第六屆中國經(jīng)濟前瞻論壇：今年底房地產(chǎn)將實現(xiàn)軟著陸

2014年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了與以往不同的變化。統(tǒng)計數(shù)字顯示，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房價結(jié)束了2013年的火爆上漲態(tài)勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產(chǎn)市場的這種情形是暫時的周期性波動還是出現(xiàn)了歷史性拐點？2015年中國房地產(chǎn)將向何處走？這些問題成為社會普遍關(guān)注的焦點。

在日前舉行的“第六屆中國經(jīng)濟前瞻論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一等著名專家學者就上述問題發(fā)表了各自的觀點。

中國房地產(chǎn)市場迎來轉(zhuǎn)折點

“我們的觀點非常明確，2014年房地產(chǎn)出現(xiàn)了回落，這就是歷史性的拐點，依據(jù)在什么地方？根據(jù)研究測算，構(gòu)成中國房地產(chǎn)70%的城鎮(zhèn)住宅年需求峰值是1200-1300萬套，這個數(shù)值在2014年基本達到了，達到了之后就逐步走平、逐步下行。”國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示。

劉世錦認為，中國經(jīng)濟正處于由10%左右的高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的過程中，現(xiàn)在是進行時，不是完成時，這個“底”現(xiàn)在還沒有找到。什么時候才能完成“探底”？這里有一個簡化的分析邏輯。中國的高增長主要依賴高投資，高投資主要包括基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)和制造業(yè)三個領(lǐng)域的投資。近些年來，基礎(chǔ)設(shè)施占投資比重為20%-25%，房地產(chǎn)為25%左右，制造業(yè)則在30%以上，三項合起來可以占投資的80%-85%。其中，制造業(yè)投資又直接依賴于基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)投資和出口。所以，中國經(jīng)濟的高增長要調(diào)整到位，主要是高投資要調(diào)整到位。通俗地說，也就是出口、基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)這三只“靴子”要相繼落地。

房地產(chǎn)市場分化將加劇

近兩年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個明顯的特征——分化。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺，房價依然堅挺之時，有些三、四線城市房子已經(jīng)供大于求，出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩。

該如何看待這種分化？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長朱中一表示，房地產(chǎn)的差異性是客觀現(xiàn)實。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，地區(qū)差異也引發(fā)了房地產(chǎn)的差異。房地產(chǎn)的差異主要是在2010年以后開始凸顯，“在一線城市采取了限購、限價、限貸政策后，大企業(yè)紛紛到三、四線城市去拿地。而三、四線城市的地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)熱情日益增加，這些疊加造成了地區(qū)差異性拉大。這個問題從地區(qū)差異性來說是長期的，從消化存量來說也是階段性的。”

顧云昌認為，房地產(chǎn)市場之所以出現(xiàn)分化，除了和房地產(chǎn)本身的特點有關(guān)外，和城鎮(zhèn)化進程也密切相關(guān)。“我們正處在城鎮(zhèn)化的高峰當中，大量的人口往城市涌，凈流入的人口很多，但是土地供應有限，造成了大城市供求關(guān)系緊張。而在中小城市，進入的人口并不多，主要是往外走，土地供應量又很多。”

房地產(chǎn)回溫需金融政策支持

展望2015年及今后一段時間，劉世錦指出，從全國來講，房價有一定幅度的回落，但房價從來不是全國性的特征，而是區(qū)域性的特征。房地產(chǎn)的回落，到底是短期之內(nèi)快速落到底還是在波動中逐步回落，現(xiàn)在還吃不準。從國際經(jīng)驗來看，這兩種情況都有，中國到底是什么形態(tài)，還需要關(guān)注。高投資、高增長觸底時間，估計還有一、兩年的時間，最多不超過三年。顧云昌判斷，房地產(chǎn)市場正在軟著陸，離底不太遠了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時候。”

朱中一認為，2015年的貨幣政策可能也會比2014年寬松一點。但是因為國家層面明確了不會采取大水漫灌的政策，所以會有所傾斜。

從銷售情況來看，一、二線城市可能會企穩(wěn)，三四線城市沒有把握。那么大的庫存量怎么消化？企業(yè)的資金越來越緊張怎么辦？今年三、四線城市，尤其是中小企業(yè)，優(yōu)勝劣汰的步伐會加快。此外，一些新的業(yè)態(tài)和一些有潛力的企業(yè)還是有機會的，比如住宅市場上的新業(yè)態(tài)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。中國的城鎮(zhèn)化正在進行，市場需求還是有的。一些企業(yè)需要調(diào)整布局，企業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中，有一些業(yè)態(tài)也在調(diào)整，產(chǎn)品也在調(diào)整，去年比較強調(diào)的是剛需，現(xiàn)在改善性需求的比例會比較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)還有文章可以做，甚至還可有較大的文章可做。