放眼看世界 德國如何保證住房市場公平和穩(wěn)定

二戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國一直以社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)理念構(gòu)建和維護(hù)其經(jīng)濟(jì)秩序。其要旨，是經(jīng)濟(jì)自由與社會(huì)公正及社會(huì)平衡相兼容?？v觀德國有關(guān)住房領(lǐng)域的立法及政府的住房政策，都體現(xiàn)了這一特色。

保障國民基本居住需求的法律和政策，體現(xiàn)的是居住公平的理念。至于如何確定基本居住條件和怎樣采取保障措施（法律和政策等），在聯(lián)邦德國都經(jīng)過廣泛的社會(huì)協(xié)商。例如，不同利益相關(guān)方既通過各自的社會(huì)組織對話交流，也借助媒體直接發(fā)聲，還敦促議員或政黨相互磋商。事實(shí)上，所有法律和政策的制定，也必須經(jīng)歷這樣的國民參與過程。二戰(zhàn)結(jié)束時(shí)住房緊缺，政府動(dòng)用財(cái)政資源為建房和購房自住者提供補(bǔ)貼。到2012年，全德55%的人口生活在自有住房，此類補(bǔ)貼已幾近于取消。如今的居住補(bǔ)貼，主要針對低收入家庭。具體做法有兩種，一是提供社會(huì)住房（廉租房），二是發(fā)放居住補(bǔ)貼。目前，領(lǐng)取居住補(bǔ)貼的戶數(shù)大約占全德住戶的2%。

對于超出基本需求的住房消費(fèi)，政府極少使用財(cái)政資源施加影響。德國現(xiàn)有住房中有將近60%用于出租，租房人口大約占總?cè)丝诘?5%。租房市場規(guī)模如此之大，不但有利于地區(qū)間勞動(dòng)力流動(dòng)，而且有助于滿足中低收入層的居住需求。這既是國家采用法律嚴(yán)格規(guī)范租房市場參與者行為的一個(gè)結(jié)果，也是促使立法機(jī)構(gòu)及時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化修訂相關(guān)法律的一個(gè)原因。無論是早已聞名的租房法，還是近兩年生效的住房能源現(xiàn)代化改造法案，都對房主和房客的權(quán)利和義務(wù)做出了明晰的界定。這其中，租約安全給予租房家庭與自有房住戶一樣穩(wěn)定的居住條件，可謂租房市場健康發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵。目前，關(guān)于把房租上漲幅度限制在三年內(nèi)不超過15%的“房租剎車”規(guī)定，成為德國公眾討論的一個(gè)熱點(diǎn)。雖然最終討論結(jié)果尚難判斷，但仍可以預(yù)料，德國政府不會(huì)改變維護(hù)市場價(jià)格穩(wěn)定的政策目標(biāo)。這里所說的“穩(wěn)定”，只是相對于大起大落的波動(dòng)而言，并非指價(jià)格一成不變。

租房價(jià)格與宅基地和住房購置價(jià)格緊密關(guān)聯(lián)，德國房價(jià)穩(wěn)定的主要因素一是多中心發(fā)展戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略的實(shí)施，既可促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展，又能避免人口在少數(shù)城市過度聚集。二是嚴(yán)密的抵押擔(dān)保制度和稅收制度，加上便捷的法律和信息服務(wù)，協(xié)同發(fā)揮作用，預(yù)防住房交易投機(jī)，保證住房貸款安全，降低住房信貸乃至整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。尤其值得注意的是，針對住房投資屬性而實(shí)施的抵押貸款法和抵押債券法，一方面使得貸款額不超過房屋市場價(jià)值的50%；另一方面，把信托公司向投資者轉(zhuǎn)售的擔(dān)保債券，限制在具有充分資產(chǎn)支撐的“擔(dān)保池”范圍內(nèi)，使其利率僅略高于政府債券，從而避免高風(fēng)險(xiǎn)暴利操作以確保資金安全。

從德國住房市場的公共管理實(shí)踐來看，國民的經(jīng)濟(jì)自由實(shí)質(zhì)上是有約束的自由。其約束條件，即來自全社會(huì)對社會(huì)公正的追求以及對公共利益的認(rèn)同。鑒于住房還有財(cái)富積累屬性，為了削弱財(cái)富積累對社會(huì)成員“起點(diǎn)”公平的影響，德國政府依據(jù)遺產(chǎn)法和稅收制度，對住房繼承人/受贈(zèng)人采用超額累進(jìn)稅率，征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。此外，絕大多數(shù)住房屬于私有財(cái)產(chǎn)，但它們也是構(gòu)成公共空間的一個(gè)因素。房屋里的能源消耗和溫室氣體排放，更是全德能源消耗和溫室氣體排放總量的重要組成部分。政府為了維護(hù)空間秩序、降低溫室氣體排放對全球氣候變暖的影響，便借助土地使用規(guī)劃、城市規(guī)劃和住房能源改造法案，對住房建筑條件和能源裝備施加約束。居民在住房購置和使用中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)違法或違規(guī)，都有相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)或公共管理機(jī)構(gòu)予以懲處。

住房市場的公共管理細(xì)節(jié)還顯示，德國政府在此領(lǐng)域的行為，第一是保障國民基本居住需求，維護(hù)居住公平。第二，維護(hù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和空間秩序，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)平衡，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和資源可持續(xù)利用。據(jù)此反觀中國住房市場的亂象，有相當(dāng)數(shù)量的地方政府非但未能作為一般利益的代表規(guī)范市場，反而直接參與市場并從中謀利。在此背景下，市場穩(wěn)定和居住公平也就無從談起。因此，若要扭轉(zhuǎn)這種狀況，只能從限制政府權(quán)力和規(guī)范政府干預(yù)市場的行為做起。