多項目醞釀節(jié)后提價 積分落戶預(yù)熱通州樓市

不久前，北京通州等62個城市(鎮(zhèn))被列為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。根據(jù)方案，通州將推進積分落戶政策，根據(jù)設(shè)置的各項指標(biāo)累計積分，達到一定分值的可以申請落戶。

春節(jié)期間，記者走訪通州在售住宅項目發(fā)現(xiàn)，雖然積分落戶的具體執(zhí)行細則尚未出臺，但通州多個住宅項目已經(jīng)出現(xiàn)漲價預(yù)期。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，“通州區(qū)域在2010年經(jīng)過一波非理性上漲后，近幾年該區(qū)域并沒有出讓太多的住宅用地，尤其是高價地，隨著政策、市場以及地鐵等多項利好政策進入實施階段，今年通州區(qū)域會出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。”

多個項目擬漲價

據(jù)記者走訪了解，目前通州的在售住宅項目數(shù)量不多，主要有東亞印象臺湖、合生濱江帝景、華業(yè)東方玫瑰以及潤楓領(lǐng)尚、玉蘭灣等幾個老項目，三月份即將入市的項目中也沒有純新盤。

在東亞印象臺湖售樓處，記者看到，雖然在春節(jié)期間，但仍然有不少客戶前來咨詢，售樓處銷售人員告訴記者，目前該項目還沒有接到購房增加積分的通知，具體將由哪些部門負責(zé)現(xiàn)在也不清楚，但項目銷售自去年下半年開始好轉(zhuǎn)，預(yù)計價格也將會上調(diào)。

“東亞印象臺湖是目前通州在售項目中單價相對最低的，主要為緊湊戶型，總價也較低;此外項目基本封頂，春節(jié)過后將以現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)出售，因此售價也將提高。”該項目負責(zé)營銷的工作人員對記者表示。

據(jù)了解，2014年東亞印象臺湖項目銷售完成量在六成左右，計算折扣等優(yōu)惠政策后，實際出售均價在21000元/平米，目前整個項目庫存量不大，預(yù)計在2015年將消化剩余大部分房源。

通州另一熱點項目合生濱江帝景目前僅余400多套房源，項目相關(guān)負責(zé)人對記者表示，今年計劃全部放出，售價預(yù)計將提高。

“市場現(xiàn)在出現(xiàn)了量價齊漲的趨勢，項目很可能分三次提價，每次上調(diào)2個點，具體提價時間根據(jù)市場而定。”該項目的一位負責(zé)人表示。

不過，由于去年開發(fā)商整體采取跑量去庫存的策略，通州住宅項目一直處于價格“洼地”，推出的優(yōu)惠政策比較多，如該區(qū)域售價相對較低的東亞印象臺湖分別推出9.3折、9.5折的優(yōu)惠力度，而合生濱江帝景還在春節(jié)期間推出起價23000元/平米、開年團購補貼5000元/平米等優(yōu)惠活動。

據(jù)記者觀察了解，目前通州在售住宅項目均價在23000元/平米左右，幾個新項目如首開萬科臺湖新城、泰禾一號等由于拿地成本較高，在目前的價格基礎(chǔ)上，仍然有漲價空間。

積分落戶刺激需求增加

雖然通州積分落戶細則還未出臺，但多位業(yè)內(nèi)人士認為，通州積分落戶試點的政策效應(yīng)對今后保持通州樓市穩(wěn)定的意義更大。

“通州區(qū)域的一手房從去年9月到今年1月份，每個月均突破了一千套左右，這比之前四五百套的均值翻倍;二手房成交量也出現(xiàn)了30%——50%左右的增幅，與全市增幅水平相當(dāng)。”張大偉表示。

合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓岐對記者表示，“目前通州積分落戶試點方案提出后，確實改變了購房者的心理預(yù)期，之前處于觀望、擔(dān)心降價的客戶開始出手，這其中大部分是改善型需求的客戶。”

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，通州積分落戶試點的政策更多是配合通州新城產(chǎn)業(yè)配套，其中具體影響到的人群主要還是與落地到通州區(qū)域的企業(yè)員工和居住人群。

根據(jù)要求，2015年至2017年通州將安置6萬外來人口轉(zhuǎn)京籍，相當(dāng)于每年有2萬個指標(biāo)，這放到全北京市每年新增京籍人口數(shù)量來看，占到很大一部分比例，對通州樓市的需求增量也影響較大。

郭毅認為，“每年2萬個指標(biāo)中，除去租房客戶，實際上每年有1萬的購房需求，平均每月有1000套的購房需求，這相當(dāng)于每月通州的房屋去化量都要按照現(xiàn)有最好銷售月份的銷售量。”

張大偉分析，積分落戶政策將主要吸引中高端人才進入北京落戶，而對于通州市場來說，現(xiàn)在新建住宅供給量萎縮，有限的房源會面對增加的需求，供給結(jié)構(gòu)矛盾比較突出。

實際上，目前通州樓市住宅土地的供應(yīng)比例較低。數(shù)據(jù)顯示，2013年，通州住宅土地供應(yīng)在全市比例只有7%，到了2014年只有5.6%左右，從2013年到現(xiàn)在，通州住宅用地只出讓了3塊，其中住宅部分還全部用于保障房、回遷房包括自住房。