樓市新政是對(duì)反周期政策的再修正

所謂樓市新政并不新，只是對(duì)過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應(yīng)有尺度上。政策回歸了常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的未來，民眾也才能保持常態(tài)之心。

繼兩部委出臺(tái)土地新政后，3月30日，央行、財(cái)政部等部委再出樓市新政。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，二套房個(gè)貸首付比例調(diào)整為不低于40%；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

樓市新政迭出，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)“松綁”。政策面的這種轉(zhuǎn)變，與宏觀面的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不無關(guān)聯(lián)。應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的重心之一，房地產(chǎn)不可能置身事外。作為牽動(dòng)許多行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能保持一定溫度，相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)就能保持一定景氣度，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這應(yīng)是新政頻出的背景。

當(dāng)然，對(duì)于普通民眾來說，更關(guān)心的問題是在政策面走向?qū)捤珊?，是否?huì)改變市場(chǎng)業(yè)已形成的預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)也隨之?dāng)[脫頹勢(shì)，重新進(jìn)入制造泡沫的周期中。過去的樓市調(diào)控史上，這樣的循環(huán)曾反復(fù)上演。

這次，“調(diào)控循環(huán)”還會(huì)重演嗎？可以通過比較得出結(jié)論。2008年12月，為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)壓力，出臺(tái)了人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄秸叨追抠J放寬的政策，各地二套房貸比照首套房執(zhí)行；2010年初，二套房個(gè)貸首付比例收緊，要求不得低于40%；之后，二套房個(gè)貸首付比例又調(diào)高到不得低于50%，各商業(yè)銀行取消了二套房貸款優(yōu)惠。與二套房貸的調(diào)整曲線一致，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策也屢經(jīng)調(diào)整。2008年，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅的免征時(shí)限從五年降低到兩年；2010年，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的全額征收營(yíng)業(yè)稅；2011年起，個(gè)人購(gòu)買不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，也開始全額征收營(yíng)業(yè)稅。然而，頻繁的調(diào)整并沒有帶來預(yù)期效果，這兩項(xiàng)政策2010年收緊后，房?jī)r(jià)仍然持續(xù)上漲。這證明，僅是這兩項(xiàng)政策調(diào)整，不能構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的充分條件，相反，政策變動(dòng)過于頻繁、過于工具化使用，加之流動(dòng)性寬松，會(huì)打亂市場(chǎng)預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。

二套房個(gè)貸首付比例和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整歷史，為此次調(diào)整的政策效應(yīng)提供了判斷依據(jù)。首先，現(xiàn)在不具備流動(dòng)性泛濫的基礎(chǔ)，穩(wěn)健貨幣政策沒有變。其次，政策調(diào)整頻率遠(yuǎn)低于過去，不致顛覆市場(chǎng)預(yù)期。因此，對(duì)房?jī)r(jià)的刺激不會(huì)大。

實(shí)際上，所謂樓市新政并不新，只是對(duì)過去反周期政策的再修正，讓政策回歸到應(yīng)有尺度上。既不妖魔化房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不無限拔高房地產(chǎn)的作用，本就是政策應(yīng)有的常態(tài)。政策回歸了常態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的未來，民眾也才能保持常態(tài)之心。