司至關(guān)重要

　　商業(yè)地步的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)同住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購(gòu)買(mǎi)者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對(duì)簡(jiǎn)單，人們對(duì)居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對(duì)市場(chǎng)需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有了這樣明確的要求，委托任何一家建筑設(shè)計(jì)公司幾乎都可以完成滿足上述要求的建筑方案設(shè)計(jì)。

　　而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂(lè)休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來(lái)大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問(wèn)題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑計(jì)工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計(jì)中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個(gè)品牌對(duì)建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂(lè)設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質(zhì)，也是設(shè)計(jì)需要解決的問(wèn)題。

　　另一方面，不是所有建筑設(shè)計(jì)公司都能進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞，直接影響開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，以及項(xiàng)目的生死存亡。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常活躍、時(shí)尚的建筑類型，要求設(shè)計(jì)師除了具有豐富的經(jīng)驗(yàn)、高度熟練與綜合的設(shè)計(jì)能力以外，敏銳地把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并與開(kāi)發(fā)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)及銷售代理公司之間密切合作，及時(shí)反饋，將市場(chǎng)的需求融匯到規(guī)劃設(shè)計(jì)中，這些是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)師不可或缺的能力。

四、選址應(yīng)充分考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址同城市整體發(fā)展關(guān)系密切，由于國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有住宅類地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)選址的更多地根據(jù)現(xiàn)狀情況和主觀感覺(jué)做出決定，這樣操作，往往存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商輕率選址，盲目規(guī)劃設(shè)計(jì)，最終將導(dǎo)致招商及運(yùn)營(yíng)上的巨大困難。

　　大型商業(yè)設(shè)施的選址，國(guó)外企業(yè)有一系列參教和指標(biāo)，包括經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，道路交通指標(biāo)、人口指標(biāo)、配套指標(biāo)。其中區(qū)位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應(yīng)重視城市整體的商業(yè)布局規(guī)劃和總體發(fā)展走向。不同的業(yè)態(tài)要求不同的區(qū)位。大型倉(cāng)儲(chǔ)超市和大型建材超市所要求的區(qū)位就有所不同。大型建材超市首選的要素是地價(jià)低，空間的交通便利的區(qū)域。

　　在沒(méi)有確定具體商家的情況下，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃選址更應(yīng)該考慮規(guī)劃與策劃方的專業(yè)建議。如在規(guī)劃選址中考慮5A法則。A是英文Advantage（便利）的字頭。5A法則的基本內(nèi)容為：交通便利、認(rèn)知便利、趨近便利、進(jìn)出便利、選購(gòu)便利。

　　交通便利不僅是指絕對(duì)距離遠(yuǎn)近，更多的是考慮客戶對(duì)交通時(shí)耗的便利需求，考慮自駕車(chē)與公共交通的不同特點(diǎn)和對(duì)便利性的不同需求。交通便利性的環(huán)境，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又來(lái)自對(duì)周邊城市人口分布，人口結(jié)構(gòu)、收入與消費(fèi)水平的調(diào)查分析。大型零售商業(yè)需求有效商圈常住人口不少于20萬(wàn)人。

　　認(rèn)知便利是指在局部區(qū)位上讓消費(fèi)者能夠便利地找到自標(biāo)商場(chǎng)，特別是對(duì)自駕車(chē)消費(fèi)群體，在規(guī)劃選擇中充分考慮遠(yuǎn)距離（500米以外），中距離（200米以外）的認(rèn)知特性，從而確定最終的選址及總體的規(guī)劃局部形態(tài)。

5A中的后三個(gè)方面更多是在大的選址確定之后，商業(yè)設(shè)施具體規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮和遵循的規(guī)律。

　　五、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)

　　在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣(mài)場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了常見(jiàn)的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。

　　商業(yè)項(xiàng)目不同功能模塊的性質(zhì)和任務(wù)，是建筑設(shè)計(jì)的根本依據(jù)和出發(fā)點(diǎn)。不同地域、不同經(jīng)濟(jì)條件、不同民族、不同服務(wù)人口數(shù)量，都應(yīng)有不同的建筑規(guī)模，并具備相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備和室外活動(dòng)場(chǎng)地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應(yīng)按功能要求、動(dòng)靜活動(dòng)形態(tài)、人流密度等適當(dāng)分區(qū)、主次明確，同時(shí)也要考慮區(qū)域或局部具有延伸和調(diào)整使用的可能性。商業(yè)設(shè)施、環(huán)境和場(chǎng)所也不是靜態(tài)的固定存在，而是具有動(dòng)態(tài)的發(fā)展變化。從設(shè)計(jì)上創(chuàng)造一個(gè)能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展變化的建筑空間環(huán)境也是商業(yè)項(xiàng)目的特殊要求。同時(shí)，業(yè)態(tài)的多樣化，也需要建筑設(shè)計(jì)要為安全可靠的日間和夜間管理創(chuàng)造方便的條件。

　　不同于普通獨(dú)立的商業(yè)建筑，如百貨商場(chǎng)、超市等，大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現(xiàn)交叉干擾、結(jié)構(gòu)混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對(duì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備等技術(shù)要求更高。一些先進(jìn)的結(jié)構(gòu)、設(shè)備技術(shù)的采用也需要建筑設(shè)計(jì)師和國(guó)外專業(yè)化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結(jié)構(gòu)體系、生態(tài)智能設(shè)備體系以及先進(jìn)的防火疏散體系等在大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中往往是必須重點(diǎn)研究的技術(shù)核心。甚至某些技術(shù)難點(diǎn)部位不能簡(jiǎn)單照搬國(guó)外的實(shí)例，而應(yīng)根據(jù)國(guó)內(nèi)實(shí)際情況專門(mén)研究并制定技術(shù)解決方案。北京某Shopping Mall在設(shè)計(jì)都完成之后上報(bào)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)其中有重大的消防隱患，原因就在于沒(méi)有充分考慮到美國(guó)和中國(guó)在相關(guān)規(guī)范方面的差異。功能布局需要重大調(diào)整，導(dǎo)致設(shè)計(jì)全盤(pán)返工。