剛需的真實(shí)需求是什么

“回想起幾年前做項(xiàng)目，那真是比蜜還甜?！睅滋烨耙晃坏禺a(chǎn)企業(yè)老總的感慨，讓包括筆者在內(nèi)的幾個(gè)聽眾一時(shí)無言以對(duì)。市場(chǎng)變了，這位老總面對(duì)手中將要入市的大盤，顯得有些焦慮。不過，好在現(xiàn)在有新政策陸續(xù)出臺(tái)了。

上周，國土資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型，“允許對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整”。這其實(shí)也在間接地表明目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品供應(yīng)出現(xiàn)了一定問題。

根據(jù)2006年6月開始執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，這也就是所謂的“9070”政策，它基本決定了這9年來市場(chǎng)供應(yīng)的基本結(jié)構(gòu)。

在《通知》出臺(tái)后，有媒體解讀稱“9070”政策正式終結(jié)，但筆者認(rèn)為在明確的政策出臺(tái)之前還言之過早，畢竟在描述上，這里提到的70%是包含“經(jīng)濟(jì)適用住房”的，是對(duì)全部住房供應(yīng)的一種宏觀要求，而在未來，保障性住房仍將和普通商品住房長期共存。

但另一方面，從2007年開始重點(diǎn)推進(jìn)的保障性安居工程，實(shí)際上已逐漸拉開住房“雙軌制”的序幕，并陸續(xù)出現(xiàn)了限價(jià)房、自住房等名目繁多的新型政策性住房，這都是以往政策不曾涉及到的住房類型，在分流了剛需的同時(shí)，也改變了市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，因此將全部住房供應(yīng)混為一談是不夠科學(xué)的。同時(shí)，最近幾年內(nèi)，很多城市和地區(qū)都宣布做到了實(shí)物補(bǔ)貼或是貨幣補(bǔ)貼的“應(yīng)保盡?！?，甚至有一些地區(qū)已經(jīng)宣布停止經(jīng)濟(jì)適用住房的建造和分配，那么在這樣的實(shí)施基礎(chǔ)上，加之“分類調(diào)控”的要求，“9070”政策就顯得有些疑問了——現(xiàn)在“剛需”的內(nèi)涵，與2006年的“剛需”發(fā)生了怎樣的變化？中小套型的緊湊型住房還能滿足他們嗎？

筆者認(rèn)為，從供需關(guān)系的角度來確定供應(yīng)結(jié)構(gòu)至少有兩個(gè)問題待解：首先是保障性住房和各類政策性住房（尤其是限價(jià)房）是否有必要從“9070”里拆分出來，使純粹的商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一個(gè)更科學(xué)的比例和參考？其次，根據(jù)各地實(shí)際，“9070”政策是否允許當(dāng)?shù)刂鞴懿块T針對(duì)實(shí)際需求進(jìn)行調(diào)研后再進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，或者如四川省一樣干脆明文取消這一規(guī)定？“保障的交給保障，市場(chǎng)的交給市場(chǎng)”是各地政府在談到保障性安居工程時(shí)經(jīng)常說到的一句話，常常用來描述保障房建設(shè)的決心。但在“中低收入住房困難家庭”的需求得到基本解決以后，“市場(chǎng)”的作用已經(jīng)有條件并應(yīng)該得到進(jìn)一步的放大?！锻ㄖ芬蟾鞯亓⒆闶袌?chǎng)實(shí)際、決定這個(gè)“實(shí)際”的，應(yīng)該就是居民的消費(fèi)能力和真實(shí)的居住需求。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳曉波認(rèn)為，“價(jià)廉物美”的概念傷害了中國的制造業(yè)，因?yàn)楹脰|西一定需要“好價(jià)格”來反映，從而才有更高的利潤，而中國制造業(yè)長期的生存環(huán)境恰恰相反。與這一現(xiàn)狀不匹配的是，具有一定消費(fèi)能力的“中產(chǎn)階級(jí)”正在出現(xiàn)和迅速壯大，盡管我們很避諱“階級(jí)”這個(gè)詞，但這一部分人群正在顯示出超強(qiáng)的消費(fèi)能力，正如中國游客在日本大量采購昂貴的馬桶蓋和電飯煲。

中國建筑業(yè)在最近幾年內(nèi)創(chuàng)造了無數(shù)的世界一流建筑，但房地產(chǎn)產(chǎn)品卻未必體現(xiàn)出中國的建造能力，仍有巨大的提升空間。舉例來說，至少大多數(shù)二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的交房標(biāo)準(zhǔn)和戶型設(shè)計(jì)就明顯差于一線城市。

令人欣慰的是，《通知》要求“不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型”做出調(diào)整，算是對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的一種糾偏。但事實(shí)上，剛需人群是在不斷變化的，而市場(chǎng)的需求又何止于面積與設(shè)計(jì)訴求？包括精裝修、健康節(jié)能、景觀設(shè)計(jì)等個(gè)性化的要求在內(nèi)，都在決定著市場(chǎng)的走勢(shì)和方向。成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，顯然不是“賣什么買什么”，而是“買什么賣什么”。

（來源：中國建設(shè)報(bào)）