第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇：今年底房地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)軟著陸

2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了與以往不同的變化。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房?jī)r(jià)結(jié)束了2013年的火爆上漲態(tài)勢(shì)，各地政府也紛紛取消限購(gòu)限貸政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種情形是暫時(shí)的周期性波動(dòng)還是出現(xiàn)了歷史性拐點(diǎn)？2015年中國(guó)房地產(chǎn)將向何處走？這些問(wèn)題成為社會(huì)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

在日前舉行的“第六屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇”上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一等著名專家學(xué)者就上述問(wèn)題發(fā)表了各自的觀點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

“我們的觀點(diǎn)非常明確，2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)了回落，這就是歷史性的拐點(diǎn)，依據(jù)在什么地方？根據(jù)研究測(cè)算，構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)住宅年需求峰值是1200-1300萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)值在2014年基本達(dá)到了，達(dá)到了之后就逐步走平、逐步下行。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示。

劉世錦認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于由10%左右的高速增長(zhǎng)向中高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，現(xiàn)在是進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)，這個(gè)“底”現(xiàn)在還沒(méi)有找到。什么時(shí)候才能完成“探底”？這里有一個(gè)簡(jiǎn)化的分析邏輯。中國(guó)的高增長(zhǎng)主要依賴高投資，高投資主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個(gè)領(lǐng)域的投資。近些年來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施占投資比重為20%-25%，房地產(chǎn)為25%左右，制造業(yè)則在30%以上，三項(xiàng)合起來(lái)可以占投資的80%-85%。其中，制造業(yè)投資又直接依賴于基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和出口。所以，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)要調(diào)整到位，主要是高投資要調(diào)整到位。通俗地說(shuō)，也就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將加劇

近兩年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一個(gè)明顯的特征——分化。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺之時(shí)，有些三、四線城市房子已經(jīng)供大于求，出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩。

該如何看待這種分化？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，房地產(chǎn)的差異性是客觀現(xiàn)實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，地區(qū)差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開(kāi)始凸顯，“在一線城市采取了限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策后，大企業(yè)紛紛到三、四線城市去拿地。而三、四線城市的地方政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情日益增加，這些疊加造成了地區(qū)差異性拉大。這個(gè)問(wèn)題從地區(qū)差異性來(lái)說(shuō)是長(zhǎng)期的，從消化存量來(lái)說(shuō)也是階段性的。”

顧云昌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)分化，除了和房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)有關(guān)外，和城鎮(zhèn)化進(jìn)程也密切相關(guān)。“我們正處在城鎮(zhèn)化的高峰當(dāng)中，大量的人口往城市涌，凈流入的人口很多，但是土地供應(yīng)有限，造成了大城市供求關(guān)系緊張。而在中小城市，進(jìn)入的人口并不多，主要是往外走，土地供應(yīng)量又很多。”

房地產(chǎn)回溫需金融政策支持

展望2015年及今后一段時(shí)間，劉世錦指出，從全國(guó)來(lái)講，房?jī)r(jià)有一定幅度的回落，但房?jī)r(jià)從來(lái)不是全國(guó)性的特征，而是區(qū)域性的特征。房地產(chǎn)的回落，到底是短期之內(nèi)快速落到底還是在波動(dòng)中逐步回落，現(xiàn)在還吃不準(zhǔn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這兩種情況都有，中國(guó)到底是什么形態(tài)，還需要關(guān)注。高投資、高增長(zhǎng)觸底時(shí)間，估計(jì)還有一、兩年的時(shí)間，最多不超過(guò)三年。顧云昌判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在軟著陸，離底不太遠(yuǎn)了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時(shí)候。”

朱中一認(rèn)為，2015年的貨幣政策可能也會(huì)比2014年寬松一點(diǎn)。但是因?yàn)閲?guó)家層面明確了不會(huì)采取大水漫灌的政策，所以會(huì)有所傾斜。

從銷售情況來(lái)看，一、二線城市可能會(huì)企穩(wěn)，三四線城市沒(méi)有把握。那么大的庫(kù)存量怎么消化？企業(yè)的資金越來(lái)越緊張?jiān)趺崔k？今年三、四線城市，尤其是中小企業(yè)，優(yōu)勝劣汰的步伐會(huì)加快。此外，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機(jī)會(huì)的，比如住宅市場(chǎng)上的新業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。中國(guó)的城鎮(zhèn)化正在進(jìn)行，市場(chǎng)需求還是有的。一些企業(yè)需要調(diào)整布局，企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中，有一些業(yè)態(tài)也在調(diào)整，產(chǎn)品也在調(diào)整，去年比較強(qiáng)調(diào)的是剛需，現(xiàn)在改善性需求的比例會(huì)比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做，甚至還可有較大的文章可做。